Los nuevos distritos de negocios de Barcelona muestran niveles altos de ocupación

Barcelona sigue siendo un emplazamiento de gran interés por parte de empresas tanto locales como extranjeras. La recuperación progresiva de la economía hace que el mercado vaya evolucionando paso a paso de forma prudente y con buenas previsiones de futuro. La demanda en la ciudad Condal se ha estabilizado en 2015 tras el gran impulso que el mercado de oficinas tomó a lo largo de 2014. Los procesos de negociación se han acortado todavía más alcanzando como máximo, en estos momentos, los 6 meses. De este modo, la ratio de demandas cursadas y las operaciones cerradas es todavía mayor.

Según el Informe de Oficinas de Forcadell, en el primer semestre de 2015 el mercado de oficinas de alquiler en Barcelona ha seguido el buen ritmo del segundo semestre de 2014. Ya entonces se preveía una dinámica positiva que permitía vislumbrar un panorama optimista de cara a los siguientes semestres. La radiografía actual permite observar una clara estabilización en la contratación, incluso dejando entrever indicios de un ligero crecimiento en los próximos meses. La contratación total de oficinas durante la primera mitad de 2015 ha sido de 151.000 metros cuadrados, lo que supone un ligero aumento respecto al segundo semestre de 2014. Haciendo caso de los indicadores positivos de esta etapa, lo que sí que se puede afirmar es que se observan tendencias positivas por lo que se prevé que este sea un buen año para la contratación.

En relación a la absorción neta de metros cuadrados, ésta ha empezado también a crecer de forma ligera. Hoy en día muchas empresas están poniendo en práctica la implantación de planes de expansión que permitirán la ampliación de sus plantillas. Es por ello que se verán en la necesidad de aumentar el espacio para ubicar a todo el personal. Buena parte de las operaciones realizadas se han concentrado en la Zona Centro y en Nuevos Distritos de Negocio. En la zona ‘prime’ el stock de oficinas es escaso actualmente y previsiblemente se llegará a niveles realmente bajos.

Como ya venía sucediendo en el segundo semestre de 2014, continúa el aumento de la contratación y la absorción neta en el mercado de alquiler de oficinas en la ciudad de Barcelona. Es por ello que la disponibilidad de espacio sigue disminuyendo de forma progresiva limitando cada vez más las opciones de las empresas a la hora de elegir ubicación. En el primer semestre de 2015 el indicador de la caída se ha situado en el 13,9%, es decir, 0,6 décimas menos que en el semestre anterior. La previsión es que la disponibilidad siga reduciéndose a lo largo de los próximos meses.

En NDN (Plaça Europa, 22@, World Trade Center y Passeig de la Zona Franca) todavía hay metros cuadrados disponibles aunque a medio plazo se prevé que se vayan agotando. Cuando esto suceda, los promotores no podrán esperar más iniciar nuevas promociones y dar así respuesta a la futura demanda existente.

La demanda tipo de alquiler de oficinas de las empresas de origen nacional, según las operaciones realizadas a lo largo del primer semestre de 2015, se centra en superficies que abarcan los 200 y los 500 metros cuadrados ubicadas en el centro de la ciudad. En cambio, las empresas internacionales prefieren elegir oficinas de última generación, alejadas del centro de la ciudad y que tengan una estructura más diáfana, sin mermas de espacio útil, que ahorren energía, y con superficies alrededor de los 1.000 metros cuadrados.

La Zona Centro de Barcelona, según la zonificación de Forcadell, sigue siendo la que concentra la mayor parte de la demanda representando más del 61% del total de las peticiones realizadas. Por otro lado, la Zona ‘Prime’ y Distrito de Negocios, emplazamientos de gran exclusividad, suponen conjuntamente el 13% de las demandas de alquiler de oficinas. Sus precios se mantienen estables como ya indica la tendencia de los últimos meses.

Según indica el Informe de Mercado de Oficinas del primer semestre de 2015 de Forcadell, el incremento de la actividad empresarial como signo de la recuperación de la economía permite observar, un semestre más, un ligero aumento de las rentas medias en cuanto al alquiler de oficinas en la capital catalana. En el semestre anterior ya se señalaban unos posibles repuntes en las rentas especialmente en ubicaciones ‘prime’ y en edificios emblemáticos. Cabe destacar que las operaciones realizadas en este primer semestre de 2015 comprenden tanto nuevas implantaciones como traslados con ampliación de superficie.

Según la opinión del experto de Forcadell, la rentas media de los contratos de alquiler en Barcelona de este primer tramo del año han experimentado un ligero aumento, situándose entre los 6 y los 17,50€/m²/mes. La tendencia general de los precios en las distintas zonas se mantiene estable aunque se prevé un cambio de la dinámica tan pronto como se empiecen a ocupar espacios de oficinas qua aún se encuentran disponibles actualmente.

La renta media para el alquiler de oficinas en general en Barcelona en este primer semestre de 2015 se ha situado en torno a los 11,21 €/m², un incremento tan ligero como imperceptible. Destaca la estabilidad de la renta media de la Zona Centro, Nuevos Distritos de Negocio y la Periferia, situada entre los 7,00 €/m² y los 11,25 €/m².

Los precios de venta de oficinas en la capital catalana han experimentado este primer semestre de 2015 un crecimiento del 12,5% en la zona ‘prime’ mientras que en el resto se observa una clara estabilidad con respecto a los últimos semestres. Por contra, la Periferia es la zona que no ha experimentado cambio alguno con relación al semestre anterior, por lo que mantiene una tendencia claramente estable.

La Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria junto con los fondos de inversión internacionales son las entidades inversoras más dinámicas actualmente en el sector oficinas. Su prioridad, a la hora de buscar productos de su interés, es muy concreta: Edificios de oficinas céntricos, a poder ser que estén ya ocupados o bien que, a la larga, puedan venderlos y obtener también una plusvalía. En cambio, las compras por parte de usuarios finales existen aunque su cuota representativa en el mercado es baja.

En cuanto a las rentabilidades, según Forcadell éstas se han mantenido estables en la capital catalana durante el periodo analizado. Las rentabilidades en Zona ‘Prime’ y Distrito de Negocios se sitúan entre el 5% y el 7%, mientras que en la Zona Centro se queden alrededor del 8%. En Nuevos Distritos de Negocio suponen un retorno de entre el 7% y el 8%. Por último, en la Periferia se sitúan entre el 9% y el 10%. Se prevé que al cierre del año 2015 el volumen total de inversión se sitúe alrededor de los 500 millones de euros dada la rentabilidad actual de las distintas zonas ya que esta sigue una tendencia de descenso.