Atisreal España es ahora BNP Paribas Real Estate

Luis Martín Guirado, presidente de BNP Paribas Real Estate en España, fue el encargado de dar la noticia en una presentación realizada durante la celebración del Salón Internacional de la Logística y la Manutención, Sil 2009. En el acto intervinieron también Claudio Losa, director de la división industrial y logística y Francesc Pretel, Joaquim Ivars y Jesús Anaya, directores de industrial y logística de las delegaciones de Cataluña, Levante y Sevilla respectivamente. Ellos fueron los encargados de presentar el informe sobre el mercado logístico (2008), elaborado por BNP Paribas Real Estate.

En opinión de Martín Guirado, la reconvertida BNP Paribas Real Estate es la plataforma necesaria para convertirse en uno de los principales actores mundiales, en un mercado en el que resulta cada vez más inevitable una mayor consolidación. La nueva marca abre también la puerta a otras localizaciones internacionales y proporciona una idea mucho más clara y visible de la oferta de servicios a los clientes. Además, según el presidente de BNP Paribas Real Estate España, “el cambio de marca aporta la fuerza de una marca reconocida y respetada internacionalmente, manteniendo nuestra independencia como consultora inmobiliaria a nivel local con nuestra marca unificada”.

Con la marca única, BNP Paribas Real Estate persigue atender mejor a sus clientes tanto a nivel internacional como local, al poder actuar como interlocutor único en el mundo para la prestación de servicios en todo el ciclo inmobiliario. Este cambio de marca es previsible que también favorezca las operaciones de ‘cross saling’ y la interacción con la red multinacional de BNP Paribas.La consultora se convierte así en la cuarta más grande por volumen de negocio en Europa y octava a nivel mundial

Asimismo, Luis Martín Guirado presentó las seis líneas de negocio internacional de la consultora: valoración, consultoría, transacción, ‘property development’, ‘property management’ e ‘investment management’, esta última una nueva línea. Como BNP Paribas Real Estate, esta gama de servicios inmobiliarios gana en visibilidad y el tamaño y la envergadura de la empresa resultan evidentes. Por ejemplo, el área de negocio de ‘property development’, con la unificación de la marca, puede también asumir proyectos seleccionados en otras partes de Europa.

El cambio de marca permite también ofrecer a los principales clientes de BNP Paribas un servicio más integrado de consultoría inmobiliaria y financiera. Además, la enseña inmobiliaria diferenciada y la capacidad de la compañía para gestionar los potenciales conflictos de intereses que pudieran surgir, permite a BNP Paribas Real Estate ofrecer un asesoramiento inmobiliario independiente a su amplia gama de clientes corporativos e inversores, pertenecientes a sectores como la banca, la logística, ‘retail’ y servicios públicos.

BNP Paribas Real Estate hizo públicos recientemente los resultados correspondientes al ejercicio 2008, con más de 660 millones de euros de facturación y unos beneficios de 138 millones de euros. En España, los ingresos sumaron 26,8 millones de euros, aproximadamente el 4% del total del grupo el pasado ejercicio. BNP Paribas, por su parte, anunció ganancias de 3 millones de euros en 2008, fue galardonado como el ‘Banco Mundial del Año 2008’ por The Banker Magazine y es uno de los seis bancos más fuertes del mundo según Standard & Poor's.

Tras el anuncio, Martín Guirado continuó con la presentación del informe elaborado por la consultora sobre el mercado logístico en España en 2009: “Estamos en el Sil para dar continuidad a algo de gran valor: el análisis del estado del mercado logístico. Con ello queremos dar información veraz y disipar la oscuridad que hay sobre la actualidad”.

Según conclusiones del informe, presentadas por Claudio Losa, director de la división industrial y logística de BNP Paribas Real Estate España, la actividad logística está experimentando en España un reajuste como consecuencia de la caída del consumo y el empleo que ha influido negativamente en la contratación de nueva superficie durante el ejercicio 2008. La facturación del sector del transporte y la logística descendió el pasado año un 6% después de años de crecimientos en el entorno del 10%.

En el conjunto del país, el volumen de superficie logística contratada en 2008 (1.130.000 metros cuadrados) ha retrocedido un 6% respecto al año anterior. Este descenso ha resultado especialmente acusado en Madrid (-43%) y Barcelona (-30%), aunque estas zonas siguen liderando el mercado con más de la mitad de la superficie absorbida. Pese a que se ha constatado un aumento de las operaciones, se ha reducido la superficie media contratada, que ha pasado de 12.000 a 9.000 metros cuadrados. El 56% de los contratos firmados en 2008 correspondía, en todo caso, a superficies superiores a 5.000 metros cuadrados.

Durante 2008 se ha observado en los cuatro mayores mercados logísticos españoles, Cataluña, Madrid, Valencia y Aragón, una evolución al alza de la tasa de disponibilidad, que ha pasado del 3 al 10% debido a la importante liberación de superficie de segunda mano y a la incorporación de nuevos proyectos que no han encontrado demanda. La mayoría de los futuros proyectos, no obstante, se encuentra paralizada por la falta de financiación y para evitar situaciones de sobreoferta. A diferencia de años anteriores, las promotoras ahora no están dispuestas a desarrollar proyectos ‘a riesgo’. La falta de visibilidad y confianza en el futuro frena la toma de decisión y genera estrategias a muy corto plazo.

Según el informe, la caída de la demanda, tanto en volumen como en número, registrada en 2008, se confirma en los primeros tres meses de 2009. En estas circunstancias, las rentas tienden a continuar el descenso que se hizo patente en el segundo semestre del pasado año. Además, el logístico se ha convertido prácticamente en un mercado de alquiler, en el que las transacciones de compraventa sólo han supuesto el 20%. Los usuarios, conscientes de su posición de fuerza, renegocian las rentas con los propietarios, y son frecuentes los procesos de agrupación de plataformas.

A pesar de las cifras, Martín Guirado quiso dar un mensaje positivo: “De esta crisis vamos a salir transformados. En BNP estamos trabajando para buscar la demanda y redireccionarla hacia nuestros clientes”.

BNP Paribas Real Estate hizo públicos recientemente los resultados correspondientes al ejercicio 2008, con más de 660 millones de euros de facturación y unos beneficios de 138 millones de euros. En España, los ingresos sumaron 26,8 millones de euros, aproximadamente el 4% del total del grupo el pasado ejercicio. BNP Paribas, por su parte, anunció ganancias de 3 millones de euros en 2008, fue galardonado como el ‘Banco Mundial del Año 2008’ por The Banker Magazine y es uno de los seis bancos más fuertes del mundo según Standard & Poor's.

En la Zona Centro (Madrid y área colindante de Castilla la Mancha) se registraron durante 2008, entre venta y alquiler, un total de 52 operaciones (-12% respecto a 2007), que sumaron una superficie de 378.000 metros cuadrados (-36%). La superficie media contratada (7.600 metros cuadrados) descendió el pasado año un 24%. Del mismo modo que en 2007, las zonas con más actividad han sido el Corredor del Henares (A-2) y la Autovía de Andalucía (A-4), con el 80% de operaciones y de superficie contratada.

El parque logístico de Madrid (más de 5,3 millones de metros cuadrados) se ha incrementado un 12% en 2008, y su tasa de disponibilidad es ahora del 10% (menos del 4% en 2008). Si se realizan los proyectos previstos, en los próximos tres años el parque logístico crecería un 67% más, aunque algunos desarrollos se encuentran paralizados o en espera de un usuario con necesidad de un ‘llave en mano’, que supone aproximadamente unos 400.000 metros cuadrados.

Durante 2008 ha continuado la tónica de descenso de la demanda de producto logístico. Para superficies por encima de 3.000 metros cuadrados, la demanda cayó un 26% respecto al año 2007. Las rentas máximas de superficies logísticas, por su parte, sufrieron un descenso medio del 10% en todos los ejes durante 2008, y esta tendencia se ha reforzado en el primer trimestre de 2009. Las mayores disminuciones se han registrado en las zonas más alejadas, y en la primera corona se ha empezado a observar un principio de ajuste de precios durante este primer trimestre.

El mercado de inversión en Madrid se ha visto reducido de manera significativa por la escasez de liquidez, las dificultades para acceder a la financiación y las diferentes expectativas de vendedores y compradores. Las rentabilidades en el sector logístico se situaban a principios de 2008 alrededor del 6% y ahora se estiman en el 8%. Durante 2009 se espera que estén especialmente activos ‘family offices’ e inversores privados para operaciones de escaso volumen, mientras que los fondos especializados competirán por el producto de mayor tamaño. Losa quiso dar un dato optimista comunicando que, teniendo en cuenta las operaciones llevadas a cabo en lo que va de año, se prevé un crecimiento respecto al año pasado.

Por su parte, Francesc Pretel, director de la delegación de industrial y logística en Cataluña de BNP Paribas Real Estate, presentó los resultados del estudio en el mercado logístico catalán. Éste se distribuye en tres coronas radiales respecto a su distancia a Barcelona. La corona 1 se extiende hasta el kilómetro 10, en el área de influencia del puerto y el aeropuerto. Destacan la Zona Franca, la Zal, Mas Blau y Sant Boi. La corona 2 se define por la zona entre 10 y 40 kilómetros de Barcelona y comprende las áreas en el eje de la A-2 hasta Martorell y en la A-7 hasta Granollers. La tercera corona engloba la logística de largo recorrido, de 40 a 100 kilómetros de la Ciudad Condal.

En Barcelona también ha retrocedido el volumen de superficie logística contratada, especialmente durante el segundo semestre de 2008, que ha alcanzado los 350.000 metros cuadrados, un 30% menos que en 2007 y muy por debajo de la media de 490.000 metros cuadrados de los últimos diez años. La tercera corona, con un 42% del total, concentra el mayor volumen de contratación.

En el lado de la oferta, sobresale el aumento de un 5% de la disponibilidad en las dos primeras coronas —valores inéditos hasta ahora—, como consecuencia de la política de agrupación de los operadores logísticos que permite liberar espacio de segunda mano. A este fenómeno se suma la finalización de nuevos proyectos en la tercera corona, lo que ha conducido la tasa de disponibilidad allí hasta el 15%.

El aumento de la superficie disponible en todas las coronas está provocando ajustes en las rentas, con un descenso medio cercano al 10%. En busca de precios más competitivos se observa, incluso, movimientos de operadores de una corona a la contigua. Durante 2009 se espera que las rentas sigan ajustándose, previsiblemente otro 10% antes de que se estabilicen a finales de año.

Las diferencias de posición de compradores y vendedores, cercanas a 200 puntos, han impedido que se concreten algunas operaciones de inversión durante 2008. Las transacciones realizadas se han situado en rentabilidades del 7,5% en la segunda corona y cerca del 6,5% en la primera corona. Pretel afirmó que, bajo su punto de vista, los que quieran adquirir superficies “deben flexibilizar sus espacios ajustándose a los stocks de sus clientes finales” y que los inversores “deben flexibilizar los ratios de sus inversiones”. Asimismo, añadió que “hay caminos por andar y hay que aprovechar la crisis con ingenio”.

Joaquim Ivars, por un lado, y Jesús Anaya por otro explicaron los resultados del informe con respecto al mercado logístico de Levante y Sevilla, respectivamente.

En la Comunidad Valenciana, el mercado logístico se divide en tres zonas: la centro, la más representativa, con Ribarroja como población más importante; la sur, con poblaciones como Almussafes y Picassent; y la norte, con polígonos como el de Albuixech-Massalfassar y Sagunto. Además, el director de i y industrial y logístico de la zona de Levante añadió la zona logística que se desarrolla en Alicante, en torno a la A-70, que se caracteriza por “falta de oferta y una demanda latente”, lo que hace necesario, según Ivars, un proyecto logístico de calidad que la cubra.

El stock logístico en Valencia supera en la actualidad el millón de metros cuadrados y la tasa de disponibilidad, el 12%. La oferta disponible, 150.000 metros cuadrados, es un 37% superior a la de 2007. Durante 2008 se han absorbido más de 100.000 metros cuadrados de espacios logísticos, lo que supone un crecimiento de la contratación del 37% debido, principalmente, al aumento de la oferta de calidad y de las demandas de reunificación de plataformas. El rango de superficie más demandado es el que va de 2.000 a 5.000 metros cuadrados y proviene de operadores con necesidades puntuales de almacén y empresas que cambian o mejoran sus instalaciones.

Ivars informó que muchos de los operarios logísticos instalados en la zona buscan cambiar sus almacenes por instalaciones más modernas. En cuanto a la oferta futura, en 2009 sólo se prevé la entrega de 30.000 metros cuadrados, aunque en los dos años siguientes esta cifra se triplicará. En el momento actual, la tendencia de los promotores es ofrecer sus proyectos ‘llave en mano’ en lugar de llevar a cabo edificación ‘a riesgo’, como en los dos años anteriores. Las rentas máximas en las zonas logísticas consolidadas han descendido ligeramente en 2008.

Por su parte, Jesús Anaya presentó el mercado sevillano, centrado en Sevilla y área metropolitana, caracterizada, según el presidente de la división industrial y logística de BNP Paribas Real Estate de la capital hispalense, por “instalaciones antiguas, poco adaptadas a usos logísticos, sobre todo por su altura”, por eso, no pocos operadores han aprovechado la bajada de precios para mejorar sus instalaciones.

En la zona, tradicionalmente ha sido inexistente la oferta de naves logísticas de ocupación inmediata, y como en otras zonas de España, ha aumentado la disponibilidad de espacios tanto de segunda mano como de nueva construcción. Los promotores de este tipo de inmuebles no se plantean a corto plazo acometer nuevos proyectos ‘a riesgo’, debido a las dificultades de acceso a la financiación. Los aproximadamente 5 millones de metros cuadrados de proyectos logísticos futuros previstos para los próximos tres años han ralentizado su llegada al mercado.

En general, la caída de los precios de venta y de alquiler ha sido indiscriminada por la creciente aparición de oferta en el mercado, y es previsible que esta tendencia se mantenga hasta que se absorba parte de esta oferta. Las operaciones de venta se ven afectadas por la situación de los precios de alquiler y por las dificultades de acceso a la financiación, de forma que los vendedores se ven obligados a cerrar operaciones por debajo de sus precios de salida. Anaya pronosticó que “la fórmula ‘llave en mano’ puede ganar relevancia los próximos meses”.