La zona prime sigue siendo la primera opción para la demanda de espacios logísticos

La demanda de suelo por parte de empresas es muy escasa en toda la geografía española. Únicamente los promotores con proyectos en estudio están activos buscando terrenos. Sin embargo en Barcelona, durante el segundo semestre de 2012, ha habido más demanda de suelo para actividades logísticas a precios muy competitivos. Básicamente, la búsqueda se centra en parcelas cuanto más grandes y cerca de Barcelona mejor, precisamente el área en donde más escasea. La demanda centrada en productos industriales tiene como objetivo superficies de entre 500 y 5.000 metros cuadrados. Generalmente los clientes quieren reducir costes y abaratar los alquileres y los contratos que se firman son de corta duración. La calidad de las naves no es un rasgo esencial en la búsqueda e incluso las zonas ya no se valoran tanto como antes.

En lo que se refiere a oferta, el suelo continúa siendo un activo ilíquido, es decir las ofertas que se reciben no colman las mínimas expectativas que tienen los propietarios, por lo que no se materializan transacciones.

Hay una amplia oferta industrial de cualquier superficie en todas las zonas y sólo los que amoldan los precios a la situación actual del mercado son los que consiguen alquilar o vender. Así, hay una alta disponibilidad de parques de mininaves que se entregaron hace unos años y que están ahora disponibles en alquiler. Sin embargo, apenas existe oferta de nueva construcción ya que en el momento del comienzo de la crisis y el aumento gradual de la disponibilidad todos los proyectos se paralizaron.

Por otra parte, por el momento en Madrid el precio de suelo en el mercado sigue sin bajar a los niveles esperados. Los precios oscilan entre los 150 y los 250 en las mejores zonas. Por otro lado en Barcelona, el precio del suelo logístico prime ha descendido, registrando durante el período mínimos de 175 /metro cuadrado y máximos de 450 /metro cuadrado.

Transacciones

Los datos macroeconómicos negativos, las perspectivas a corto plazo y la falta de financiación siguen provocando un bajo nivel de actividad en el sector. El sector de suelo está afectado más que nunca por la falta de financiación. A pesar de la atonía del mercado, siguen produciéndose operaciones industriales con el mismo denominador: rentas bajas y consolidación de espacios. Esperamos que las nuevas actividades comerciales fomenten un mayor número de transacciones.

Los inversores conservadores e institucionales siguen fuera del mercado esperando que la situación económica se clarifique. Se ha incrementado muchísimo el número de inversores oportunistas activos desde verano. Estos fondos, centrados en Madrid y Barcelona, buscan rentabilidades de dos dígitos, volúmenes altos y cuentan con recursos propios para invertir, por lo que no son tan dependientes de la financiación.

En cuanto al volumen del mercado, sigue siendo muy reducido, de tan sólo 51 millones de para Madrid y Barcelona. En Barcelona sólo ha habido una operación de cierto volumen, la venta del Parque Logístico de La Granada mientras que, en Madrid, la transacción de la nave ocupada por Amazon ha sido la más destacada.

La rentabilidad prime en Madrid ha aumentado hasta el 8.5%, aunque tiende a incrementarse hacia el entorno del 8.75%. Por su parte, la secundaria alcanza para los mejores productos el 9.75% aunque se dispara por encima del 12 % para otros. Sólo los inversores oportunistas siguen buscando opciones con rentabilidades mayores al 10%, siempre con buenos inquilinos y a precios de construcción o incluso por debajo.

Perspectivas

Por primera vez desde el comienzo de la crisis, la confianza de los inversores ha ido aumentando. El momento crítico vivido en verano ha pasado y muchos inversores piensan que hay mucho más a ganar que a perder en el medio plazo. Si los precios de venta se ajustan, habrá más transacciones porque hay mucho más interés en invertir en España.

Durante el año 2012 el motor de la demanda ha sido el precio, reducción de costes e incluso en algunas demandas pequeñas, una mejor ubicación a precio más competitivo. Los clientes se centran en productos prime en zona prime mientras que activos y zonas secundarias reciben menos interés. La disminución de las rentas en zonas cercanas a la capital está atrayendo a demandas de más de 10.000 metros cuadrados. Estas demandas oportunistas están centradas en reducir costes y en la motivación que supone estar más cerca de los núcleos grandes de población reduciendo el nivel de renta. El elevado precio de los proyectos llave en mano sigue ahuyentando potenciales demandas, si bien podrían reactivarse si esta circunstancia cambiara. Esta demanda podría venir de grandes operadores internacionales y empresas de transportes.

El metraje de superficies demandadas ha ido bajando a lo largo del tiempo. El promedio de las demandas no supera los 5.000-10.000 metros cuadrados siendo muy habitual encontrar empresas en búsqueda de entre 1.000 y 3.000 metros cuadrados.

La tasa de disponibilidad continua su ascenso fundamentalmente por incrementos en la superficie libre de la tercera corona. Esta disponibilidad está marcada por producto de segunda mano, ya que las promociones especulativas están paralizadas desde hace ya tiempo y cualquier nave en construcción encontró inquilino antes de comenzar las obras.

En la mejor zona del mercado, continúa la tendencia de reducción de superficie disponible de naves de calidad de cualquier superficie, por lo que ya se están empezando a ocupar naves secundarias en esta zona prime. Estamos comenzando a ver la estabilización de la superficie disponible en la tercera corona, ya que no hay proyectos nuevos y se empiezan a ocupar las naves gracias a que los precios siguen bajando.

Para los próximos 12 meses, siguen existiendo riesgos patentes por los contratos a corto plazo y las rentas bajas que se están exigiendo en cualquier negociación. Además, existen muy pocas empresas en expansión. Todo esto irá modificándose a medida que vaya cambiando la situación económica y la disponibilidad de financiación.

Excepto en zona prime, las rentas en todas las coronas han seguido disminuyendo. Para productos de calidad y ante la escasez de producto en la mejor zona se aprecian ligeros indicios de mejora para la renta máxima. Las zonas prime (con mejores comunicaciones y cercanía a las ciudades) están tirando del resto del mercado y hemos visto cómo se han estabilizado por fin los precios. Las operaciones Llave en mano siguen sin poder realizarse porque los ocupantes tienen oferta disponible a bajo precio y las rentas exigidas por los promotores son obviamente superiores. Esperamos que este año haya la posibilidad de obtener suelo barato, especialmente en Madrid, lo que va a posibilitar que la oferta Llave en Mano sea casi tan competitiva como la de naves existentes.

Transacciones

Durante estos últimos meses del año, ha habido dos tipologías de transacciones:

En la zona prime, Coslada sigue siendo la protagonista de las operaciones para las operaciones menores de 5.000 metros cuadrados. En esta zona, hay que destacar el buen comportamiento de los parques cerrados que ofrece servicios muy atractivos para demandas de este metraje. Las empresas interesadas llegan a pagar rentas por encima de su entorno, ya que la competencia no cuenta con estos servicios.

El resto de transacciones se han llevado a cabo en zonas más alejadas, por lo que vemos que comienza a haber operaciones en entornos que en los que anteriormente no había ninguna.

Gustavo Rodríguez, director nacional de Industrial y Logística de Jones Lang LaSalle Madrid: “Llevamos acumulada una contratación logística en Madrid a 30 de Abril de en torno a 200.000 metros cuadrados. Es un buen dato. Sobre todo si tenemos en cuenta que 2012 se cerró con 340.000 metros cuadrados para todo el año. Hay que admitir que de estas operaciones, sólo dos (Alovera y Tarancón) suman el 40% (80.000 metros cuadrados) pero hay dos claves en el sector actualmente, la primera, los operadores están aprovechando el momento de rentas bajas, y la segunda, pese a la alta desocupación, empieza a haber carencia de naves de más de 20.000 metros cuadrados. Como consecuencia de esto creemos que las tendencias para los próximos meses serán La estabilización de rentas que hemos visto en la primera corona está llegando al resto y que va a ser difícil encontrar naves de calidad a rentas bajas. ¿Empezará a haber nuevas operaciones “Llave en mano”? Depende de si los usuarios son capaces de ofrecer duraciones más largas. En cualquier caso, nuestra opinión es que las rentas están tocando fondo este año y que el momento es irrepetible”.

Durante el segundo semestre de 2012, la absorción de espacio logístico en Barcelona se ha situado en 242.000 metros cuadrados, un 11% más que el mismo periodo del año anterior. Si tenemos en cuenta todo el año 2012, la absorción logística se ha situado en 373.000 metros cuadrados, un 7% menos que en el año 2011. De todas formas, estamos hablando de cifras de absorción ‘pre-crisis’, que son una sorpresa positiva dentro de la complicada coyuntura económica actual.

La oferta disponible de espacios logísticos se sitúa en diciembre de 2012 en aproximadamente 606.000 metros cuadrados, reduciéndose en casi 1,5 puntos la tasa de disponibilidad total hasta 9,6%.

La tasa de disponibilidad ha descendido un 21% en 2ª corona y un 10% en 3ªcorona, situándose en 4,7% y 18,5% respectivamente, debido a que sigue produciendo la expulsión de demanda de la zona prime, ya que en esa zona siguen sin existir la oferta deseada. Además, en 2ª y 3ª corona se han protagonizado las mayores transacciones del semestre.

Respecto a la previsión de oferta para 2013 hay una serie de contratos que llegan a su fin y veremos si finalmente son renovados, se libera espacio o se produce nueva ocupación.

Transacciones

Las transacciones en zona prime más destacadas han sido: la ampliación de Naeko en Sant Boi de Llobregat y el alquiler por parte de Transportes Buytrago en Mas Blau de una nave de 7.780 metros cuadrados. En la segunda y tercera corona, las transacciones más importantes han sido la ampliación de 24.000 metros cuadrados por parte de Honda en Santa Pèrpetua de la Mogoda o el alquiler por parte Baxi Roca en La Pobla de Claramunt (Anoia) de 25.000 metros cuadrados.

Los precios de alquiler se mantienen estables en todas las zonas y creemos que ya han tocado fondo pero los arrendadores ofrecen incentivos muy interesantes a las ocupantes para atraer la demanda. Las rentas máximas logísticas se sitúan en 6,25 /metro cuadrado/mes en la primera corona y en 5 /metro cuadrado/mes y 3 /metro cuadrado/mes, para la 2ª y 3ª corona respectivamente.

Luis Guardia, director nacional de Industrial y Logística de Jones Lang LaSalle Barcelona: “La contratación acumulada para el 1er trimestre de 2013 es de 70.000 metros cuadrados, mientras que en 2012 se cerró con 376.000 metros cuadrados, cifra muy similar a la de 2011 y que representa una absorción similar al periodo “pre-crisis”. Las operaciones más representativas del primer trimestre son Airfarm en Parc Logístic de la Zona Franca con 10.400 metros cuadrados y Bombas Saci con 6.650 metros cuadrados en Granollers, esta última asesorada por Jones Lang LaSalle. Respecto a las rentas y los contratos, muchos propietarios han sido flexibles con tal de evitar desocupación. El pronóstico para este año es que las rentas se van a estabilizar especialmente en las plataformas de gran tamaño disponibles cercanas a Barcelona”.