El mercado inmobiliario industrial en el punto de mira
15 de marzo de 2008
Un mercado con muchos pretendientes
Raúl Morales, Director de Servicios Corporativos de Grupo Miradia, piensa que “no tiene por qué ocurrir esto”. Sin embargo, apunta que la situación del mercado residencial va a tener un efecto sobre el industrial potenciándolo frente a otros mercados. En la misma línea, Miguel Peso. Responsable comercial de despachos profesionales y naves Avantis Terciario, afirma que “es cierto que el sector logístico ha recibido un impulso por parte de los inversores europeos. La inversión inmobiliaria en este mercado se incrementó un 19 por ciento en 2007, alcanzando los 16.500 millones de euros”, y apunta que las causas de éstos movimientos se explican por la búsqueda por de altas rentabilidades.
Por su parte, Alberto Alcázar de Hercesa Empresas, opina que “efectivamente, el mercado industrial será el refugio de una gran parte de los inversores que buscan otro negocio diferente al residencial. Pero además, otra parte de ellos se está refugiando en el sector terciario y también en proyectos internacionales”.
Desde Atisreal, la percepción sigue la misma línea. Claudio Losa, Director Nacional de Industrial, apunta que “la ralentización del sector residencial ha impulsado a muchos inversores a buscar en la inmobiliaria de empresa otros sectores donde enfocar su negocio”. En el caso del mercado industrial, Losa afirma que saldrán productos en inversión al igual como ha venido ocurriendo en los últimos años pero con rentabilidades mayores.
En opinión de Manuel Hurtado de Amézaga, departamento de Industrial DTZ, para analizar esta situación deberíamos distinguir dos tipos de inversores: “las grandes empresas tipo fondos de inversión o Family Office, que contemplan todo tipo de productos inmobiliarios (...) aunque este tipo de cliente no procede de la inversión en residencial por lo que no podemos hablar de un cambio de criterio, y los pequeños inversores que, esporádicamente adquieren un producto inmobiliario para invertir están claramente insatisfechos con el residencial, pero les cuesta mucho iniciar el cambio a un producto que desconocen”.
En la misma línea, Román García-Serrano, Director de Operaciones Departamento Industrial-Logística de Aguirre Newman, considera que “un elevado número de promotores que han hecho caja después del boom del mercado residencial han optado por buscar oportunidades de inversión en el segmento industrial, especialmente en el logístico”. García-Serrano observa también un creciente interés en nuestro segmento por parte de los inversores institucionales.
Igualmente, Iván Solans, director de Agencia de Inmocapital, considera que “hasta el día de hoy, hemos experimentado un crecimiento de inversores tradicionalmente ligados al sector residencial”.
Sin embargo, en palabras de Gustavo Rodríguez, Director del Departamento Industrial de Jones Lang LaSalle, “se habla del mercado inmobiliario industrial como mercado refugio porque tiene menos oscilaciones que otros sectores. Pero mentiríamos si dijéramos que no se está viendo afectado por la crisis financiera y el contexto económico mundial”. Rodríguez apunta más bien es el mercado logístico es que sigue fuerte y con buenas perspectivas, mientras que “el mercado de agencia (ventas especialmente) está empezando a sufrir un mal momento”.
Los próximos 2-3 años se presentan halagüeños
Para Grupo Avantis, también se debe tener en cuenta el ámbito internacional, “en la medida en que las importaciones de productos de otros países como por ejemplo China provocan una mayor demanda de instalaciones logísticas”. Hercesa por su parte apuesta por un mercado fuerte con recorrido, con estabilidad de precios y un aumento de la oferta y la estabilidad de la demanda.
En Atisreal, prevén un 2008 caracterizado por un crecimiento más moderado de creación de tejido industrial respecto años anteriores. Además, afirman que “existirá una próxima generación de grandes bolsas de suelo para los próximos 4 años que podrían enfriar los incrementos de rentas”.
Asimismo, para Aguirre Newman “la demanda por parte del usuario industrial seguirá, en general, activa si las tasas de crecimiento económico se mantienen en los niveles actuales” aunque alertan que “si el crecimiento del PIB desciende, la demanda se resentirá”. Para la consultora, “el importante volumen de bolsas de suelo va a suavizar en gran medida la carencia de parcelas finalistas vivida en los últimos años”.
En cambio, para Inmocapital, “si bien el mercado industrial y en especial el logístico sigue con unos niveles de absorción altos, es razonable pensar que si la desaceleración continúa y el consumo sigue registrando crecimientos negativos, al final dicho mercado se verá resentido”.
Desde Jones Lang LaSalle por su parte, se espera que durante este año “no sólo no suban los precios, sino que desciendan moderadamente”. Sin embargo, para la consultora, “la buena noticia es que no esperamos una gran sobreoferta, por lo que somos relativamente optimistas para el segundo semestre del año”. Asimismo, a medio plazo esperan que las rentas en las mejores zonas de las principales ciudades sigan estables y contemplan descensos para los próximos dos o tres años.
Cuando se impone la profesionalización
Desde Hercesa sin embargo, creen que es todavía “pronto para predecir lo que pasará”, y destacan que el mercado industrial no está tan atomizado como el residencial, con un número de empresas y grandes jugadores menor.
En Atisreal apuntan que “ya en el último trimestre de 2007, algunas inmobiliarias se vieron obligadas a cerrar o redefinir su negocio debido a la ralentización del sector inmobiliario residencial”. En opinión de la consultora, en el mercado se mantendrán las consultoras fuertes, especializadas y con un equipo profesional específico, en lo que será “una necesaria depuración del sector”. También King Sturge sigue la misma línea. “En épocas como la actual sólo las empresas más fuertes son las que sobreviven”. En este sentido, ven difícil que aparezcan nuevas empresas o consultoras inmobiliarias.
Para DTZ, “en los últimos años hemos asistido a la proliferación de pequeñas empresas de nueva creación (...)” y apuntan que, a partir de ahora, la figura del consultor inmobiliario será más necesaria que nunca. “Pero tiene que ofrecer una gran profesionalidad y experiencia” lo que provocará mayores dificultades para sobrevivir a las pequeñas consultoras, “asistiendo al cierre de algunas de ellas”.
De la misma opinión es Aguirre Newman, que ven cómo el mercado ya no es tan dinámico como hace unos años. Con el cambio de ciclo, “cada nuevo proyecto requiere un estudio muy cuidadoso” pero estas nuevas exigencias son un importante reto para las principales consultoras inmobiliarias y”una gran oportunidad para aquellas que, como Aguirre Newman, crean en la consultoría inmobiliaria como un trabajo mucho más allá de la mera intermediación”.
En opinión de Inmocapital, “siempre que hay desaceleración o recesión económica se reduce significativamente el número de consultoras dedicadas al sector”, pero recuerda que tampoco hay que olvidar que puede ser un buen momento para consolidar y reforzar la posición de una consultora dentro del mercado.
Finalmente, desde Jones Lang LaSalle están convencidos que “habrá una reducción de plantillas en las principales consultoras y que muchas pequeñas acabarán desapareciendo en los próximos dos años”. Para la consultora, aquellas que sobrevivirán serán sobre todo las más grandes que se hayan fortalecido y hayan hecho sus deberes. Para Rodríguez, “la clave está en tres puntos: diversificación; fidelización de clientes y trabajo en equipo para ser fuertes ante la crisis”.
El peligro de la concentración de la ofe
Para Atisreal, también será una situación es positiva “en cuanto a la especialización”. Para ellos, las ventajas competitivas de las empresas vendrán marcadas por el tamaño, la internacionalización o segmentos nicho. “Sin duda, habrá una mayor concentración, lo que no es necesariamente negativo”.
En la misma línea, y más enfáticamente, DTZ afirma que “será muy positivo. Algunas pequeñas consultoras no eran más que meros intermediarios que no aportaban ningún valor añadido a la operación”. En su opinión, “a partir de ahora se concentrará la oferta en manos de pocas empresas pero muy profesionalizadas”. Ello debería aportar una gran variedad de servicios al cliente a la vez que el número de “consultoras supervivientes será lo suficientemente grande para mantener una dura competencia que garantice la calidad del servicio prestado”.
Aguirre Newman prevé además que ello contribuya a una mayor profesionalización del sector en general y del asesoramiento inmobiliario en particular. “Los tiempos difíciles siempre son una oportunidad para los buenos”.
Por su parte, desde Inmocapital creen que la concentración de la oferta no será excesiva. Así, y aunque “La primera criba produce una limpieza importante sobre consultoras de corta trayectoria (...)”, están convencidos que “siempre existirán el número suficiente de consultoras que eviten una concentración excesiva”.
En palabras de Jones Lang, la consecuencia será que, en el ámbito de las consultoras, “las dos o tres grandes saldremos fortalecidas”.
La oferta sigue en su línea
En este sentido, también desde Atisreal apuntan que la tendencia de escasez de oferta seguirá igual, pero sin grandes afectaciones. En la tónica habitual “los futuros proyectos no serán suficientes para cubrir toda la demanda”. Sin embargo, apuntan que es posible que empiece a haber una mayor disponibilidad de suelo industrial, lo que generará más proyectos disponibles a largo plazo y una mayor estabilización oferta-demanda.
King Sturge además, apunta que la venta se estanca también a causa que “los bancos no están dando créditos con la facilidad que lo hacían hasta hace un año”, lo que provoca un tiempo de incertidumbre a la espera de acontecimientos. Desde la consultora añaden además que, en lo que respecta a la oferta de superficies medianas (hasta 3.000 metros cuadrados), ésta no es tan escasa como hace un tiempo.
Asimismo, desde Aguirre Newman alertan además de una situación de sobreoferta de determinados productos, “como es el caso de las mininaves” a la vez que “empiezan a salir al mercado nuevas bolsas de suelo que van a satisfacer mucha demanda latente”. Así, según la consultora, habrá más oferta que en tiempos pasados a la vez que los precios del suelo no experimentarán las subidas de otras épocas.
Del mismo modo, en Inmocapital, también prevén un importante incremento de suelo industrial finalista, “si todos estos desarrollos no aparecen a la vez en el mercado, la absorción será razonable, en especial si no se dedica en exceso a la promoción de parque de mininaves”. Para Jones Lang LaSalle en cambio, “la oferta seguirá saliendo con cuentagotas, lentamente en el sector logístico en Madrid, Barcelona, Sevilla y Málaga”, por lo que será vital elegir bien el momento exacto de salir al mercado.
Invertir más allá de las zonas prime
Para Atisreal en cambio, las más buscadas siguen siendo las zonas en torno a las grandes ciudades. “Las zonas de influencia se pueden situar en las coronas más alejadas, por ejemplo en Madrid, a unos 70-80 kilómetros de la capital, lo que implica también el interés desde las provincias limítrofes y de la misma distancia en el caso de Barcelona”. Igualmente, King Sturge también sitúa la zona más atractiva para invertir en el corredor del Henares, “ya que es la entrada natural desde Europa y además está próxima al aeropuerto”.
Por tipología, Aguirre Newman apunta que las promociones de más interés son aquellas destinadas a usuario final, especialmente aquellas que no se han promovido en los últimos años como son las naves destinadas a industria mediana, entre 1.000 y 2.500 metros cuadrados. Del mismo modo,
Inmocapital apunta que, dependiendo de la zona, “las superficies a partir de 800-1.000 metros cuadrados se están convirtiendo en uno de los productos más interesantes”. Finalmente, Jones Lang LaSalle sitúa como puntos de interés las zonas logísticas próximas a grandes ciudades y los desarrollos industriales con carácter comercial.
Cerrar el ciclo
Aguirre Newman por su parte apunta que “la situación inmobiliaria actual es producto de la situación financiera. No obstante, el sector inmobiliario ha sido durante mucho tiempo un refugio demasiado recurrente de la inversión (...) lo que propiciado aumentos exagerados de los precios y que es posible no se repita en tanta medida”. De igual manera, Jones Lang LaSalle, plantea que “el peso del sector inmobiliario en la economía es enorme y se mueve con los ciclos de ésta”. Aún así, en opinión de la consultora, “España ya no crece a los ritmos de los últimos años y entramos en una época de estabilización o de recesión, por lo que ni los expertos están seguros de cómo llamarlo ni de cuánto durará”.