Según se desprende de los informes sobre este primer trimestre de 2008 de Jones Lang LaSalle, King Struge y Exa

El mercado de oficinas de Madrid capea el temporal y se descentraliza

Redacción Interempresas02/07/2008

2 de mayo de 2008

Las tres consultoras han publicado sus respectivos informes sobre el mercado de oficinas de Madrid durante este pasado trimestre. Exa destaca la descentralización de la oferta en oficinas, así como King Sturge, que advierte que las empresas que necesitan muchos metros cuadrados se trasladan al exterior de la capital. Jones Lang LaSalle, por su parte, también enfatiza la mayor oferta de las áreas situadas fuera del casco urbano y la zona 'prime'.
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La disponibilidad de edificios exclusivos en el centro de Madrid es prácticamente nula. Foto: Exa.
Las etapas electorales como han sido estos primeros meses de 2008 siempre siembran la incertidumbre, aunque no se prevé que la situación vaya a evolucionar en sentido negativo. Dada la bajada de la demanda residencial, las inmobiliarias potenciarán en los próximos años su negocio patrimonial en detrimento de la residencial. Las compañías tienden a buscar refugio en el mercado de alquiler de oficinas, que mantiene una trayectoria de crecimiento sostenido, fomentado por la fortaleza de la demanda.
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Mapa de la situación del mercado de oficinas de Madrid. Foto: Exa.

Jones Lang LaSalle: precios de alquiler en alza moderada y ligera estabilización en las inversiones

Una de las principales conclusiones a las que llega la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle en su informe es el volumen de contratación en el mercado de alquiler ha registrado cifras similares a las del primer trimestre de 2003 alcanzando los 121.000 metros cuadrados. Esta cifra sitúa a la contratación en un 29 por ciento por debajo de lo contratado en el último trimestre de 2007.

En el mercado de alquiler de Madrid, los precios siguen manteniendo un cierto nivel de crecimiento, aunque sea de manera más moderada, situándose en la actualidad las rentas máximas en la zona 'prime' en los 40,50 euros por metro cuadrado y mes.

A excepción de la zona Satélite, y excluyendo Las Rozas, no hay apenas oferta de calidad en ninguna zona, especialmente en edificios 'prime' de la zona CBD y Campo de las Naciones cuya disponibilidad ha subido por segundo trimestre consecutivo. El producto 'High-Tech' (31 por ciento) así como las zonas Satélite (23 por ciento) y Periferia (22 ciento) siguen siendo las que mayor oferta presentan, siendo la oferta total algo superior a los 750.000 metros cuadrados.

En cuanto al mercado de inversión, si bien la demanda de edificios de oficinas para inversión en la ciudad de Madrid se ha reducido respecto al año pasado, en este primer trimestre se ha visto cómo la situación se ha estabilizado ligeramente. Los inversores están más activos queriendo realizar operaciones una vez que los ajustes en precios y rentabilidades empiezan a producirse. Centrados en productos de calidad, consideran en general que seguirán produciéndose ajustes en precio y rentabilidades, por lo que se precipitan en la toma de decisiones.

La inversión total realizada en Madrid en el primer trimestre de 2008 ha sido especialmente atípica, debido a que el Banco Santander ha vendido finalmente su Ciudad Financiera por 1.900 millones de euros a un grupo de inversores liderado por la empresa Propinvest. Esto ha ocasionado que el volumen total de transacciones haya superado los 2.200 millones de euros.

El importe medio del resto de transacciones realizadas ha sido relativamente bajo, unos 35 millones de euros. Destaca la venta de los edificios Alfonso XII 30 y Musgo 1-3 por parte del Fondo BBVA a Hermanos Revilla, y la de la Torre Indocentro en Méndez Álvaro de Metrovacesa a la Hermandad Nacional de Arquitectos.

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Exa: la demanda no desciende sino que se racionaliza

Para Exa comienza el año 2008 en la misma tendencia en que se acabó 2007. Según su informe, el cambio de ciclo en el sector inmobiliario es un hecho y se ha notado en el sector terciario en una moderación de la demanda, un aumento en las tasas de disponibilidad y un marcado descenso en las inversiones. Los precios a día de hoy han seguido creciendo en las principales ubicaciones de la ciudad, alcanzando por vez primera los 41,5 euros por metro cuadrado y mes y las rentabilidades han aumentado alrededor de medio punto.

Para el resto del año se prevé que la situación siga en la misma tónica. No habrán grandes recuperaciones de la demanda hasta bien entrado 2009, pero tampoco la situación va a evolucionar en sentido negativo. Lo más probable es un mantenimiento de los niveles actuales y una progresiva mejora, en especial del mercado de inversión donde la crisis ya está haciendo aflorar buenas oportunidades.

En cuanto a la oferta, durante este primer trimestre se han entregado 53.200 metros cuadrados de superficie de oficinas. El 79 por ciento de esta superficie se entregó en la zona Descentralizada, fundamentalmente en Las Tablas. El ratio de Absorción/Oferta ha disminuido notablemente en este periodo debido a la contracción de la demanda y al crecimiento de en la entrega de nuevos proyectos. Este ratio refleja el hecho de que conforme se vayan finalizando los nuevos proyectos que ahora mismo están en curso, va a aumentar la disponibilidad debido a que el nivel de demanda actual no puede absorber toda la oferta existente. Todo esto ha provocado que la tasa de disponibilidad haya aumentado en este periodo, en especial en las zonas donde más oferta nueva se ha incorporado.

A lo largo de 2008 está previsto que se incorporen al mercado algo más de 500.000 metros cuadrados, fundamentalmente en las zonas 'prime' (Cuatro Torres Business Área) y Descentralizada (Cristalia, Manoteras, Sanchinarro, etc.), aunque sólo el 50 por ciento se hallan disponibles a fecha de hoy ya que el resto están prealquilados o son proyectos 'llave en mano'.

En lo que se refiere a la demanda, se ha empezado el año con una cifra de absorción de 130.000 metros cuadrados, lo que supone un retroceso del 20 por ciento frente al trimestre anterior. Casi el 70 por ciento de la superficie absorbida en este periodo se encuentra en las áreas Descentralizadas y en la Periferia. Este porcentaje que en el pasado año fue del 55 por ciento ha aumentado significativamente como consecuencia de la búsqueda de precios más asequibles y de la mayor disponibilidad.

Por tipología de edificios, con el 74 por ciento de las operaciones siguen predominando los edificios Exclusivos, aunque se ha visto un crecimiento en el número de operaciones en edificios 'High-Tech', algo lógico por el incremento de las operaciones en las zonas más alejadas del casco urbano.

El 81 por ciento de las operaciones se han firmado sobre superficies inferiores a los 1.000 metros cuadrados y estas operaciones han supuesto el 30 por ciento del total de superficie absorbida. Las operaciones de más de 3.000 metros cuadrados se han concentrado en el área Descentralizada por ser la zona donde aún se pueden encontrar superficies de esta magnitud y los precios no son excesivamente altos.

Analizando los datos, no ha habido realmente un descenso en la demanda sino más bien una racionalización en la misma. Las empresas siguen demandando espacios pero más ajustados en superficie y en precio.

King Sturge: crece la demanda para pequeñas superficies

El equipo de Análisis y Estudios de Mercado de King Sturge ha realizado el informe de coyuntura del mercado de oficinas de Madrid del I Trimestre del 2008 en el que destaca el crecimiento de demanda para pequeñas superficies mientras las compañías se plantean trasladarse a la zona periférica por el coste.

Otros datos a destacar es que la superficie bruta absorbida ascendió a los 153.000 metros cuadrados, mientras que por categorías de producto, los edificios de carácter exclusivo de oficinas ocuparon el 79 por ciento con

unos 120.000 metros cuadrados sobre el total, seguidos de los de tipo mixto con unos 22.000 metros cuadrados y el resto fueron ocupados en espacios de carácter semiindustrial. El sector más dinámico fue el sector servicios, con el 29 por ciento del total.

La disponibilidad de edificios exclusivos en el centro de Madrid es prácticamente nula, teniéndose que desplazar hacia el exterior de esta área las empresas que demandan muchos metros, quedándose la pastilla central para aquellas compañías que buscan representatividad en sus ubicaciones y no grandes superficies.

También, el volumen de stock permanece prácticamente invariable en la ciudad de Madrid, habiéndose incorporado los espacios de las cuatro torres de la antigua ciudad deportiva del Real Madrid.

Por su parte, la consultora en ningún caso considera un incremento de las rentas en el sector de oficinas de Madrid, particularmente en el CBD, superiores a las registradas en el primer trimestre del 2008.

El informe también prevé que a lo largo del ejercicio aparecerán en el mercado oportunidades de activos inmobiliarios susceptibles de ser adquiridos por grandes inversores institucionales, especialmente extranjeros, que realizarán ofertas por aquellos que consideren de interés y estratégicos.

En Madrid, el sector inmobiliario no residencial no será tan dinámico como en los dos últimos años pero se mantendrá el interés por el segmento de oficinas, eso sí en la rama de alquiler más que en las compras, así como la actividad logística y el segmento de naves industriales, siempre muy correlacionado con las ubicaciones y áreas escasas de oferta disponible y demanda cautiva.