Baja la demanda y sube la adquisición de naves en régimen de alquiler

Teniendo en cuenta las cifras presentadas por DTZ, la demanda de naves industriales está experimentando una ralentización en la primera mitad del 2008, aunque las naves medianas (de 600 a 2.000 metros cuadrados) por el contrario han comenzado a tener más protagonismo con una demanda que se ha mantenido estable. Al mismo tiempo comienza a cambiar la tendencia del tipo de adquisición, y si hasta hace poco la compra ganaba por goleada, es ahora el régimen de alquiler el que está ganando la partida. Todo ello, con unos precios que se mantienen estables, frenándose así la subida experimentada durante los últimos períodos.

La demanda de naves en Madrid se ha ralentizado de forma general en los últimos periodos. Si bien en la zona Noreste se empezó a notar el descenso después del verano del año pasado, la zona Sur ha comenzado a experimentar la desaceleración en los primeros meses del 2008. La demanda actual de naves industriales sigue concentrándose en las zonas Sur (especialmente de mini-naves) y Noreste (sobre todo en logística y nave mediana) recibiendo un 60 y un 35 por ciento de la demanda respectivamente. Considerando la superficie de la nave, continúan siendo las de pequeño y mediano tamaño (hasta 2.000 metros cuadrados) las más solicitadas.

Por tipología, la demanda de mini-naves (entre 200 y 500 metros) ha sido la que mayor cambio ha observado en el primer semestre del año, pasando de ser un producto de gran demanda en compra, sobre todo de inversores, a tener un nivel medio/moderado tanto en venta como en alquiler. Esto se debe principalmente al endurecimiento en la concesión de créditos, que dificultan a los pequeños empresarios e inversores (demandantes principales de este tipo de naves) el acceso a la financiación necesaria. Las naves medianas (entre 600 y 2.000 metros cuadrados), por el contrario, han empezado a cobrar más protagonismo, con una demanda que se ha mantenido estable. Se demandan principalmente en alquiler, y sobre todo en la zona Noreste. En cuanto a naves logísticas, éstas mantienen una demanda significativa en régimen de alquiler, mientras continúa casi nula para la compra de uso propio. Por tanto, la tendencia actual en la demanda de naves industriales es el régimen de alquiler, causado tanto por el tipo de producto como por las condiciones del mercado actual.

El tipo de usuario

Las naves con tamaños de entre 300 y 1.000 metros cuadrados en venta suelen ser muy demandados por pequeñas y medianas empresas de actividades como artes gráficas o talleres de metalurgia. Mientras, los concesionarios de automóviles y otras actividades comerciales como venta y exposición de muebles prefieren naves escaparate entre 500 y 800 metros cuadrados (en alquiler o venta) con buena ubicación en primera línea de carretera o en las grandes avenidas de los polígonos. Las empresas de producción, por su parte, se dirigen más hacia naves de tamaño mediano o grande, normalmente con superficies entre 1.500 y 5.000 metros cuadrados tanto en alquiler como en venta. Las empresas de distribución demandan naves a partir de 1.500 metros cuadrados cercanas a grandes ciudades y preferiblemente a menos de 20 kilómetros de distancia. Por último, los operadores logísticos requieren naves mayores de 5.000 metros cuadrados en alquiler, ubicadas en parques logísticos algo alejados de la ciudad pero con buenas infraestructuras de transporte.

La subida de los precios de naves industriales experimentada en los últimos periodos comenzó a frenarse en la primera mitad del 2008. Así, los precios tanto de alquiler como de venta se mantienen estables ya que la demanda no está dispuesta a pagar los incrementos de precio que los propietarios establecen inicialmente.

Los precios de alquiler de naves continuaron en general en niveles de periodos anteriores, llegando incluso a descender en algunos casos, como en Coslada y San Fernando de Henares en el noreste o Getafe y Fuenlabrada en el sur. Las rentas más altas siguen registrándose en la zona Norte, donde son más comunes las naves de tipo comercial y escaparate.

En línea con la tendencia en el sector, los precios de venta de naves también se mantuvieron estables en la mayoría de las zonas. Las rentas más altas fueron, de nuevo, las de poblaciones del norte como San Sebastián de los Reyes y Alcobendas (2.100 euros/metro cuadrado y 2.000 euros/metro cuadrado respectivamente) mientras las mínimas se registraron en la zona Noreste (Cabanillas y Azuqueca).

En cuanto a la oferta actual de naves, podemos distinguir por tipo de producto. Así, encontramos una sobreoferta de mini-naves, tanto en venta como en alquiler, debido principalmente a las diversas promociones terminadas o en marcha frente a una demanda decreciente. En el mercado de naves medianas, por el contrario, existe una escasez de oferta, especialmente en venta, que no satisface una demanda aún estable. La falta de promociones de esta clase de naves hace pensar que la situación no se corregirá en el corto plazo. En el caso de naves logísticas, la oferta actual es considerable.

Además, en la segunda mitad del año salen al mercado nuevas promociones, lo que ajustará mejor la oferta a la demanda. Las promociones de mini-naves se encuentran en un momento de estancamiento ya que no se compra suelo para este tipo de naves ni se inician nuevas promociones. Sí hay, sin embargo, diversos proyectos en marcha en el Sur (Ciempozuelos, Valdemoro) y el Noreste (San Fernando, Coslada). En el caso de naves medianas, continúa la escasez de promociones ya que no se construyen este tipo de nave más que en casos aislados, promovidos por los propietarios para uso propio.

Durante el primer semestre del año se ha observado una ralentización en el mercado industrial catalán, registrándose un menor volumen de operaciones. El principal causante de esta situación ha sido el endurecimiento de las condiciones de financiación por parte de los bancos y cajas de ahorro.

La actual situación de incertidumbre está provocando que las empresas no puedan valorar el nivel de riesgo a asumir ni los beneficios a obtener en sus inversiones. El resultado es el aumento de los periodos de toma de decisiones.

El nuevo escenario económico está provocando que muchas demandas en régimen de compra se hayan convertido en demandas en régimen de alquiler o de alquiler con opción a compra, representando actualmente el 54,49 por ciento de la demanda. La modalidad de alquiler con opción a compra permite a los usuarios incurrir en los pagos de las inversiones a realizar para la actividad, dándoles la oportunidad de adquirir el inmueble en un plazo de 2 ó 3 años, a la espera de un horizonte económico más favorable que el actual.

Durante el primer semestre de 2008 la demanda de naves se ha centrado principalmente en pequeñas superficies (entre 300 y 2.000 metros cuadrados) acumulando un 60 por ciento de la demanda total, mientras que las superficies medianas (entre 2.000 y 5.000 metros) han aumentado un 25 por ciento y las grandes superficies un 15 por ciento. Igualmente, la mayoría de las operaciones que se han cerrando durante este período corresponden a naves pequeñas, principalmente de entre 500 y 2.000 metros cuadrados, en régimen de alquiler.

No obstante, a pesar del cambio de ciclo que está sufriendo el sector, la demanda de naves industriales en Cataluña sigue latente, pero fuertemente condicionada por la situación económica actual.

Durante el primer semestre de 2008, los precios de venta de naves han sufrido un ajuste en prácticamente todas las zonas industriales de Cataluña. Actualmente, las expectativas de los vendedores se ven alteradas a la baja a consecuencia de que los compradores no tienen la misma capacidad de apalancamiento que en el pasado, por lo que el valor percibido por ambas partes es diferente. Por otro lado, el aumento de la disponibilidad hace que los compradores tengan varias alternativas, pudiendo escoger la más adecuada a sus necesidades.

Los descensos más significativos se han producido en el Barcelonés y el Baix Llobregat con un descenso medio del 9,3 por ciento, mientras que en el Vallès han caído un 2,7 por ciento de media respecto al segundo semestre de 2007.

En líneas generales, las rentas de alquiler se han mantenido estables e incluso se han detectado ligeros repuntes en algunas áreas del Barcelonés, Baix Llobregat y Vallès Occidental. Las rentas más altas se encuentran en las zonas más próximas a Barcelona con una horquilla que va desde los 72 por metro cuadrado y año hasta los 108 en las mejores ubicaciones. Al igual que en los precios de venta, es a partir de los 30 kilómetros de Barcelona donde encontramos las rentas más asequibles.

Los ritmos de comercialización de las nuevas construcciones se van ralentizando, aumentándose los periodos de comercialización de 6 a 8 meses hasta los 12 ó 18 meses. En algunos casos, el producto originalmente destinado a la venta, pasa a engrosar el stock del mercado en alquiler, lo que permite a los promotores seguir obteniendo liquidez.

Ante el nuevo escenario económico, los promotores están retrasando el comienzo de nuevas promociones a la espera de una reactivación del mercado. Hoy por hoy, los proyectos llaves en mano son una solución que permite al promotor seguir construyendo minimizando los riesgos de comercialización.

La evolución del mercado industrial para los próximos meses dependerá mucho del desarrollo de la economía española y sobre todo de 3 factores fundamentales: el precio de los carburantes, el precio de las materias primas y los tipos de interés.
En líneas generales, se prevé un descenso moderado en la demanda de naves industriales en prácticamente todas las zonas de Cataluña que, junto con un incremento de la oferta, provocará un aumento de la disponibilidad.

Se espera que tanto los precios de venta de naves como los de suelo sigan cayendo durante los próximos 6 meses, mientras que los precios de alquiler se prevé que sigan en niveles similares a los actuales.