“Hay que crear oferta de suelo industrial donde haya demanda”

Porque mientras falta suelo industrial a precios competitivos cercano a Barcelona, existe una gran disponibilidad en zonas alejadas como Tarragona, Girona o el área del Bages (Cataluña central). “Se ha generado oferta de suelo antes de tener demanda, cuando el proceso debería ser a la inversa”. Para Luis Guardia, las Administraciones han sido demasiado osadas al desarrollar parques empresariales o plataformas logísticas en ubicaciones mal comunicadas y con poca masa poblacional. “La oferta debe generarse donde hay demanda, es decir, en grandes centros de consumo, y donde haya buenas infraestructuras. Las Administraciones Públicas lo hacen por criterios de equilibrios territoriales y no por criterios económicos”, añadió Guardia.

La oferta de naves logísticas ha continuado en aumento de forma constante en todas las áreas de Barcelona. En lo que se refiere a la primera corona, la disponibilidad ha aumentado en 34.000 metros cuadrados, un 37,8% más con respecto al periodo anterior. Así, la oferta disponible en primera corona, la zona ‘prime’ barcelonesa, ha pasado de 89.825 metros cuadrados del segundo semestre de 2009 a 123.000 metros cuadrados durante el primer semestre de 2010, superándose así por primera vez los 100.000 metros cuadrados de naves logísticas disponibles en esta zona. En lo que respecta a la segunda y tercera corona, el aumento de la disponibilidad ha sido mucho mayor. Así, en la segunda corona ha aumentado hasta llegar a los 151.000 metros cuadrados, mientras que la tercera sobrepasa los 220.000.

“Si unimos la oferta actual y la futura, en Cataluña estamos en torno a los 900.000 metros cuadrados disponibles”, añadió Guardia. Asimismo, el director de Industrial de Jones Lang LaSalle Cataluña remarcó que la oferta futura “difícilmente se desarrollará a riesgo”, esto es, “por falta de financiación o por aversión al riesgo, lo que los inversores quieren es seguridad. Por tanto todos los desarrollos futuros, si no cambia la situación económica, serán llave en mano, con un contrato de prealquiler de un usuario”.

Tras un periodo de caídas de demanda considerables —etapa que se inició en el primer semestre de 2008 coincidiendo también con el comienzo de la crisis económica—, el segundo semestre de 2009 y el primero de 2010 ha empezado a recuperarse en ciertos sectores, como el ‘cross dock’ y la paquetería. En palabras de Luis Guardia, estos sectores en concreto apuntan esta ligera recuperación “no tanto por un incremento de la demanda como porque necesitan una tipología de naves muy específica y concreta de la que ha habido tradicionalmente escasez en el mercado. Por ello, estas empresas siempre están dispuestas a mejorar sus instalaciones cambiando su ubicación si es necesario”. Otros sectores que también empiezan a repuntar levemente son la logística y el retail, sobre todo el textil de consumo.

El incremento de la demanda del primer trimestre de 2010 respecto al segundo de 2009 ha sido, según datos de la consultora de un 15%. No obstante, este dato no se ha materializado en operaciones cerradas y concretas, dada la lentitud de los procesos y en la toma de decisiones de las empresas. “En un contexto de crisis como el que estamos, ningún directivo quiere equivocarse y por tanto se reflexionan muchos las decisiones”, señaló Guardia. “También es debido a que los inmuebles demandados en la primera corona no están alienados en precio entre lo que ofrece pagar el operador y el precio de salida del inmueble”, añadió el director de Industrial de Jones Lang LaSalle Cataluña.

La consultora publica en su informe que la absorción en el mercado de Barcelona en este primer semestre ha sido de 60.000 metros cuadrados transaccionados en naves logísticas de tamaño superior a 5.000 metros cuadrados. Entre las operaciones que se han llevado a cabo este semestre destacan el alquiler de Kuehne & Nagel de una plataforma logística de 15.900 metros cuadrados y el de otra plataforma de 10.000 metros cuadrados por parte de Rhenus —asesorada esta última por Jones Lang LaSalle—, ambas en la ZAL de Barcelona; y otros 10.000 metros cuadrados, alquilados por Carbotrans, en este caso en Tarragona.

En cuanto a previsiones, el informe de la consultora prevé un mejor segundo semestre de 2010 comparado con las cifras de los primeros seis meses del año. “El año 2009 terminó con una absorción total de 250.000 metros cuadrados, gran parte de ella concentrada en el segundo trimestre. Podemos decir que el segundo trimestre de 2010 será mejor que el primero teniendo en cuenta que los meses que llevamos de segundo semestre, incluyendo agosto que suele ser un mes perdido, llevamos casi el mismo espacio absorbido que el primer semestre de 2010, unos 60.000 metros cuadrados”. Teniendo en cuenta estos datos, Jones Lang LaSalle considera que la demanda aumentará del orden del 10% motivada por tres factores principales. El primero sería una política empresarial de reducción de costes. El segundo, la concentración de espacios de empresas que disponen de más de dos localizaciones y que las unen para optimizar espacios y facilitar las sinergias internas. El tercer factor a tener en cuenta es el progresivo crecimiento de la economía exterior. Como explicó Luis Guardia, a grandes rasgos, un tercio de la economía catalana está destinada a consumo del resto del Estado, otro tercio, para consumo propio, y el último tercio, va dedicado a la exportación. “España continúa en crisis pero el resto de países comienzan a crecer otra vez. Las otras economías vuelven a funcionar bien y el peso que tienen en la economía catalana las exportaciones hace que esta se beneficie”.

En Cataluña, quien marca la tendencia en cuanto a rentas logísticas es la zona ‘prime’ o primera corona, y esta, en la actualidad, cuenta con unos precios industriales entre 5 euros por metro cuadrado y mes como mínimo y 7,5 como máximo. “La variación de precios ha sido de un 0% entre el primer y el segundo trimestre de 2010, pero respecto al año pasado ha bajado un 10%”. Esta bajada ha sido común en todas las áreas logísticas catalanas, pero en segunda y tercera corona, la falta de ocupantes ha bajado los precios de alquileres a mínimos de 2,5 euros por metro cuadrado y mes. “Alquilar por debajo no sale a cuenta, porque capitalizando la rentabilidad del mercado, esta renta sale a precio de construcción. El propietario antes venderá a un usuario final a precio de construcción más un pequeño margen de beneficio que alquilarlo por debajo de este precio”, en palabras del director de Industrial y Logístico para Cataluña de la consultora.

“Nuestra previsión —añadió Guardia— es que en el segundo semestre de 2010 bajarán un poco más los precios aproximadamente un 5%. En 2011 entraremos en una fase de estabilización de precios para ya, a finales del próximo año o en 2012, empiecen de nuevo los ligeros incrementos de precios y las rentas vuelvan a crecer”. Esta situación coincidirá con un factor importante que la consultora ya ha señalado repetidamente: la ampliación del Puerto de Barcelona, cuya nueva terminal de mercancías doblará la capacidad de contenedores del Puerto. Sobre este hecho, Guardia señaló que “existen estudios que demuestran que cuando se amplían puertos hay un impacto directo con la demanda logística de la zona hasta 60 ó 70 kilómetros”. Por las características físicas y holográficas del área logística de Barcelona, la demanda de la zona ‘prime’ no puede crecer mucho más y los operadores logísticos difícilmente encontrarán ubicación ahí. Por lo tanto “la demanda se expulsará a segundas y terceras coronas, con un impacto positivo en ellas”.

En cuanto rentabilidades, el informe señala que en comparación a los otros sectores inmobiliarios terciarios como son las oficinas o el retail, la logística está muy por encima de los otros. En Barcelona, la rentabilidad ‘prime’ para naves alquiladas a buenos usuarios, en buenas zonas y con ‘triple A’ (que cumplen con los estándares que requiere el sector logístico) está en un 7,75%. Este dato, como señaló Luis Guardia, es teórico, porque en zona prime el 90% de las naves son de propiedad semipública y no están disponibles en el mercado privado, y además ha habido muchas renegociaciones de rentas a la baja. “Los nuevos contratos firmados estos dos últimos años no son con rentas comparables a datos de 2005-2006 porque son más bajas y competitivas. Si sube la rentabilidad, como suele subir en épocas de crisis, y bajan las rentas, esto quiere decir que el valor de la nave en sí ha bajado mucho”. Y muchos vendedores no están dispuestos a asumir esta bajada de valor, por lo que prefieren no hacer transacciones y quedarse con las naves en propiedad a la espera de que el mercado se recupere. También la falta de operaciones se da por la expectativa que tiene el vendedor y lo que en realidad está dispuesto a pagar el comprador. La crisis también ha modificado los términos contractuales. Con la bajada de los precios y el incremento de la oferta disponible, muchos propietarios han tenido que ser más flexibles con las demandas de sus inquilinos, por lo que muchos contratos actualmente son variables, tanto en duración como en ocupación del espacio.

Jones Lang LaSalle prevé en su informe que las rentabilidades empiecen a bajar concidiendo con la estabilización de las rentas. “En 2012 bajarán de manera más considerable, coincidiendo con el aumento de las rentas y con que la ampliación del Puerto esté operativa. Esperamos que a partir de 2012 los precios empiecen a subir”.

Mercado de inversión: España y Cataluña

De acuerdo con la consultora, el mercado de inversión en activos logísticos e industriales en España durante el primer semestre de 2010 ha continuado siendo muy reducido y se encuentra en una situación de estancamiento. El volumen total de inversión fue de 40 millones de euros en este periodo, mientras que el total de todo el año pasado rondó los 95 millones de euros.

En cuanto al tipo de activo, el estudio apunta que los inversores siguen prefiriendo exclusivamente buenas zonas, activos de calidad y arrendatarios estables de sectores fuertes con contratos a rentas de mercado. Como este producto es escaso, los inversores empiezan a estudiar inversión a través de proyectos llave en mano.

“La alta tasa de desocupación de espacios logísticos unida al constante descenso de rentas desde 2008, hace que los inversores sean muy prudentes en sus previsiones y opten solo por sectores estables y alquileres a muy largo plazo. Como aspecto positivo, hemos notado una vuelta de los inversores al sector, hay numerosos fondos internacionales activos que compiten con los inversores nacionales, si bien no encuentran el producto que están buscando” finalizó Luis Guardia.