Los alquileres 'prime' experimentan una presión descendente en toda Europa
22 de enero de 2009
También, el debilitamiento de la demanda por parte de los arrendatarios contribuyó al aumento de la tasa de desocupación en numerosos mercados de oficinas a lo largo de 2008. Los alquileres 'prime' están experimentado una presión descendente en toda Europa y en todos los sectores inmobiliarios. Los mercados de oficinas de Londres y Moscú figuran entre los primeros donde se ha apreciado un descenso de los alquileres.
Del informe también que se desprende que la actividad del mercado de inversión sigue estando limitada por la restricción del mercado crediticio. En la segunda mitad de 2008 se registraron correcciones significativas en las rentabilidades. En Madrid, por ejemplo, las rentabilidades de oficinas prime aumentaron en torno a 250 puntos base en relación con los niveles anteriores a la restricción del crédito.
Crecimiento del Pib
Actualmente, se prevé que la mayoría de las grandes economías occidentales europeas se contraerá en 2009, antes de empezar a recuperarse gradualmente en 2010. Los pronósticos económicos de la OCDE de noviembre sugieren que Irlanda, el Reino Unido, España y Alemania figurarán entre los países que registrarán un mayor descenso del Pib durante 2009.
Tipos de interés
Sigue habiendo una diferencia sustancial entre los tipos de crédito interbancario y el tipo de interés de las políticas del BCE, si bien esta diferencia se ha ido acortando.
Tras haber alcanzado un nivel superior al 5,3 por ciento en las semanas siguientes al colapso de Lehman Brothers en septiembre, el Euribor a 3 meses disminuyó hasta situarse en torno al 3,2 por ciento a mediados de diciembre.
Inflación
Mercado laboral
Ventas al consumo
Mercados bursátiles
Mercados de alquiler
Los mercados de oficinas de Londres y Madrid se encuentran entre los más afectados por la debilidad de la demanda. La demanda absorbida en Londres Central disminuyó en torno al 35 por ciento en los tres primeros trimestres de 2008, en comparación con el mismo período de 2007. El mercado parisiense ha sido afectado con menor gravedad, si bien la demanda absorbida disminuyó un 10 por ciento en los nueve primeros meses del año. Por el contrario, durante 2008, se apreció una mejora de la demanda absorbida en algunos mercados de Europa Central y del Este, entre los que se encuentran Praga y Varsovia. A finales del tercer trimestre, la demanda absorbida en Praga había superado la del año 2007 en su totalidad.
Las tasas de desocupación han comenzado aumentar en la mayoría de los principales mercados de oficinas europeos, no solamente en los mercados que experimentan una desaceleración de la actividad de alquiler, sino también en aquellos en los que ha salido al mercado una gran cantidad de nuevo espacio. Por ejemplo, la disponibilidad de oficinas en Moscú ha aumentado, a medida que la limitación de la oferta ha ido disminuyendo con la salida al mercado de nuevos edificios.
La mayoría de los mercados de oficinas parece haber alcanzado, o en algunos casos sobrepasado, el pico del ciclo actual de alquiler. En 2008, se apreció un aumento moderado del crecimiento del alquiler en algunos de los principales mercados alemanes y de Europa Central y del Este, si bien los alquileres de oficinas prime han empezado a disminuir en una serie de ciudades, entre las que se encuentran Londres, Dublín y Moscú.
El pronóstico del alquiler para 2009 se presenta sombrío. Los últimos 'Consensus Forecasts' europeos de IPF sugieren que los alquileres de oficinas 'prime' disminuirán en 24 de las 30 ciudades analizadas, situándose Praga, Varsovia y Munich entre los escasos mercados en los que se prevé un crecimiento. El IPF pronostica que las mayores caídas en los alquileres tendrán lugar en Londres, Dublín, Madrid, Barcelona y Oslo.
El sector del 'retail' se encuentra cada vez ante mayor presión. El gasto de los consumidores se ha debilitado y algunas de las grandes cadenas minoristas ha quebrado. Es probable que los alquileres sufran una presión descendente en 2009, ya que los arrendatarios no se mostrarán dispuestos a aceptar un incremento del alquiler e intentarán negociar condiciones más favorables, considerando las difíciles condiciones del mercado. Si bien la demanda de locales minoristas prime seguirá siendo relativamente estable, las posiciones secundarias podrían ser particularmente vulnerables a la debilidad de la demanda de este tipo de espacio.
La demanda de locales industriales ha comenzado a sufrir las consecuencias de la disminución de las exportaciones y la actividad de fabricación. Los alquileres industriales han comenzado a descender en algunos mercados europeos occidentales, pero parecen mostrar más fortaleza en los grandes mercados de Europa Central y del Este.
Mercados de inversión
El número de inversores con intenciones de adquirir propiedades comerciales en Europa ha disminuido sustancialmente. Los fondos abiertos alemanes, que representaban el último gran grupo de inversores que seguía en activo, abandonaron el mercado en octubre, después de que los inversores institucionales retiraran millones de euros de los fondos. Hay también señales de que los fondos de riqueza soberana de Oriente Medio, anteriormente considerados como una de las escasas fuentes que quedaban de capital líquido, han dejado de interesarse por los instrumentos occidentales, decidiéndose a apoyar las tambaleantes economías de sus países.
La corrección de las rentabilidades ha continuado, aumentando el ritmo en una serie de mercados durante la segunda mitad del año. Las rentabilidades de oficinas prime en Madrid se encuentran actualmente en torno a 250 puntos base por encima del nivel más bajo alcanzado en el pico del mercado en 2007, mientras que en París se han debilitado en torno a 175 puntos base. Las rentabilidades prime en los principales mercados de Europa Central y del Este, que se habían resistido frente a cualquier corrección importante, aumentaron acusadamente durante la segunda mitad de 2008.
La falta de actividad asociada a los fondos alemanes ha contribuido a la aceleración en el movimiento de las rentabilidades, ya que los fondos representaban una de las últimas categorías de inversores que estaban dispuestos a negociar con unas rentabilidades relativamente bajas. En los próximos meses, se apreciarán mayores correcciones que podrían dar lugar a que las rentabilidades alcancen niveles tentadores que atraigan al mercado a inversores oportunistas. Si bien es probable que se produzca un exceso de activos con problemas en el mercado, también se puede anticipar que los inversores oportunistas intentarán aprovechar el incremento de ventas forzosas durante 2009.
Los índices del IPD muestran la nueva y drástica fijación de precios de las propiedades comerciales británicas e irlandesas, con una disminución de los valores del capital que dieron lugar a que las rentabilidades totales descendieran un 21,2 por ciento en Irlanda y un 10,5 por ciento en el Reino Unido durante los tres primeros trimestres de 2008. Los resultados en Europa continental han iniciado una tendencia similar; por ejemplo, el último índice semestral del IPD para Francia muestra una disminución de los valores del capital, que obtuvieron una rentabilidad de tan sólo el 0,6 por ciento en la primera mitad de 2008, en comparación con la cifra anual del 17,8 por ciento registrada en 2007.