El rallie de los grandes polígonos, por etapas

A ello, hay que sumarle que todos —o la mayoría— de los proyectos, logísticos principalmente, quieren tener ‘vocación internacional’. Y, para más inri, las mismas administraciones públicas, a través de ayuntamientos o gobiernos autonómicos, impulsan en muchos casos zonas logísticas e industriales con la misma filosofía.

Algunos ejemplos los tenemos en Madrid (Alcorcón Sur-Este; Triángulo Moraleja-Humanes-Fuenlabrada; Valdemoro Norte; Arganda Este; etc.), León (donde el polígono El Bayo es el más grande, con una superficie total de 2.252 metros cuadrados de los cuales 1.274 serán de uso industrial; pero donde también podemos encontrar otros polígonos como La Llanada o Cabañas), Puertollano (con un proyecto de Sepes de 20,7 ha aproximadamente, o el polígono La Nava), y desarrollos en los alrededores de Zaragoza (como el proyecto Plaza o el PTR López Soriano entre otros). Pero no todos caben y habría que realizar un análisis profundo de la situación y una planificación consensuada de las zonas a desarrollar. Además, tal como nos explica José Otero, director del departamento Industrial y Logístico de Savills, “hoy día no hay recursos económicos ni voluntad de desarrollar nuevos polígonos de grandes dimensiones”, salvo proyectos muy concretos hechos a medida, y la tendencia es que se acaben desarrollando por fases, a fin de ser económicamente sostenibles.

Mi opinión personal es que la respuesta no es única ni sencilla.

El problema principal radica en zonas dónde el exceso de polígonos o suelo industrial es debido a malas planificaciones urbanísticas. No es normal que zonas que han tardado 30 años en desarrollar y consolidar polígonos industriales, en los últimos 5 años, se hayan planificado espacios a desarrollar a corto plazo imposibles de ocupar debido a la imposibilidad racional de encontrar demanda suficiente en el mercado. En estas zonas, el precio no es ni será en los próximos años una variable importante, simplemente no existe precio ya que lo realmente importante será la demanda, que de una u otra forma, fijará el precio a sus necesidades por la gran sobreoferta.

En zonas más consolidadas, de fuerte tradición logístico-industrial, con una masa crítica de población importante cercana y no tanto stock disponible y buenas conexiones intermodales, estamos convencidos que en cuanto se reactive el consumo se acabaran regulando los espacios disponibles, eso sí, a unos precios más razonables y viables para las empresas.

Además, muchos planeamientos han quedado paralizados debido a la falta de financiación y a que en muchos casos no sería razonable proceder con el desarrollo de los mismos, por la falta de demanda y la insegura rentabilidad económico-financiera a corto plazo debido a la insegura absorción del mercado. Esto hará que en el momento en que se reactive el mercado, hasta que estos planeamientos sean una competencia real a los polígonos existentes, pasarán meses e incluso años antes de madurar.

Ante la falta de lógica en desarrollar nuevas proyecciones en una sola fase, se están planteando las urbanizaciones en varias fases secuenciales en función de la evolución futura de la demanda. De esta forma, se conseguirán polígonos industriales o parques empresariales financieramente sostenibles y asumibles.

Sin lugar a dudas es una evidencia contrastada. Esta crisis ha provocado la racionalización de los espacios disponibles de las empresas y ha aumentado el control de los costes derivados de los mismos.

Las empresas están extremando el control de costes operativos, exigiendo mayor calidad, funcionalidad, modernidad, eficiencia de los espacios e instalaciones, mayor flexibilidad contractual, mayor proximidad a los puntos finales de consumo y todo a unos precios más ajustados. Debido a la situación económica que estamos viviendo, nos encontramos que la escasez de espacios disponibles en la primera corona está concluyendo, y hoy por hoy, en el área metropolitana de Barcelona podemos encontrar inmuebles a precios competitivos, que lógicamente está tensionando los precios de las zonas más alejadas y con peores comunicaciones y a la mala absorción de los nuevos espacios desarrollados a más de 80-100km de la capital.

En el pasado, la falta de oferta de espacios en la primera corona hizo subir los precios de la segunda y tercera corona de la provincia de Barcelona y llegar al Camp de Tarragona, provocando tensión y ansiedad por conseguir espacios en zonas periféricas ya fuera para su uso inmediato o bien como acumulación de espacios para necesidades futuras hipotéticas. Ante el cambio de ciclo económico, se ha producido el efecto inverso, la mayor concentración en la primera corona y el ajuste en precios de la misma, ha producido ajustes mayores y más espacios disponibles en las zonas más alejadas a la capital.

En la actualidad no hay recursos económicos ni voluntad de desarrollar nuevos polígonos de grandes dimensiones, salvo proyectos muy concretos desarrollados para una empresa usuaria final especifica.

Los polígonos de grandes dimensiones se están replanteando para poder desarrollarlos en diferentes fases o etapas temporales de forma que puedan llegar a ser financieramente sostenibles.

Los polígonos de grandes dimensiones de reciente creación, necesariamente sufrirán hasta conseguir consolidarse y que la absorción de los espacios disponibles sea una realidad. Muchos polígonos se plantearon con unas expectativas de precios y metros demandados que hoy no son reales y por lo tanto, los propietarios deberán aceptar menores ingresos o en caso de que exista suficiente músculo financiero, aguantar hasta que vuelvan tiempos mejores. No obstante, a pesar de que se está consiguiendo una estabilización y normalización de los precios, dudamos que volvamos a la senda alcista vertical de precios de años anteriores y apostamos por una sana y económicamente racional estabilización de los precios.

Los polígonos de grandes dimensiones ya consolidados, están teniendo una rotación mayor de propietarios y arrendatarios. Y esa rotación se está haciendo ajustando el espacio requerido por los históricos propietarios o arrendatarios liberalizando nuevos espacios al mercado, lo cual está provocando ajustes en los precios relativos en función de la calidad de los espacios disponibles. Los espacios más obsoletos, serán difíciles de colocar en el mercado y son los que mayor precio han perdido o mayor potencial de rentas han perdido. Por el contrario, aquellos espacios más modernos y funcionales están teniendo mejor absorción por el mercado dando lugar a buenas oportunidades de reubicación e inversión.