La demanda inversora en el mercado de medianas superficies resurgirá en 2010
8 de abril de 2010
El convulso mercado de inversiones inmobiliarias se ha dejado sentir en el segmento de medianas superficies. Durante 2009 tan solo se cerró una operación de inversión: un local independiente alquilado a Decathlon en Castellón. El volumen superó por poco los 19 millones de euros, registrando así una de las medias por operación más bajas de la década, y quedando alejado de la media de los últimos diez años: 34,6 millones de euros.
La diferencia de cifras respecto al mercado global retail, más fuerte y robusto, y con mayor arraigo en la sociedad, muestra que el mercado de medianas se encuentra todavía en proceso de consolidación, con potenciales inversores perfectamente identificados, que tienen interés real en invertir, pero que, de momento, no encuentran mucho producto de calidad que satisfaga todos sus requerimientos.
Luis Espadas, director de Inversiones Retail señala: “Los parques de medianas superficies despiertan gran interés entre los inversores internacionales. Se buscan parques alquilados a rentas de mercado, bien anclados, en ciudades principales, contratos largos y sin desocupación. Lo que ignoran muchos inversores es hasta qué punto es escaso este producto y los pocos proyectos que hay en curso”.
A finales de 2009 las rentabilidades prime en España se situaron entre 7 y 7,25%, con una clara tendencia bajista debido a la escasez de oferta disponible y a la reactivación de la demanda.
Entorno económico
La recesión y la tan manida crisis han dejado su huella en el mercado retail. Indicadores económicos en negativo y una tasa de desempleo en continuo ascenso han afectado directamente la confianza de los consumidores. La incertidumbre ha modificado el orden de prioridades en las familias, y tras años de consumismo desorbitado, ahora prima el ahorro y el control de los gastos.
El panorama general parece desolador, pero el mercado de medianas superficies cuenta con armas para enfrentarse a la adversidad, ya que muchos de los operadores tradicionales se enmarcan en el segmento ‘low cost’ de los más variados sectores (moda, calzado, deporte, electrodomésticos y electrónica, alimentación, etc.)
Proyectos y operadores en expansión
A pesar de todo, los niveles de facturación y venta de numerosos rótulos no han obtenido los resultados esperados, y se han visto obligados a rediseñar su política de expansión. Esto no ha implicado un drástico parón de nuevas aperturas, si no un ejercicio de reflexión para llevar a cabo un óptimo y oportuno crecimiento. Decathlon, Sport Zone, Kiabi, C&A, Cóctel y Merkal en el sector textil, Media Markt y Worten en electrodomésticos, o Mercadona, Lidl, Aldi, Dia en alimentación dan claras muestras de interés para implantarse en nuevos parques.
Aún así, esta situación ha repercutido en el ajuste de los proyectos y desarrollo de nuevos parques comerciales. Entre 2010 y 2011 se esperan cerca de 355.000 metros cuadrados nuevos distribuidos en 13 complejos comerciales, si bien el ritmo de la recuperación económica marcará el cumplimiento de los calendarios o retrasará nuevamente la incorporación de la superficie en el stock.
Stock
El año 2009 cerró con 3,5 millones de metros cuadrados de stock en el mercado de medianas, de los cuales poco más de un tercio se concentran en parques (concebidos y constituidos como una unidad, construidos por un único promotor y habitualmente pertenecientes a un solo propietario) y el resto se distribuye en naves comerciales independientes que suelen estar agrupadas en torno a un hipermercado. Andalucía, Madrid y la Comunidad Valenciana se reparten cerca del 50% de la superficie total.
Densidad comercial y oportunidades de desarrollo
La densidad comercial media de España (metros cuadrados / 1.000 habitantes) se sitúa en 73 metros cuadrados. En el ranking nacional Murcia y Aragón encabezan el listado, las dos comunidades superan los 100 metros cuadrados, seguidas de Madrid, con 98,50 metros cuadrados. El análisis provincial deja a Zaragoza y Murcia en los primeros puestos, ya que acogen varios de los parques más voluminosos (Puerto Venecia, Parque Mediterráneo o Thader). La incursión de Zamora, Huelva y Soria en el ‘top five’ se debe a sus niveles de población muy bajos.
El cruce de datos de escasa densidad comercial y elevado PIB per cápita permite identificar regiones en las que el desarrollo de un parque comercial podría representar una oportunidad: Galicia, Cantabria, La Rioja, Castilla y León, Cataluña, los dos archipiélagos y las dos ciudades autónomas serían, a priori, áreas de interés.
Rentas
Actualmente la renta prime se sitúa en torno los 16 euros por metro cuadrado al mes, un 27% por debajo del pico de mercado alcanzado en el año 2007. El nivel medio nacional alcanza los 11,80 euros por metro cuadrado al mes, siendo Baleares, Cataluña, País Vasco y Navarra las comunidades autónomas que cuentan con los valores medios más elevados. En la comparativa con otros países europeos, la renta prime de España se sitúa en un nivel similar al de Alemania y Francia, y por debajo de Italia y Reino Unido. Portugal registra la renta más baja de los países analizados, con 9 euros por metro cuadrado al mes y la más alta Reino Unido con 33 euros por metro cuadrado al mes.
