El mercado inmobiliario industrial catalán, en horas bajas hasta finales de 2012

El mercado entró en una nueva fase hace casi tres años con el estallido de la crisis de la que aún no ha salido. Ésta se caracteriza por su alto nivel de exigencia y por la evitación de riesgos, por lo que actualmente solo encuentran salida los productos que aúnan calidad (buenas comunicaciones, con todas las instalaciones, preferentemente ubicadas en el área metropolitana de Barcelona, que cumplan la normativa vigente) y bajos precios.

Estas conclusiones surgen del último Informe de Mercado Industrial editado por la consultora inmobiliaria Forcadell, relativo al primer semestre de 2010. El estudio analiza 69 poblaciones y diez comarcas catalanas (Alt Penedès, Anoia, Bages, Baix Llobregat, Barcelonès, Garraf, Maresme, Osona, Vallès Occidental y Vallès Oriental, además del Camp de Tarragona). Forcadell es una consultora catalana con una media anual de más de 100.000 metros cuadrados comercializados sin contar suelo. El estudio es gratuito y para acceder a él basta rellenar el siguiente formulario de suscripción: http://www.forcadell.com/webnew/publicaciones.asp.

El mercado de naves industriales en alquiler mostró un mayor dinamismo que el de compraventa y consolidó su papel de motor del sector con el 80% de la demanda total de naves, ocho puntos porcentuales más que en el segundo semestre de 2009. La demanda de alquiler aumentó un 13,64% respecto al semestre anterior, aunque fue en su mayor parte oportunista —renegociación a la baja de contratos de alquiler, adquisición de naves industriales más baratas y mejor situadas, o de menores superficies— y no derivada de una mejora real en la producción industrial y la consiguiente creación o ampliación de empresas.

Los demandantes, muy exigentes, fijaron su atención en naves pequeñas, un 43% en inmuebles de menos de 500 metros cuadrados, y en emplazamientos del área metropolitana de Barcelona, un 88,58% entre Barcelonès, Baix Llobregat, Vallès Occidental y, en menor medida, Vallès Oriental. De hecho, muchas empresas emprendieron el camino de vuelta al área metropolitana aprovechando la reducción de rentas tras trasladarse años atrás a comarcas de la segunda y tercera corona obteniendo enormes plusvalías con la venta de sus inmuebles. Por otro lado, la disponibilidad de naves industriales siguió creciendo a un ritmo considerable, procedentes de empresas que cerraron o redujeron sus espacios, de naves inicialmente a la venta que cambiaron a modalidad de alquiler ante la falta de compradores, y del producto entregado de nuevas promociones.

Las rentas medias cayeron un 10,07% en el conjunto de las comarcas analizadas respecto al semestre anterior, con más incidencia en la segunda y tercera corona industrial (-14,5%) que en la primera (-5%). La comarca más cara siguió siendo el Barcelonès con 4,98 euros/metros cuadrados/mes (-7%), seguida por el Maresme, con 4,36 euros/metros cuadrados/mes (-1,2%), el Baix Llobregat, con 4,15 euros/metros cuadrados/mes (-7,16%), el Vallès Occidental, con 4,10 euros/metros cuadrados/mes (-6,41%) y el Vallès Oriental, con 3, euros/metros cuadrados/mes (-3,91%). Las más baratas fueron Anoia, con 2,76 euros/metros cuadrados/mes (-9.21%) y Bages, con 2,92 euros/metros cuadrados/mes (-16.57%) Las rebajas de rentas no consiguieron reactivar las transacciones, que bajaron un 12% semestral, aunque en tasa interanual crecieron un 18,9%.

La demanda de compra fue muy pequeña y en esta primera mitad del año prolongó su caída, con un -10,67% de variación semestral. En 2009 ya descendió un 70% respecto a 2008. Casi la mitad de los demandantes, un 47%, pidió naves de menos de 500 metros cuadrados, y en un 88,7% situadas en el área metropolitana de Barcelona. La disponibilidad de naves en venta creció, aunque a un ritmo menor por la caída en la entrega de obra nueva —prácticamente nadie inició nuevas promociones, y las que estaban en marcha cuando estalló la crisis ya se entregaron en su mayoría en 2009—. Se concentró en un 88% en Barcelonès, Baix Llobregat, Vallès Occidental y Vallès Oriental, debido a que estas cuatro comarcas albergan la enorme mayoría de la superficie industrial de Catalunya.

Los precios medios cayeron un 14,01% en el conjunto de las comarcas analizadas respecto al semestre anterior. El mayor descenso correspondió al Camp de Tarragona, con un –30,2%, mientras que, en la zona prime, el mejor comportamiento lo tuvo el Baix Llobregat, con un –5,7%. La comarca con un precio medio más elevado fue el Barcelonès, con 1.180 euros/metro cuadrado (-11,3%), seguido por el Baix Llobregat, con 995 euros/metro cuadrado (-5,7%); las más baratas fueron la Anoia y el Camp de Tarragona, con 605 (-8,61%) y 615 euros/metro cuadrado (-30,2%), respectivamente. Las transacciones subieron, pero siguieron en niveles muy modestos.

El mercado de solares siguió prácticamente desaparecido. La demanda, tanto de usuarios finales como de inversores, estuvo paralizada y las transacciones fueron ínfimas. El gran descenso de precios de 2009, de hasta el 60% en algunas ubicaciones de la tercera corona industrial, se extendió al área metropolitana de Barcelona, que fue la zona más afectada en esta primera mitad del año. Aunque los precios solicitados por los propietarios variaron menos, los importes reales de cierre de operaciones se redujeron más de un 40% en el Vallès Occidental, el Vallès Oriental y el Maresme, más de un 20% en el Baix Llobregat, y un –17,1% en el Barcelonès. En el resto de comarcas, la caída osciló entre el 20 y el 30%.

En el mercado de inversión, la demanda se mostró más activa y con un mayor interés por naves bien ubicadas, con buenas calidades, precios bajos, inquilinos solventes, contratos garantizados y bajo riesgo de desocupación. Las transacciones mejoraron pero no acabaron de despegar por la escasez de producto disponible de este tipo. Las rentabilidades exigidas mantuvieron la misma horquilla que el semestre anterior, es decir, entre el 6-8% de media en Barcelonès, Baix Llobregat, Vallès Occidental y Vallès Oriental, y el 8-10% en Osona, Bages y Anoia, pero subieron ligeramente al acercarse más al extremo superior del segmento. Con todo, la rentabilidad de cada nave dependió de sus características y de su ubicación geográfica concreta.

Por último, el sector logístico se estancó en el volumen de demanda y de transacciones del semestre anterior. En cambio, aumentó mucho la disponibilidad, a la que habría que añadir el auge de la sumergida, que no se contabiliza porque proviene de empresas que disponen de espacios logísticos disponibles para subcontratar a otras compañías. Las rentas de los principales núcleos logísticos descendieron un –6,83% de media global. El sector, que tuvo una gran expansión antes del estallido de la crisis, es el único que mantiene en la actualidad un cierto dinamismo.