Según los informes del cuarto trimestre de 2012 de Jones Lang LaSalle

El alquiler de oficinas en Madrid y Barcelona se sitúa a niveles de mediados los 90

Redacción Interempresas27/01/2013
Jones Lang LaSalle ha hecho públicos los informes correspondientes al último trimestre de 2012 para Madrid y Barcelona. Dichos informes indican que, mientras que en la Ciudad Condal se han contratado, en todo el año, un 26% menos que el volumen total de 2011, en Madrid, la contratación se sitúa en niveles similares a los de mediados de la década de los 90, registrando en el cuarto trimestre de 2012 más de 73.000 metros cuadrados.

Barcelona: la contratación más baja de los últimos 15 años

Según el informe de consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle para el mercado de alquiler e inversión de oficinas de Barcelona en el cuarto trimestre de 2012, la ciudad ha mantenido el nivel de rentas en las zonas ‘prime’, situándose así en 18 /m2 /mes.

En el resto de zonas la tendencia continúa a la baja. En la totalidad del 2012, la Periferia es la zona que ha sufrido un mayor descenso registrándose una bajada del 10,40% En el Passeig de Gràcia/Diagonal alcanzó una bajada en el nivel de rentas del 3% anual.

A lo largo de este año, los descensos en las rentas dependerán de las variables macroeconómicas y de la situación financiera global.

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Plaça Europa de Barcelona, junto a 22@ es donde se ha acogido mayor volumen de contratación de oficinas. Foto: Jordi Ferrer.

Con respecto a la oferta, la tasa de disponibilidad media en Barcelona se mantuvo estable en el 13,8%. En el último trimestre del año 2012 sólo se entregaron dos sedes: la de Desigual en Nueva Bocana y la de MRW en Plaça Europa. Para el 2013 están previstos 62.000 metros cuadrados de oferta nueva especulativa en 5 proyectos (destacando Porta Firal de Iberdrola y Cornerstone de Bream).

Según Jordi Toboso, director de la oficina de Jones Lang LaSalle en Cataluña: “Con estas cifras de oferta futura, se puede empezar a hablar de escasez de oferta en el mercado de oficinas de Barcelona. Esta situación provocará que en la actualidad si llega una demanda grande dispondrá de muy pocas alternativas construidas en el mercado. En estos momentos ningún promotor tiene entre sus planes construir de manera especulativa por lo que esta situación se puede acentuar en los próximos años”.

En cuanto al nivel de contratación de oficinas entre octubre y diciembre de 2012 ha sido de 40.300 m², un 35% menos que la registrada en el trimestre anterior. Durante todo el 2012 se han contratado 199.000 metros cuadrados de oficinas, un 26% menos que el año 2011. De hecho el año 2012 ha sido el año con menor contratación desde hace 15 años, destaca el informe de Jones Lang LaSalle.

Por zonas, Passeig de Gràcia/Diagonal y Nuevas Áreas de Negocio (22@ y Plaça Europa) son las que han acogido mayor volumen de contratación de oficinas. En este sentido Passeig de Gràcia/Diagonal es el área donde se han protagonizado las dos mayores transacciones: el alquiler de 7.337 metros cuadrados por parte de IT Now en La Illa y el alquiler de 1.720 metros cuadrados por parte de Trovit en Diagonal 601. Esto muestra como en Passeig de Gràcia/Diagonal, las compañías encuentran en la actualidad buen producto a rentas muy competitivas, sin necesidad de trasladarse fuera de la ciudad.

“Las cifras de contratación y el comportamiento que hemos visto en el mercado durante los últimos trimestres hacen prever que nos acerquemos al fin del ciclo bajista, siendo ahora el momento para aprovechar las oportunidades que propietarios ofrecen a la hora de buscar nuevas localizaciones para sus oficinas” añadió Jordi Toboso.

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Passeig de Gràcia de Barcelona, en plena zona ‘prime’ de la capital catalana.

Mercado de inversión en Barcelona: 265 M€, un 38% superior a la de 2011

El último trimestre del año se caracterizó por una mayor actividad por parte de los inversores, que mostraron demanda de activos muy bien ubicados en el centro de la ciudad y con poco riesgo. El final de 2012 estuvo marcado además por una notable actividad por parte de inversores dispuestos a asumir riesgo de rehabilitación. El volumen de inversión en el cuarto trimestre de 2012 se realizó principalmente en la zona prime de la ciudad.

Sigue la escasez de inmuebles con buenos contratos de arrendamiento y poco riesgo en el centro de la ciudad, que es el activo más demandado por los inversores privados. Los inversores oportunistas siguen esperando su momento, que podría llegar este año.

En el cuarto trimestre la oferta se caracterizó por una escasez de edificios aunque comenzó a detectarse cierto cierre del ‘gap’ en precios, pero la evolución de las rentas no está ayudando a que los inversores vean claro dónde está el mercado en cuanto a repercusiones.

Según Jordi Toboso: “El pasado trimestre hablábamos de que si el precio era el adecuado podía haber compradores con liquidez para llevar a cabo adquisiciones. Este hecho se concretó en 3 de las 4 operaciones cerradas durante el trimestre.” Y añadió relativo a la oferta de inmuebles en inversión: “Sigue destacando el creciente número de edificios vacíos que se ponen en venta, lo que no será un hecho aislado del 2012”.

A nivel de transacciones el último trimestre de 20012 fue el más activo del año ya que se cerraron 4 operaciones que acumularon un volumen total de 143 millones de euros. Esto nos arroja una cifra acumulada para el año 2012 de 265 millones de euros en inversión en el mercado de oficinas de Barcelona. Frente a los 192 millones de euros transaccionados en 2011 hemos visto un incremento de un 38%, aunque aún nos encontramos en unas cifras de inversión muy alejadas de un mercado normalizado.

Respecto a las rentabilidades la tendencia es a la alza de un cuarto de punto en todas las zonas. Así, la rentabilidad para el Passeig de Gràcia/Diagonal se sitúa en estos momentos en el 6,75%.

Madrid: 536 M de volumen de inversión en 2012

Según el informe de Jones Lang LaSalle para el mercado de alquiler e inversión de oficinas de Madrid en el cuarto trimestre de 2012, por primera vez desde el año 2009 las rentas ‘prime’ en Madrid se han mantenido estables, situándose en los 24,25 /m²/mes. Esta circunstancia se ha debido principalmente a la disminución de producto de calidad disponible en la mejor zona de la capital.

En el resto de las zonas, los precio de alquiler máximos siguieron disminuyendo ligeramente debido a la falta de transacciones, pese a la existencia de productos de buena calidad.

En el análisis de la oferta, Jones Lang LaSalle determina que la tasa de disponibilidad en edificios de alquiler de oficinas de Madrid alcanzó entre octubre y diciembre de 2012 fue del 12,11%, cifra un 6,31% más alta que la del trimestre anterior.

La reducción y liberación de espacios, sumado a las nuevas superficies terminadas y entregadas han sido determinantes para el aumento de la disponibilidad en todas las zonas. Para los próximos períodos se espera que el volumen de metros especulativos que salga al mercado sea muy limitado, siendo claramente inferior al de los años precedentes.

El último trimestre ha sido ligeramente más positivo que los anteriores, superando los 73.000 m² de contratación. Sin embargo, comparado con el mismo período de años anteriores, tenemos que remontarnos a mediados de los 90 para encontrar niveles parecidos.

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Paseo de la Castellana. Foto: Luis García.

La falta de financiación para inversiones inmobiliarias continúa siendo, desde el estallido de la burbuja, la tónica habitual en el mercado de inversión. Debido a ello, los inversores más activos siguen siendo los privados o ‘family offices’. Esto se ha traducido a lo largo del año en operaciones puntuales y sin endeudamiento, que apenas han superado los 20 millones de euros.

Por otra parte, las reformas acometidas en el sector financiero están contribuyendo a crear el clima de confianza necesario para robustecer la demanda de inversores internacionales. Pese a ello, el volumen de inversión anual no ha supuesto ni el 20% del alcanzado en el año 2007, aunque en el último trimestre del año parece que ha vuelto a reactivarse el interés en el mercado de inversión de oficinas de Madrid (el 78% de los edificios que han cambiado de propietarios lo han hecho en el cuarto trimestre).

Jones Lang LaSalle establece al analizar la oferta que el producto disponible, ya esté en manos de particulares o de bancos, sigue teniendo precios demasiado elevados en relación con el que los potenciales compradores están dispuestos a pagar. Sin embargo, comienza a haber productos con buen recorrido a largo plazo que, al ajustar precios han resultado muy atractivos para inversores de perfil oportunista, permitiendo operaciones en inmuebles vacíos, como los edificios del Parque Empresarial Omega en Alcobendas.

Como se ha visto reflejado durante las últimas semanas de final del año oferta y demanda comienzan a acercar posiciones, no obstante el ajuste de precios parece todavía incompleto.

Por otra parte se prevé que las Administraciones Públicas vayan cobrando especial relevancia en el mercado de inversión durante los próximos meses. En este sentido, tanto desde la Comunidad de Madrid como desde el Gobierno Central, se ha manifestado la intención de optimizar la gestión de su stock de oficinas. La puesta en marcha de estas decisiones, puede suponer un crecimiento de la oferta de inmuebles en el mercado, y, aunque sus efectos dependan en gran medida de en qué plazos y con qué intensidad se realice finalmente, no cabría descartar un eventual aumento de la presión a la baja sobre los precios de mercado.

Las transacciones en edificios de oficinas en Madrid para el año 2012 arrojaron un volumen total de 536 millones de euros, cifra que supera en un 70% la registrada para el cómputo total del 2011. Los numerosos movimientos de inversión que se han producido en este trimestre están generando un aumento de la atención sobre el mercado de oficinas de Madrid.

Las rentabilidades han aumentado en el cuarto trimestre 0,25 puntos básicos en todos los submercados, reflejando el desajuste que todavía existe entre oferta y demanda.