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La consultora Jones Lang LaSalle presentó el pasado 21 de octubre los datos referentes a su último informe sobre el mercado industrial y logístico

Barcelona es la segunda ciudad europea con las rentas más altas de naves

Esther Güell06/11/2008

6 de noviembre de 2008

Según los datos presentados por Luis Guardia, Director de Industrial y Logística en Cataluña de la consultora, la falta de suelo para promover superficies industriales o logísticas provocará que durante años la ciudad de Barcelona continúe sin oferta de calidad cerca de la ciudad.

Asimismo, y de acuerdo con el último informe de Jones Lang LaSalle, en Barcelona las rentas se encuentran en niveles máximos, con un precio máximo para zona prime de 9,10 euros por metro cuadrados mensuales, lo que la sitúa como la segunda ciudad europea con rentas más elevadas, por detrás de Londres.

Asimismo, desde la consultora inmobiliaria apuntan que las rentas seguirán estables en los próximos meses, sin esperar mayores crecimientos por la presión de los ocupantes ante su necesidad de ajustar costes a causa de la situación económica internacional.

La falta de oferta en la zona prime, un clásico

“El sector industrial y logístico no está en crisis, no está tan afectado como el residencial, aunque sí está afectado por la situación de la economía”: para Luis Guardia, el mercado de naves estaría en buena situación si no fuera por la falta de financiación, por lo que su evolución irá estrechamente ligada a la evolución de la economía. Asimismo, destacaba también que hay promotores con fuerte implantación en el sector residencial que comprueban ahora que los activos más líquidos de los que disponen son los de tipo industrial, lo que puede suponer la salida al mercado de nuevos espacios de este tipo.

Sin embargo, la tónica dominante en los próximos años será la falta crónica de suelo, tanto industrial como logístico, en la denominada primera corona de Barcelona, que seguirá con una disponibilidad bajo mínimos y la ausencia de oferta futura. En este sentido, Guardia apuntaba que “los nuevos proyectos son mínimos e insuficientes”. Y, aunque sí se hacen nuevas promociones en Tarragona, Lleida y Girona, Guardia puntualiza que “cuando hablamos de sector industrial, es importante tener en cuenta que trasladar una fábrica es algo muy complicado; trasladar la producción, el tema del personal, etc. (...) estos proyectos no pueden suplir suplen la falta de oferta de la zona prime”. Además, cabe tener en cuenta que “algunos operadores logísticos quieren, y necesitan, estar cerca de la industria que fabrica (el Vallès, Baix Llobregat, etc.) pero la mayor parte de la oferta se encuentra en los ejes externos como Girona y Tarragona (...). Por otra parte, trasladar la actividad logística lejos del eje industrial puede suponer, al final, demasiado coste en cuanto a carburante (actualmente un 40 por ciento del gasto), lo que no compensaría la menor renta conseguida. Por ello hay plataformas poco consolidadas en zonas de Girona o Tarragona y tanta demanda en Barcelona”.

Sólo Londres supera la Ciudad Condal en cuanto a rentas de naves se refiere
En cuanto a la oferta, la falta actual de suelo libre en la primera corona obliga a las plataformas logísticas a situarse en la segunda área de influencia, a unos 60 kilómetros de Barcelona (en la zona del Bages, Tarragona, La Selva, entre otros), proyectos que sí atraen a los inversores puesto que “en estos momentos, el producto más líquido en cuanto a inversión es la nave logística”.

Las pymes reducen su demanda

En los valores presentados por Jones Lang LaSalle se aprecia que, en los últimos meses, se ha producido una clara bajada en cuanto a metros cuadrados solicitados por parte de las pequeñas y medianas empresas. Este segmento de la demanda es la que más ha acusado, seguramente, las dificultades económicas, y es donde ha bajado más el índice de transacciones por la falta de financiación. Se trata de empresas cuya demanda se sitúa, en Barcelona, en la franja de 100 a 1.000 metros cuadrados; bien sea porque ampliaban el negocio bien porque necesitaban reubicarse por la presión urbanística de salir del centro de la ciudad. “Se trata de una demanda que quizá tendría suficiente con las denominadas mininaves, un producto inexistente en la zona Barcelona por cuestiones urbanísticas”.

Por su parte, las empresas de paquetería y ‘cross docking’ (dedicadas a la logística de proximidad) también han disminuido ligeramente su nivel de demanda, en este caso entre 1.500 y 15.000 metros cuadrados, igual que las empresas puramente de logística, que requieren de espacios ya entre 3.000 y 100.000 metros cuadrados. En cambio, donde no han detectado cambios en cuanto a la demanda de superficies es en el segmento retail y de producción propiamente, unos mercados cuya demanda no era excesivamente importante y que, por lo tanto, se mantiene en los mismos niveles.

Cabe señalar que, como indicada Luis Guardia, “a pesar que sí hemos notado una reducción de las operaciones finalizadas en los últimos meses, hay operaciones estancadas que al final se llevarán a cabo, puesto que si la demanda era real, son empresas que ciertamente necesitan ese espacio”.

Pese a todo, las rentas se mantienen

Asimismo, en cuanto a las rentas, Guardia apuntaba que “pese a que existe más oferta de suelo industrial en algunas zonas, sigue habiendo más demanda que oferta en la primera corona, lo que provoca un encarecimiento de los precios, una tónica que continuará en los próximos meses (...) no existen naves grandes y disponibles cerca de Barcelona. Por eso la Ciudad Condal es la segunda más cara de Europa, detrás de Londres. Además, el Puerto de Barcelona también es el que tiene las tasas logísticas más caras”. Prueba de esta falta de espacio es la comercialización ya del 95 por ciento de Llinars Park cuando todavía faltan meses para su finalización, o la comercialización ‘llave en mano’ de la mayoría de proyectos de la ZAL-2. La conclusión, para Luis Guardia, es que “falta oferta; no hay riesgo para construir porque los promotores ya tienen el cliente antes de comenzar la obra, pero eso impide que salgan promociones al mercado”.

Concretamente, los precios máximos de venta alcanzan 2.000 euros por metro cuadrado para la primera corona, 1.500 euros por metro cuadrado para la segunda y 925 euros por metro cuadrado para la tercera, por lo que Barcelona continúa siendo la ciudad de España con los precios de venta más altos.

En cuanto a los proyectos futuros, éstos siguen promoviéndose alrededor de grandes ciudades como Barcelona y Madrid, aunque los proyectos logísticos se están expandiendo dentro de provincias limítrofes. Concretamente en Barcelona, los nuevos proyectos se sitúan en la zona del Anoia, el Penedès o Tarragona a causa de la falta de disponibilidad y los altos precios, zonas donde se aprovecha a captar la demanda que no encuentra espacio cerca del centro.

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Un mercado a la expectativa

Por otra parte, la situación económica actual, que ha comportado una bajada en el consumo de los productos, podría acabar suponiendo un descenso de la demanda logística. Sin embargo, para los responsables de Jones Lang LaSalle, este descenso no será tan fuerte como se podría pensar porque “se compensará con la externalización de los procesos logísticos por parte de las empresas industriales”. Actualmente, en España, las empresas que tienen estas tareas ya externalizadas son alrededor de un 20 por ciento, muy por debajo de la media europea (40 por ciento). Para Guardia, “la tendencia es convergir hacia los niveles de Europa, lo que supondrá un incremento de la demanda de espacios logísticos”. De hecho, si se tiene en cuenta que para Barcelona el sector de la manufactura sigue siendo muy importante, con una gran presencia de fábricas, cabe esperar que, si estas empresas externalizan sus funciones puramente logísticas, aumentará mucho la demanda de este tipo de proyectos.

En cuanto a la inversión en activos industriales y logísticos, la consultora apunta que, pese a que existen oportunidades en el mercado, éstas no se materializan debido a la coyuntura económica actual y a la dificultad en encontrar la financiación. “Como consecuencia, han bajado las transacciones pero no por la falta de demanda sino por la incertidumbre generada por la falta de financiación”. Esta situación, a su vez, ha provocado que la demanda de compra de espacios logísticos, al no poder contar con los créditos necesarios, esté optando por una fórmula hasta ahora muy poco utilizada pero que cada vez será más habitual: el alquiler con opción a compra: “en lugar de la compra inicial que quería en un inicio, las empresas alquilan por un periodo determinado, en general por 5 años, tras los cuales esperan comprar el espacio que ocupan. Es una forma de financiación encubierta que puede suplir la falta de crédito actual”.

De hecho, de acuerdo con el informe de Jones Lang LaSalle, los fondos institucionales, oportunistas y otros pequeños inversores con fondos propios continúan interesados en el mercado, si bien ya empiezan a pedir rentabilidades más altas y a centrarse en la búsqueda de productos de calidad, cercanos a los núcleos principales, para así evitar el riesgo por alquileres, siendo además más exigentes en cuanto a la duración de contratos. En este sentido, Luis Guardia apuntaba que “en el ámbito de inversión, las rentabilidades aumentarán un poco en la zona prime, y las previsiones son llegar entorno los 7,5 euros/metro cuadrado/mes como máximo en 2008 y, entre 2010-2012, bajar hasta el 6,5 aproximadamente”.

AP7-AP2, el principal eje logístico de España

La mayor parte de la demanda logística se concentra en el eje que forman las autopistas AP7 y AP2, especialmente en las zonas de Barcelona y Madrid, aunque las zonas de Zaragoza y Valencia están creciendo de forma muy importante con muchos proyectos.

Ello explica la gran importancia que tiene el transporte por carretera dentro de la cuota modal en el sector logístico, en el que representa un 44,2 por ciento, frente a sólo un 10 por ciento de cuota del ferrocarril. En este sentido, Luis Guardia apuntaba que la idea, en un futuro relativo, es que disminuya la cuota viaria y aumente significativamente la del tren.

En cuanto al perfil del vendedor, éstos son fundamentalmente promotores nacionales de superficies industriales y multinacionales no exclusivamente logísticas, que cada vez más realizan operaciones de ‘sale & leaseback’ para reinvertir este dinero en su propio negocio.

En este sentido, el informe señala que las rentabilidades se encuentran en una tendencia alcista, provocado por la disminución de los precios de venta y la estabilidad de rentas y situándose en torno al 6,50-7 por ciento en zona prime, lo que coloca a Barcelona como la ciudad europea con rentabilidades más altas, justo por detrás de Moscú e igualando rentabilidades con Lisboa y Oslo.

Según Luis Guardia, “en Barcelona se aprecia un ligero aumento de la oferta de producto en rentabilidad. En concreto, han surgido oportunidades en plataformas logísticas, al tratarse de un tipo de activo de fácil salida, pero esta oferta no concuerda con las expectativas de los inversores, que buscan plataformas que cumplan una serie de estándares en cuanto a las características constructivas y que dispongan de buenos contratos con inquilinos de prestigio”.

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Barcelona atrae a los inversores extranjeros

La Ciudad Condal está en segundo lugar, por detrás de Madrid y seguida de lejos por Zaragoza, Sevilla, Valencia y otras ciudades, en cuanto a presencia de los promotores de parques y plataformas logísticas se refiere. Entre ellos, los de procedencia española son los mayoritarios, aunque el informe refleja también una importante presencia de promotores de EE UU, y de Holanda, Francia y Australia en menor medida. En palabras de Luis Guardia, “la verdad es que existen muchos promotores internacionales con interés en desarrollar proyectos logísticos en Madrid y Barcelona, incluso sin tener cliente final, porque saben que existe la suficiente demanda para alquilar sin problemas el inmueble”. Sin embargo, éstos no desarrollan promociones en zonas más alejadas por el riesgo urbanístico que suponen (demasiados trámites administrativos, falta de suelo declarado de uso industrial, etc.), lo que conlleva a que sean empresas públicas, como Cimalsa, las que actúen de promotores.

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