Inversión y ocupación marcan distancias

20/12/2013

20 de diciembre de 2013

Los mercados inmobiliarios han mostrado durante el ejercicio 2013 evoluciones bien diferenciadas en sus vertientes de inversión y ocupación, según la consultora inmobiliaria BNP Paribas Real Estate. La inversión ha entrado en fase de recuperación y lo ha hecho de forma enérgica en el segundo semestre, con volúmenes que superan cómodamente los de 2012 y 2011.

Detrás de este cambio se encuentran la anticipación de los inversores ante el previsible inicio del nuevo ciclo económico y un nivel de precios razonable que estimula nuevas adquisiciones. La vertiente de la ocupación, por su parte, ha presentado cifras de absorción y de número de transacciones en línea con las registradas hace un año. La demanda inmobiliaria aún sigue mermada por la baja actividad productiva y el tímido consumo interno que parece iniciar una leve recuperación que deberá mantenerse durante 2014. La perspectiva para 2014 es de mejor tono tanto en inversión como en ocupación, existiendo aún margen para nuevos ajustes de precios hasta avanzado 2014, en especial en las zonas secundarias.

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Una demanda más austera condiciona la contratación de oficinas.
Los últimos cinco años han dejado huella en la tipología de la demanda de oficinas en nuestro país. Los empresarios buscan ahora un uso más eficiente de sus espacios inmobiliarios, motivo por el que en la actualidad se destinan entre 10 y 12 m² por empleado frente a los 15 m² que regían antes de la crisis. Como consecuencia, el tamaño medio de la oficina contratada se ha reducido por la doble vía de una menor actividad económica y una nueva filosofía de racionalización de gastos asociados al espacio. En 2013 el tamaño medio demandado de oficinas ha oscilado entre 500 y 600 m², que establece un fuerte contraste respecto a los 1.100 m² de 2007.
“La absorción actual, pese a ser menor a lo observado hace 5 o 6 años, puede estar alojando igual o más cantidad de fuerza de trabajo. Este es un nuevo escenario del mercado inmobiliario y una nueva oportunidad para añadir valor a los servicios inmobiliarios”, destaca Ilan Dalva, director nacional de oficinas de BNP Paribas Real Estate en España.

2013 terminará con una contratación en el entorno de los 350.000 m² en Madrid, con un cuarto trimestre pivotando en la operación de alquiler con opción a compra de Cepsa en el CTBA de Madrid. La empresa energética ocupará unos 30.000 m² de los 50.000 m² de la torre Foster, con los 20.000 m² con perspectiva de ser ocupados al inicio de 2014 por otras empresas. En este contexto, las rentas medias, que se encuentran en 13,4 €/m2/mes en Madrid, han mantenido su trayectoria negativa frente a 2012, y han descendido ya un 36% respecto al máximo de 2008. El estancamiento se espera que llegue en 2014. Las zonas más competitivas, como los CBDs y las nuevas zonas de negocio ─22@ y Plaza Europa en Barcelona y las vías naturales de entrada a Madrid como las autovías A-1 y A-2─, aportarán de forma positiva a la media. Las zonas más periféricas así como las de oferta mixta ─con residencial y/o industrial─ presionarán negativamente.

“Nos encontramos en una franja de estabilidad para la renta prime tanto en Madrid como en Barcelona. Los mejores edificios escasean, en especial para demandas corporativas por encima de los 3.000 m². Algunas demandas en 2013 han ocupado los últimos espacios de calidad en el CBD madrileño y barcelonés, y eso presionará hacia el crecimiento la renta prime en los próximos trimestres”, afirma Dalva.

La escasa actividad de promoción de oficinas ha ayudado al estancamiento de la disponibilidad, ahora en el 15% en Madrid y 17% en Barcelona. No obstante, sigue en niveles elevados, en especial en las zonas más descentralizadas. Es así como la poca rotación del parque está llevando a muchas propiedades a niveles altos de obsolescencia con riesgo de permanecer desocupadas en el largo plazo.

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BNP Paribas Real Estate

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