Sólo las pymes pueden crear empleo masivo y apoyar a las grandes empresas

No obstante, tras oír hablar en las últimas semanas en Sevilla a primeras figuras de orden nacional en opinión como Punset, Carbo, Abadía, Mendizábal, González o Aznar sobre tendencias económicas, saco mi propias conclusiones dentro de mi ámbito territorial de actuación: Sevilla y su área metropolitana.

De esta situación económica no nos saca nadie, tenemos que salir por nosotros mismos, empresa a empresa, despacho a despacho, taller a taller, nave a nave. El desempeño diario, la optimización de las estructuras, la apuesta por las nuevas tecnologías (las más económicas), la atención al cliente, el esfuerzo en el cobro y la diligencia en el pago, y muchos más pequeños detalles que seguro olvido serán las claves de éste y de los próximos años.

Sólo las pymes son capaces de crear empleo de forma masiva (el que ahora se destruye también de forma acelerada), apoyando a empresas mayores que cada vez contarán con mayores ‘colaboradores pequeños’, mejor preparados y más flexibles.

Cualquier persona que tenga o haya tenido activos financieros en los últimos 24 meses, habrá tenido un nivel de frustración importante, cuanto menos una desazón continuada. El esfuerzo de una vida o parte de ella materializada en ahorros, los recursos provenientes de la venta de inmuebles de la familia, los recursos heredados de generaciones anteriores vía sucesión hereditaria y otras situaciones, han reducido el volumen del patrimonio familiar con un denominador que cada vez crece más (depreciación) y un numerador que se mantiene en su coste de adquisición.

Ningún activo financiero ha sido refugio tranquilo para nadie. Se han provocado pérdidas gravísimas que han puesto a particulares y empresas en situaciones de desequilibrio grave.

Y dé gracias a todo lo sagrado si no se cruzó en su camino algún elemento/a que siendo castellano parlante únicamente le hablaba de productos financieros con múltiples palabras anglosajonas, mientras ajustaba su bonita corbata de 500 euros en una emblemática oficina de cualquier avenida principal, o aparcaba su lujosa berlina gris plata.

Si como yo, conoce personas que han comprado su nave industrial con el objetivo de alquilarla, posiblemente ahora ésta se encuentre vacía y el pago de cuota mensuales le resulte gravoso, pero si el inmueble cumple unas características de calidad, diseño y una buena ubicación, las expectativas de este señor son mejores que las de cualquiera de los anteriores expuestos.

Por otra parte, si conoce algún propietario que tiene sus instalaciones alquiladas a un tercero, o a su propia empresa familiar, que va recibiendo sus rentas (de mercado real) periódicamente y va haciendo frente a sus obligaciones, verá que su estado de ánimo es muy diferente.

Relato un claro ejemplo reciente que viví de forma directa dentro de mi desempeño profesional:

Una empresa, dedicada al suministro de material de fontanería, tenía unas facturas pendientes por parte de un cliente suyo dedicado a la construcción y pequeñas reformas. La única forma de cobrar era subrogarse en la compra de una pequeña nave de 300 metros cuadrados de nueva construcción que tenía unas cantidades entregadas a cuenta por el deudor, y que eran similares al importe de la deuda.

El aliciente era que la empresa vecina, multinacional del sector agrario, necesitaba ampliar instalaciones. Pagada una renta equivalente a una rentabilidad del 4,5% anual, la operación estaba cerrada.

Pero entonces apareció el ‘experto’, asesor financiero por la mañana y gestor freelance patatero de tarde, sin establecimiento permanente y amigo de la familia (los peores) al que llamaremos GLP.

Con sus argumentos técnicos (no se le conoce formación alguna), convenció a la empresa que no era conveniente realizar la operación, con los siguientes argumentos:

1. No merece la pena cancelar la deuda, es mejor darla como fallida.
2. La empresa se obliga a realizar una inversión mayor.
3. Existen productos financieros nuevos que superan la rentabilidad.

Tras su discurso, logró su objetivo.

En esos días, otro señor empresario, al que llamaremos UAP, que casualmente tuvo conocimiento de la situación y de la operación, realizó la operación y desde la firma de la escritura, hace ya 24 meses, cobra sus rentas mensuales de forma normal y tiene una nave en uno de los polígonos de mayor proyección del área industrial de la zona.

La empresa de fontanería no cobró el saldo impagado, dado que el constructor liquidó la empresa y las cantidades cobradas por la transmisión de la nave las dedicó a liquidación de cargas sociales.
El socio propietario de la empresa de fontanería adquirió un ‘producto estructurado’ que en la actualidad cotiza con descenso del 60% y que no será líquido hasta Marzo del 2012, si... quiere.

Por desgracia GLP ya no se encuentra en la oficina comercial, ha pasado a recuperación de morosos y, sobre todo, ya no recuerda nada de todo lo anterior. Además, también dejó de asesorar por la tarde a la empresa de fontanería.

Cada uno puede sacar sus conclusiones en función de sus vivencias y de los experiencias que haya tenido en los últimos meses.

Por otra parte pienso que sólo los bienes raíces, a su adecuado precio y en buenas o potenciales ubicaciones, son auténticos refugios de los patrimonios empresariales y familiares, en momentos como estos en los cuales nos encontraremos en breve con tipos de interés muy cercanos al 0,5%, donde las inversiones financieras se minimizarán y centrarán en activos líquidos inmediatos (cortísimo plazo), depositados en entidades financieras nacionales de primer nivel, o simplemente posiciones de efectivo en posesión física de particulares y empresas.

A pesar de ser una de las principales entradas y salidas de mercancías de Sevilla (autovía A-4 dirección Madrid), nunca históricamente había sido, hasta fechas recientes, objeto de importantes desarrollos industriales y empresariales, una tendencia que ha cambiado rotundamente si consideramos los siguientes sucesos:

• La creación del nudo logístico en el norte del área metropolitana (220 ha), donde la combinación entre el transporte por carretera y ferroviario hará posible el intercambiador de mercancías.
• La creación del nuevo acceso norte, la iniciación de la Se-40 y Se-35 (de carácter municipal).
• Las áreas de reservas ya iniciadas y publicadas en boletines oficiales, tanto para la nueva Mercasevilla, como para el centro de transportes de Sevilla, que trasladarán sus actuales ubicaciones del kilómetro 3 de la carretera Sevilla-Málaga a la zona de los terrenos conocidos como Majaravique.
• Desarrollos inmobiliarios en Torneo Parque Empresarial, con una importante oferta de oficinas, locales terciarios y las actuaciones ya iniciadas del polígono de arte sacro, que concentrará a todos los artesanos y empresarios relacionados con la Semana Santa (a nivel nacional): talla de imágenes, dorados, orfebrería, bordados, etc. Entiendo un acierto esta actuación de sectorizar y agrupar un colectivo como este, que se encontraba disperso y en instalaciones francamente mejorables.
• Los desarrollos industriales y logísticos localizados al este del núcleo de San José de la Rinconada, cuya conexión con la autovía de Madrid a través del arco norte de la Se-40, potenciará nítidamente el desarrollo de toda la zona. Concretamente Cáñamo I, II y, que se inaugurará esta próxima primavera, Cáñamo III.
• Instalación de la nueva factoría de Ebro/Puleva en los Cáñamos (San José de la Rinconada), como continuación de la actividad industrial que en esta zona tenía la ‘Azucarera’, y las repercusiones sociales y económicas que tendrá en la zona.
• La realidad que es ya hoy Aerópolis (polígono destinado al sector aeronáutico), que tiene agotada su superficie disponible e inicia su ampliación en una segunda fase, así como la ampliación del polígono industrial Los Espartales.
• Los desarrollos terciarios en el entrono de Fasa Renault, así como los futuros en el Higuerón, Carmona, etc.

Como es ampliamente conocido en la teoría de la localización espacial de los usos del suelo: 'el desarrollo sigue el camino de las infraestructuras y no el del planeamiento'. En esta zona convergen ambas circunstancias, situación que no es muy frecuente y que podríamos analizar en otro momento.

Es por lo cual, en mi opinión, nos encontramos en una zona estratégica de gran futuro, con unas claras ventajas competitivas, con unas importantes áreas de oportunidad, tanto por la capacidad de las vías de comunicación existentes y previstas por las administraciones responsables, como por el nivel de saturación todavía moderado de dichas vías.
También es remarcable el menor desarrollo residencial de la zona norte y este del área metropolitana de Sevilla, que evita la congestión de las vías de comunicación a las horas punta.

Esta zona se verá beneficiada al existir una clara tendencia a salir de las áreas centrales de los núcleos urbanos para buscar nuevas ubicaciones, a las cuales paradójicamente es más fácil acceder por la situación actual de mercado, la cual, además, aporta ventajas competitivas a numerosas pymes y micropymes que a su vez deben entender que la productividad mejorará, junto a las instalaciones, las telecomunicaciones, la seguridad de los empleados y la calidad de vida en nuestros núcleos residenciales.

Los futuros desarrollos industriales y comerciales serán muy diferentes a los hoy conocidos en nuestro entorno. La clara tendencia a salir de las áreas centrales de los núcleos urbanos, aportará ventajas competitivas a numerosas empresas, pymes y micropymes.

La productividad mejorará, junto a la aparición de una nueva generación de construcciones, sistemas de telecomunicaciones, comunicaciones ferroviarias, energías renovables, climatización, tratamiento de residuos, así como incremento de la seguridad de los polígonos y mejora de su mantenimiento a través de las ‘Entidades Urbanísticas de Conservación’ (EUC), mejorando los índices de siniestralidad laboral en unas instalaciones pensadas para el futuro.

Entiendo que la nueva zona norte debe ser, y será, una oportunidad de negocio para todas las empresas que participen, donde la ubicación, la planificación y la organización han ido por delante de todos los acontecimientos.

En este sentido, creo necesario diferenciar claramente las actividades industriales y del transporte, de las actividades comerciales y terciarias, al objeto de establecer compatibilidades de usos razonables frente a algunas políticas urbanísticas locales que pretenden captar todo tipo de actividades sobre su municipio, sin considerar las consecuencias a medio y largo plazo.

La autovía de Málaga sufre en la actualidad un alto nivel de saturación por dos cuestiones principales: de una parte, la importante labor desarrollada por el Ayuntamiento de Alcalá de Guadaira para la localización de polígonos industriales; y de otra, un elevado nivel de tráfico al haberse convertido en la vía más importante para la vertebración de la Andalucía interior.

La autovía de Huelva, al ser el soporte de miles de viviendas ejecutadas y miles en ejecución, tiene un nivel de saturación de tráfico que la hace complicada en ciertas horas, con los consiguientes costes en tiempo y energía.

Además, existen previsiones de actuaciones de suelo industrial desde Sevilla hasta Huelva, cuyo destino es la propia Huelva y el sur de Portugal (plataforma de Mercadona), con el consiguiente incremento del nivel de tráfico en el futuro una vez comience su ejecución en el medio largo plazo.

La autovía de la Plata (Extremadura) está siendo en la actualidad objeto de importantes actuaciones de carácter industrial. Sin embargo, en contra de esta ubicación juega tanto la orografía del terreno, los problemas de suministros eléctricos que afectan la zona, así como que Extremadura no es el destino de la producción industrial que se origina en la provincia.

La autovía de Cádiz, del mismo modo que se ha descrito en la de Málaga, tiene un elevado nivel de saturación industrial debido al importante número de polígonos existentes, también por la labor del Ayuntamiento de Dos Hermanas, impulsor del primer polígono de plataformas de distribución de la provincia de Sevilla (polígono La Isla). Por otra parte, sobre esta zona, además de importantes áreas industriales privadas, está en ejecución el desarrollo de las nuevas zonas industriales y logísticas del Puerto de Sevilla y las instalaciones correspondientes a Palmas Altas.

Cabe destacar también las zonas industriales ya consolidadas situadas en el casco urbano de la capital. En la ciudad de Sevilla se da la paradoja de cinturones de viviendas que abrazan en su interior grandes áreas de carácter industrial. El mantenimiento de esta circunstancia anómala sólo depende del buen criterio de los redactores del nuevo PGOU y de las empresas privadas, que deben empezar a considerar el camino abierto por las empresas líderes locales como Heineken, Abengoa o Mercasevilla que, mediante su traslado a nuevas posiciones de menor centralidad consiguen mejoras de sus instalaciones, mejores comunicaciones, mejorar su productividad e incrementar su ventaja competitiva.

Por último decir que, en mi opinión, los polígonos Calonge, Store y, sobre todo, Navisa son un claro ejemplo de suelos industriales de difícil mantenimiento, con una transformación paulatina hacia estructuras comerciales y terciarias, con una difícil obtención de licencias de apertura por las características de las edificaciones existentes.

A modo de pequeña receta, entiendo que deberíamos plantearlo de la siguiente forma:

Para el arrendatario (del tipo que sea):

1. Instalaciones bien ubicadas y naves industriales con las últimas ventajas constructivas, que compatibilicen los usos y sean los suficientemente flexibles para tener sus oficinas y parking incorporados.
2. Contrato de arrendamiento y/o opción de compra.
3. Plazo de la opción de compra hasta 24 meses (arrendador = promotor).
4. Fijación del precio de la opción a la firma.
5. Descuento de parte de las rentas pagadas, del precio de la opción, al menos que la parte que no se descuenta del precio cubra los intereses de la financiación de recursos ajenos del promotor.
6. Plazo de carencia de instalación hasta 5 meses.
7. Renta promocional primer año.
8. Contratos de hasta 10 años.
9. Precios de mercado reales (los de los contratos de la zona), no los obtenidos a través de los estudios de mercados telefónicos.

Para el arrendador (del tipo que sea)

1. Instalaciones bien ubicadas y naves industriales con las últimas ventajas constructivas, que compatibilicen los usos y sean los suficientemente flexibles para tener sus oficinas y parking incorporados.
2. Precios de mercado reales (los de los contratos de la zona), no los obtenidos a través de los estudios de mercados telefónicos.
3. Rentabilidades lógicas y viables para el arrendatario en torno al 4,5%.
4. Análisis de la empresa, por encima del factor precio. Evolución de dónde viene, por qué se traslada, etc.
5. Flexibilidad en los plazos, carencia, promoción, etc.
6. En ausencia de avales, refuerzo de garantías (aval de socios, etc.)