El mercado de compraventa de naves industriales: la opción de compra

El parque de naves industriales disponibles en el mercado de compraventa ha aumentado tímidamente si lo comparamos con el incremento masivo que ha experimentado la oferta de naves en alquiler, en parte debido a que los propietarios, que no tienen una necesidad de liquidez inminente, no están dispuestos a vender sus inmuebles a precios de mercado actuales, lo que supondría asumir pérdidas en sus balances por la desvalorización de sus activos. Concretamente, en Forcadell, las pocas operaciones de compraventa intermediadas en el período comprendido entre el 4º trimestre de 2008 hasta la fecha de hoy han sido motivadas por necesidad, o bien por el coste de oportunidad que ofrece la situación inmobiliaria.

De hecho, el volumen de operaciones realizadas durante el primer semestre del año ha experimentado no un descenso sino más bien un auténtico descalabro debido a múltiples factores, entre los que destacaríamos la negativa de la entidades bancarias a financiar las operaciones (siendo la financiación necesaria en un 90% de las operaciones), la situación económica, la incertidumbre de los inversores, los cuales desaparecieron del mercado hace ya demasiado tiempo, y a los precios de venta excesivamente elevados, producto de los años de crecimiento experimentados. En este segundo semestre del año, sin embargo, la tendencia está cambiando, al menos en lo que al volumen de operaciones se refiere, gracias al cambio de actitud de los propietarios ante la situación, los cuales han ajustado el precio de sus inmuebles al mercado actual o bien los han retirado del mismo.

Analicemos entonces cuál ha sido el descenso real de los precios. De las distintas operaciones realizadas por Forcadell, el descenso de precios ha sido generalizado, aunque con variaciones en función de la zona donde ha sido realizada la operación. De menor a mayor descenso, la situación sería la siguiente: la zona metropolitana, que ha experimentado descensos entre el 10 y el 20%; las proximidades de la C-32, donde el descenso se sitúa en torno al 20%; la zona del eje A-2 y el Vallès Occidental, donde la caída alcanza el 20-30%; y finalmente el Vallès Oriental donde se ha registrado el mayor descenso de precios, con variaciones negativas de entre el 30 y el 40%.

Sin embargo, no todo es negativo en el sector. Este descenso generalizado de los activos ha vuelto a atraer a los inversores al mercado inmobiliario de naves industriales en el segundo semestre del año. Éstos vuelven a mostrar cierta predisposición para valorar posibles operaciones y oportunidades. De hecho, el perfil actual de los inversores en el mercado industrial se ha profesionalizado con la crisis y, por ejemplo, operaciones de ‘sale & leaseback’ con rentabilidades del 7% pero sin recorridos de rentas ni plusvalía, ya no son tan atractivas como en el período 2006-2007. Ahora el inversor tiene en cuenta múltiples factores como la ubicación, el estado del inmueble, la calidad de construcción, las rentas (en caso que la nave esté alquilada) y su recorrido y, sobre todo, el precio de venta.

Por su parte, el usuario final ha sido el más afectado por la situación, ante la grave problemática de la financiación. La mayoría de empresas no sólo han sufrido recortes en sus pólizas de crédito, sino que han visto como las entidades financieras denegaban una y otra vez sus solicitudes de financiación de compra de inmuebles, ya sea mediante hipoteca, ‘leasing’ inmobiliario u otras figuras jurídicas, configurando un escenario realmente complejo, tanto para vender como para arrendar, y otorgando así un fuerte protagonismo a nuevas alternativas como es la opción de compra.

A lo largo de estos meses, Forcadell ha intermediado múltiples operaciones de alquileres con opción de compra. Pese a no ser una figura nueva en el marco de los instrumentos inmobiliarios, no está al alcance de todos saber exactamente cómo se configura. Por ello, de forma resumida, consideramos conveniente revisar a continuación los distintos elementos que forman dicha figura y su evolución en estos momentos de dificultades económicas.

El alquiler con opción de compra, como su nombre indica, es un contrato de alquiler que recoge todas las condiciones pactadas por la partes y, en el mismo contrato, se concede la opción de compra a la parte arrendataria. Esta opción o facultad debe estipular, por una parte, los años que dispone el arrendatario para ejecutarla, y por otra, el precio de venta de la nave industrial.

En períodos anteriores al actual, la praxis estipulaba un período medio de dos años para ejecutar la opción, pero con la crisis financiera los arrendatarios han logrado alargar dicho período de tiempo con argumentos como el problema de la financiación o la incertidumbre económica. En cuanto al precio de venta, supone un riesgo para ambas partes fijar la cantidad. A priori, con una perspectiva como la actual, parece un escenario más favorable a la parte arrendataria con la opción debido a que, como ya se ha dicho, los precios han sufrido significativos descensos situándose ahora, a nuestro entender, en un período de estabilización, para empezar a aumentar poco y lentamente en el plazo mínimo de un año en adelante. Pero también hemos vivido experiencias de otra índole como realizar una opción de compra a finales del año 2007 cuando los precios de venta estaban en la cúspide, para ejecutarla en un período de dos años cuando el precio de tasación del inmueble sobre el que ostentas la opción es un 30% menos que el precio que figura en el contrato. En estos casos, la parte arrendataria se encuentra con la problemática de tener una opción de compra por un precio superior al precio real de mercado, por lo que la compra deviene poco viable. Si el contrato de opción se realizó con prima de opción la situación se complica todavía más y lo único que puede pretender la parte arrendataria, para no perder la opción de compra ni las cantidades entregadas, como la prima de opción o las amortizaciones que seguidamente comentaremos, es intentar renegociar el contrato para reducir el precio de venta o alargar el plazo de ejecución de la opción. En estos casos la propiedad tiene toda la fuerza negociadora ya que el contrato le respalda plenamente y es poco probable conseguir rebajar sus legítimas expectativas.

Los otros elementos mencionados, como son la prima de opción y las amortizaciones, también pueden jugar papeles destacados en el contrato de opción de compra, bloqueando la posibilidad de que la propiedad se plantee vender la nave a un tercero. La prima de opción es una cantidad que la arrendatario entrega al arrendador por otorgarle la opción de compra sobre la nave industrial y que se establece a voluntad de las partes situándose, en períodos anteriores, entre el 5 y el 10% del precio pactado. El importe de la prima se descuenta del precio estipulado junto con las amortizaciones.

En caso de no ejecutar la opción, la prima queda en beneficio de la propiedad y, si así se estipuló en su día, el contrato de alquiler sigue vigente entre las partes. Cabe decir también que este año Forcadell ha intermediado algunas operaciones de alquiler con opción de compra donde la propiedad ha aceptado realizar la operación sin prima.

En cuanto a las amortizaciones, de la renta satisfecha por la parte arrendataria un porcentaje se descuenta del precio final. Este porcentaje también se establece a voluntad de las partes y, si bien veníamos de un período en que el porcentaje de amortización era escaso, ahora ha tendido a equipararse y en algunos casos se ha llegado a amortizar en torno al 70% de las rentas satisfechas. En alguna de las operaciones intermediadas por Forcadell ha funcionado bastante bien establecer un escalado en la amortización de las rentas. El escalado de amortización no es más que amortizar diferente porcentaje de la renta cada año, estableciendo mayores porcentajes los primeros años para ir reduciéndolos paulatinamente. Así, debido a que los plazos de ejecución de la opción se han alargado, se incentiva a la parte arrendataria a ejecutar la opción cuanto antes porque a mayor tiempo pase menor cantidad de la renta satisfecha se descontará del precio final de la compraventa.