La consultora presenta su primer dossier sobre la situación del mercado de inversiones español
Visión actual del mercado de inversiones, de Inmocapital
Dirección de Inversiones de Inmocapital23/07/2008
23 de julio de 2008
La Dirección de Inversiones de la consultora inmobiliaria
Inmocapital ha elaborado un informe que da una visión bastante completa y real sobre la situación del mercado de inversiones.
Tras un diagnóstico de los datos, se percibe un incremento del estrecho margen con el que trabajaban los inversores gracias al repunte de las rentabilidades, un repunte debido al reajuste de las rentabilidades, a los tipos de interés de referencia y a la disminución del apalancamiento financiero. Además, se buscarán activos en buenas localizaciones, buen mantenimiento y con contratos de arrendamiento largos o anti cíclicos y con mayores garantías arrendaticias.
¿Dónde estamos ahora?
En el último año el mercado inmobiliario ha sufrido un importante cambio de ciclo que se ha traducido en una transformación gradual de optimismo generalizado a prudencia contenida. En estos momentos la mayoría de los actores del mercado empiezan a hacer comparativas con la anterior desaceleración del mercado de principios de los 90. En aquella época se pudo observar una recesión del mercado inmobiliario acompañada de una importante crisis económica a nivel nacional. Actualmente el escenario es bastante similar pero se une una desaceleración económica global.
La caída de la demanda residencial, junto con el endurecimiento de las condiciones crediticias, la subida de los tipos de interés y el aumento de la morosidad, ha provocado un efecto dominó. Las predicciones del PIB observadas por los organismos internacionales, y últimamente por el gobierno español, ofrecen porcentajes de crecimiento inferiores al 2,0 por ciento.
Así, nos encontramos ya inmersos en un cambio de ciclo en el que no sólo existe una variación de los principales actores del mercado sino que se realiza una mayor diversificación de los activos.
Durante el ciclo inversor de años precedentes, la principal premisa era crecer en tamaño sin analizar el coste futuro. Durante los últimos años los principales inversores, además de las promotoras, han sido particulares y 'family offices' con un fuerte componente de apalancamiento en sus políticas de adquisición de activos. Y los inversores institucionales han estado al margen, incapaces de seguir el ritmo de compras.
¿Qué hacer?
En época de crisis las oportunidades emergen de manera inversamente proporcional que en época de bonanza. En estos momentos, como siempre, el que tiene liquidez es el actor principal del mercado y, aunque por los datos anteriormente pueda parecer lo contrario, el mercado inmobiliario sigue muy vivo pues hay liquidez.
Y las normas del juego han cambiado: la figura del cliente brilla en el firmamento, se empiezan a escuchar las necesidades de todas las partes y se concretan acuerdos que facilitan el reparto de beneficios.
La diversificación es una de las primeras premisas que en estos momentos se marcan todos los 'adquisition managers'.
Esta diversificación necesitará una gestión directa de los activos, pues cada uno de ellos puede estar en una fase distinta del ciclo, por lo que el producto de alquiler a largo plazo será como un albergue donde pasar los periodos inflacionistas.
Se deben realizar planes estratégicos donde se analicen los cambios de ciclo y no sólo se adquieran activos para su rotación, sino donde además se aporte valor a ese activo, ése es el éxito de una política de inversión y desinversión.
En estos momentos, muchos de los inversores institucionales, están en punto muerto y con el freno pisado, y la pregunta es, ¿a qué esperan?. A que exista una correlación entre el cambio de ciclo y las rentabilidades ofertadas.
¿Dónde invertir?
La sostenibilidad actual del mercado inmobiliario pasa por el sector terciario: oficinas, logístico/industrial y comercial. En el mercado de oficinas continúan reduciéndose los datos de disponibilidad, sobre todo en la zona prime, mientras que la absorción sigue manteniéndose en niveles aceptables. En cuanto al mercado logístico/industrial, la madurez que ha adquirido en los últimos años este sector, junto con la falta de suelo finalista y la escasez de producto, debe paliar el efecto de la caída del consumo. La duración media de los contratos así como los tipos de interés superiores a otros sectores provocará una corriente alcista de las operaciones a realizar.
Y el sector comercial seguirá siendo un importante motor del mercado inversor, sobre todos de aquellos inversores especializados en este sector.
