El mercado de oficinas de Madrid capea el temporal y se descentraliza

En el mercado de alquiler de Madrid, los precios siguen manteniendo un cierto nivel de crecimiento, aunque sea de manera más moderada, situándose en la actualidad las rentas máximas en la zona 'prime' en los 40,50 euros por metro cuadrado y mes.

A excepción de la zona Satélite, y excluyendo Las Rozas, no hay apenas oferta de calidad en ninguna zona, especialmente en edificios 'prime' de la zona CBD y Campo de las Naciones cuya disponibilidad ha subido por segundo trimestre consecutivo. El producto 'High-Tech' (31 por ciento) así como las zonas Satélite (23 por ciento) y Periferia (22 ciento) siguen siendo las que mayor oferta presentan, siendo la oferta total algo superior a los 750.000 metros cuadrados.

En cuanto al mercado de inversión, si bien la demanda de edificios de oficinas para inversión en la ciudad de Madrid se ha reducido respecto al año pasado, en este primer trimestre se ha visto cómo la situación se ha estabilizado ligeramente. Los inversores están más activos queriendo realizar operaciones una vez que los ajustes en precios y rentabilidades empiezan a producirse. Centrados en productos de calidad, consideran en general que seguirán produciéndose ajustes en precio y rentabilidades, por lo que se precipitan en la toma de decisiones.

La inversión total realizada en Madrid en el primer trimestre de 2008 ha sido especialmente atípica, debido a que el Banco Santander ha vendido finalmente su Ciudad Financiera por 1.900 millones de euros a un grupo de inversores liderado por la empresa Propinvest. Esto ha ocasionado que el volumen total de transacciones haya superado los 2.200 millones de euros.

El importe medio del resto de transacciones realizadas ha sido relativamente bajo, unos 35 millones de euros. Destaca la venta de los edificios Alfonso XII 30 y Musgo 1-3 por parte del Fondo BBVA a Hermanos Revilla, y la de la Torre Indocentro en Méndez Álvaro de Metrovacesa a la Hermandad Nacional de Arquitectos.

Para el resto del año se prevé que la situación siga en la misma tónica. No habrán grandes recuperaciones de la demanda hasta bien entrado 2009, pero tampoco la situación va a evolucionar en sentido negativo. Lo más probable es un mantenimiento de los niveles actuales y una progresiva mejora, en especial del mercado de inversión donde la crisis ya está haciendo aflorar buenas oportunidades.

En cuanto a la oferta, durante este primer trimestre se han entregado 53.200 metros cuadrados de superficie de oficinas. El 79 por ciento de esta superficie se entregó en la zona Descentralizada, fundamentalmente en Las Tablas. El ratio de Absorción/Oferta ha disminuido notablemente en este periodo debido a la contracción de la demanda y al crecimiento de en la entrega de nuevos proyectos. Este ratio refleja el hecho de que conforme se vayan finalizando los nuevos proyectos que ahora mismo están en curso, va a aumentar la disponibilidad debido a que el nivel de demanda actual no puede absorber toda la oferta existente. Todo esto ha provocado que la tasa de disponibilidad haya aumentado en este periodo, en especial en las zonas donde más oferta nueva se ha incorporado.

A lo largo de 2008 está previsto que se incorporen al mercado algo más de 500.000 metros cuadrados, fundamentalmente en las zonas 'prime' (Cuatro Torres Business Área) y Descentralizada (Cristalia, Manoteras, Sanchinarro, etc.), aunque sólo el 50 por ciento se hallan disponibles a fecha de hoy ya que el resto están prealquilados o son proyectos 'llave en mano'.

En lo que se refiere a la demanda, se ha empezado el año con una cifra de absorción de 130.000 metros cuadrados, lo que supone un retroceso del 20 por ciento frente al trimestre anterior. Casi el 70 por ciento de la superficie absorbida en este periodo se encuentra en las áreas Descentralizadas y en la Periferia. Este porcentaje que en el pasado año fue del 55 por ciento ha aumentado significativamente como consecuencia de la búsqueda de precios más asequibles y de la mayor disponibilidad.

Por tipología de edificios, con el 74 por ciento de las operaciones siguen predominando los edificios Exclusivos, aunque se ha visto un crecimiento en el número de operaciones en edificios 'High-Tech', algo lógico por el incremento de las operaciones en las zonas más alejadas del casco urbano.

El 81 por ciento de las operaciones se han firmado sobre superficies inferiores a los 1.000 metros cuadrados y estas operaciones han supuesto el 30 por ciento del total de superficie absorbida. Las operaciones de más de 3.000 metros cuadrados se han concentrado en el área Descentralizada por ser la zona donde aún se pueden encontrar superficies de esta magnitud y los precios no son excesivamente altos.

Analizando los datos, no ha habido realmente un descenso en la demanda sino más bien una racionalización en la misma. Las empresas siguen demandando espacios pero más ajustados en superficie y en precio.

Otros datos a destacar es que la superficie bruta absorbida ascendió a los 153.000 metros cuadrados, mientras que por categorías de producto, los edificios de carácter exclusivo de oficinas ocuparon el 79 por ciento con

unos 120.000 metros cuadrados sobre el total, seguidos de los de tipo mixto con unos 22.000 metros cuadrados y el resto fueron ocupados en espacios de carácter semiindustrial. El sector más dinámico fue el sector servicios, con el 29 por ciento del total.

La disponibilidad de edificios exclusivos en el centro de Madrid es prácticamente nula, teniéndose que desplazar hacia el exterior de esta área las empresas que demandan muchos metros, quedándose la pastilla central para aquellas compañías que buscan representatividad en sus ubicaciones y no grandes superficies.

También, el volumen de stock permanece prácticamente invariable en la ciudad de Madrid, habiéndose incorporado los espacios de las cuatro torres de la antigua ciudad deportiva del Real Madrid.

Por su parte, la consultora en ningún caso considera un incremento de las rentas en el sector de oficinas de Madrid, particularmente en el CBD, superiores a las registradas en el primer trimestre del 2008.

El informe también prevé que a lo largo del ejercicio aparecerán en el mercado oportunidades de activos inmobiliarios susceptibles de ser adquiridos por grandes inversores institucionales, especialmente extranjeros, que realizarán ofertas por aquellos que consideren de interés y estratégicos.

En Madrid, el sector inmobiliario no residencial no será tan dinámico como en los dos últimos años pero se mantendrá el interés por el segmento de oficinas, eso sí en la rama de alquiler más que en las compras, así como la actividad logística y el segmento de naves industriales, siempre muy correlacionado con las ubicaciones y áreas escasas de oferta disponible y demanda cautiva.