Según las conclusiones del informe presentado por Jordà & Guasch, el mercado industrial sigue a buen ritmo pese a la desaceleración del sector inmobiliario

En un momento en que el sector inmobiliario residencial ha dejado de ser uno de los principales motores de la economía y en un punto de inflexión del ciclo económico, el terciario se perfila como el único sector que mantiene, por ahora, un buen momento tanto en absorción como en rentas, según las conclusiones del estudio sobre el mercado logístico industrial realizado por la consultora Jordà & Guasch relativo al 2º semestre de 2007.

De hecho, según un informe elaborado por la Cambra de Comerç de Barcelona, “la clave que determinará la evolución de la economía a lo largo de los próximos años será el sector exterior”. Por ello, la consultora apunta que será imprescindible impulsar el sector industrial así como los servicios de alto valor añadido, por lo que será necesario atacar a las tradicionales deficiencias del sector industrial como son la falta de competitividad de la industria española y la deslocalización.

Actualmente, la principal característica del mercado logístico e industrial catalán continúa siendo la existencia de una demanda activa pero insatisfecha debido a una escasez de oferta de producto de calidad, sobre todo en la denominada Región Metropolitana de Barcelona, que concentra aproximadamente el 58 por ciento del suelo industrial catalán. Este hecho provoca el desplazamiento de la demanda hacia otras zonas a partir de 50 kilómetros, que están nutriéndose en los últimos tiempos de la demanda que en un primer momento busca un emplazamiento cercano a la ciudad de Barcelona, pero que por falta de oferta o por precio buscan opciones alternativas.

En el análisis de la demanda por metrajes, además, se observa durante el segundo semestre un acercamiento entre los valores correspondientes a las demandas de superficies menores de 1.000 metros cuadrados y las comprendidas entre los 1.000 y los 5.000 metros cuadrados. Ambas categorías han obtenido tradicionalmente valores más alejados entre sí, siendo este semestre el 55,29 por ciento para las superficies menores de 1.000 metros cuadrados y el 36,18 por ciento para las de 1.000 a 5.000 metros cuadrados.

La consultora apunta además que, dadas las características de incertidumbre de la coyuntura económica actual, es probable que la pequeña y mediana empresa, principal demandante de naves de pequeña superficie, esté a la espera de ver cómo se desarrolla la actual situación de cara al próximo ejercicio. En este sentido Jordà & Guasch considera que sería necesaria una recuperación de la confianza en el sector inmobiliario por parte de las entidades bancarias. Asimismo, y comparando los datos obtenidos por las demandas en compra respecto la opción arrendaticia, destaca que la demanda en compra ha experimentado este semestre un descenso significativo, motivado muy probablemente por la situación económica actual, y sobre todo por el endurecimiento de las condiciones de financiación en el país.

Por otra parte, según los datos del estudio, el 32,56 por ciento de los demandantes de naves industriales o logísticas se decantan por la opción de compra frente al 50,43 por ciento que lo hacen por la de alquiler. En este último caso, esto supone un aumento del 5,72 por ciento con respecto a los valores obtenidos en el semestre anterior. Cabe destacar también que el 17 por ciento de la demanda que en un principio opta por ambas opciones se acaba decantando por la arrendaticia. A pesar de este dato, la consultora señala que este descenso no significa que el mercado no dispense una buena acogida a los proyectos en venta, sobre todo a aquellos mejor ubicados y dotados de las mejores calidades, con buenas comunicaciones viarias, adaptadas a las nuevas leyes y normativas de seguridad e incluso con buenos servicios de vigilancia y seguridad. También destaca que la oferta de producto de calidad en venta ha sido tradicionalmente menor que la disponible en alquiler, sobre todo en los emplazamientos más cercanos a Barcelona. Así, y de cara a los próximos meses, prevé la continuidad de esta tendencia de predominio de la opción arrendaticia, con valores en claro ascenso si las entidades bancarias no varían las condiciones de financiación actuales.

Asimismo, la demanda para usos puramente logísticos sigue aumentando sus valores como viene ocurriendo desde hace varios semestres. Supone en esta ocasión un 9,29 por ciento del total de la demanda, lo cual representa un aumento del 5,17 por ciento con respecto al mismo semestre del ejercicio anterior. Ello demuestra que los usos logísticos van ganando protagonismo motivados en muchos casos por la necesidad de las empresas de recurrir a operadores logísticos especializados a los que subcontratar estos servicios, permitiendo a dichas compañías centrar sus recursos en sus principales actividades productivas. Para dichos usos, es imprescindible que las naves cuenten con alturas mínimas de 10 metros, amplios patios de maniobras para camiones de gran tonelaje, muelles de carga y descarga y buenas comunicaciones viarias.

Aún así, continúa habiendo un gran número de compañías y entidades que gestionan su propia logística y demandan naves para este fin, como es el caso de la Diputación de Barcelona, que ha adquirido a la empresa Industrias Mateu una nave logística de 8.000 metros cuadrados en el Polígono de La Ferreria de Montcada i Reixac a través de concurso público. Otra operación destacable la ha protagonizado Seur, que ha ampliado sus instalaciones de la Zona de Actividades Logísticas de El Prat (ZAL) con 16.400 metros cuadrados en el ZAL II.

También han experimentado un aumento considerable con respecto al mismo semestre del año anterior las demandas de naves para usos comerciales o de servicios, que representan un 27,14 por ciento de la demanda. En estos casos las características más apreciadas son las ubicaciones privilegiadas con visibilidad desde las principales vías de comunicación, siendo preferidas por la demanda las promociones de obra nueva. Un ejemplo de este tipo de naves lo conformarán las del proyecto de Grupo Clapé en Llinars del Vallés (Llinars Park), con fachada a la AP-7, el proyecto de Barnasfalt en su promoción de Parets del Vallés con fachada a la C-17 los proyectos de Cadenar en Viladecavalls y Sant Fruitós de Bages.

Sin embargo, según los datos obtenidos, no ha ocurrido lo mismo en el caso de los usos de almacenaje y distribución, que en este semestre han sufrido un pequeño retraimiento del 14,29 por ciento en los valores obtenidos, representando un 34,94 por ciento de la demanda total. Este descenso puede deberse a la situación de expectativa que apuntábamos por parte de la pequeña y mediana empresa, principal demandante de este tipo de usos.

De los principales proyectos de parques logísticos que se desarrollan en España, un 11 por ciento se desarrollan en Catalunya, principalmente, y por este orden, en Tarragona, Girona y Barcelona. En cuanto a los proyectos industriales, las conclusiones de Jordà & Guasch es que la oferta futura se encontrará a partir de 15 kilómetros del radio de influencia de Barcelona. Los proyectos referidos en estudios anteriores siguen adelante y muchos de los que han iniciado su comercialización tienen ya un importante porcentaje de su superficie absorbida. Es el caso del Llinars Park, en Llinars del Vallés, construido por Grupo Clapé y con entrega prevista por fases entre 2008 y 2009. El proyecto consta de naves industriales y logísticas y de éstas últimas se ha absorbido ya alrededor del 70 por ciento de la superficie. También del proyecto Gavá Park, en Gavá, con 67.000 metros cuadrados, se ha construido ya un 70 por ciento.

Por otra parte, en la zona de El Pla de Santa María se encuentran actualmente las principales ubicaciones logísticas por la cercanía a los puertos de Tarragona, Barcelona y Valencia. Otras ubicaciones de interés son el parque logístico Les Arenelles, en Vila-Rodona (Tarragona), que continúa en construcción con sus 111.000 metros cuadrados disponibles a partir de Julio de 2008.

Asimismo, cabe destacar que Cimalsa, promotor público de suelo logístico de Catalunya, tiene varios proyectos en marcha después de que el CIM La Selva, CIM Vallés, CIM Lleida y Logis Bages se hayan absorbido en su totalidad. En el CIM El Camp, situado entre Reus, Tarragona y Canonja, ha finalizado la urbanización del terreno y se prevé el inicio de la construcción el próximo enero. La consultora destaca además que se encuentra a unos niveles de absorción del 70 por ciento. Por lo que respecta a la segunda fase, ésta se espera para el año 2009. La plataforma logística Logis Empordà además, ubicada en el municipio de El Far de l'Empordà y con 73 hectáreas, será la plataforma logística transfronteriza más grande de España se encuentra en la urbanización de la primera fase, cuya entrega está prevista entre 2008 y 2009. Es importante destacar que se encuentra en concurso el plan parcial para la segunda fase de Logis Empordà, que constará de 50 hectáreas.

Como novedades, el informe destaca el proyecto Logis Ebre, una futura plataforma logística con ubicación prevista en el ámbito del Baix Ebre y el proyecto de Abacus en Vilanova del Camí (Anoia), donde la cooperativa construirá su nueva plataforma logística tras comprar al Incasòl unos terrenos de 4,2 hectáreas. El centro contará con 28.000 metros cuadrados y está previsto su funcionamiento para 2009. Otro proyecto destacable, aunque de menor envergadura, es el de Cadenar en Viladecavalls (22 naves industriales con entrega prevista a mediados de 2008).

Desde 1997 la CIM Vallès es el centro integral de mercancías más importante de la región metropolitana de Barcelona.

Por lo que respecta a las rentas, los valores medios de las mismas no han experimentado aumentos notables. El aumento medio interanual se concreta en un 2,37 por ciento, mientras que el aumento interanual que experimentaron en 2.006 fue del 7,34 por ciento. Las rentas medias más altas siguen las siguen ostentando las comarcas del Barcelonés y del Baix Llobregat (7,9 y 6,75 euros el metro cuadrado al mes respectivamente).

Así, los precios medios de venta muestran estabilidad con respecto al semestre anterior y un aumento medio con respecto al ejercicio 2.006 del 9,31 por ciento (cuando el aumento interanual en 2.006 fue del 11 por ciento). Las comarcas que más han aumentado sus precios medios de venta han sido el Vallés Occidental (19,77 por ciento) y el Bages (18,5 por ciento). Como en el caso de los precios de alquiler, los precios de venta medios más elevados se encuentran en las poblaciones del Barcelonés (1.645 euros el metro cuadrado mensuales) y del Baix Llobregat (1.636 euros el metro cuadrado al mes).

Finalmente, y en lo que atañe a la inversión, la tendencia y previsiones apuntadas en el informe del primer semestre se confirman para el ejercicio 2007 y desde la consultora afirman que se mantendrán en los venideros, en referencia al aumento de capital invertido y de las transacciones en activos logísticos propiamente dichos. Por primera vez los actores locales han tomado una cuota de participación mayoritaria respecto a los foráneos: Del 55,5 por ciento y el 44,4 por ciento respectivamente en la adquisición de naves y plataformas logísticas, cuando la media en los últimos tres ejercicios se sitúa en un 38-62 por ciento. Respecto al ámbito geográfico, las inversiones en activos industriales-logísticos siguen situándose principalmente en la provincia de Barcelona (empatados el Barcelonés, el Penedès, el Vallès y el Baix LLobregat) dominando con un porcentaje del 55,5 por ciento, seguida de la provincia de Tarragona con un 33,3 por ciento, concentrando el total de las inversiones en la comarca de l'Alt Camp y en último lugar, la provincia de Girona con el 11,1 por ciento.

En conclusión, la consultora apunta que la demanda logística e industrial en Catalunya se mantiene activa y, previsiblemente, la demanda en compra será menor en los próximos meses a tenor de la actual situación económica. Prevé también un aumento de la demanda para usos logísticos y comerciales. Asimismo, la oferta logística-industrial catalana seguirá estando descompensada con respecto a la demanda y el mercado dispensará una mejor acogida a aquellos proyectos con ubicaciones estratégicas y dotados de las mejores calidades.

Por lo que respecta a las rentas, desde Jordà & Guasch no esperan aumentos significativos en las mismas, ni en la opción arrendaticia ni en la de venta, después de que en los últimos tiempos se haya llegado a precios récord en los mejores emplazamientos del Barcelonés y del Baix Llobregat.