King Sturge analiza los sectores industrial y logístico en España con datos correspondientes al primer semestre de 2008

La consultora King Sturge ha analizado las claves del panorama nacional en los sectores industrial y logístico de España, con datos referentes a los primeros meses de 2008. El informe comprende un análisis de la demanda, la oferta, las rentabilidades, la inversión y los cuadros de apoyo de cada una de las ciudades analizadas: Centro - Comunidad de Madrid, Cataluña - Barcelona y Tarragona, Levante - Valencia, Andalucía - Sevilla y Málaga y Aragón - Zaragoza.

En líneas generales se puede decir que la consultora King Sturge ha observado que los mercados industrial y logístico de las principales ciudades nacionales empiezan a notar los efectos de los reajustes del mercado inmobiliario, pero que tiene como compensación un efecto positivo en el sector de las inversiones ya que las tasas de capitalización se han situado entre el 6 y el 7 por ciento (de manera global).

Concretamente en esta zona, la oferta es escasa y las rentas mantienen los niveles del año pasado. En el resto de zonas, éstas tienden a mantenerse. En cambio los precios tienden a descender con el propósito de colocar las promociones y reanimar los ritmos de ventas. Asimismo, los datos de King Sturge detectan un repunte de tasas de capitalización experimentado ha alcanzado niveles comprendidos entre el 6 - 7 por ciento, originando atractivos niveles de compra para el inversor, constituyendo un nuevo escenario para el mercado de inversión.

Por otra parte, los proyectos futuros deberán esperar a nuevos escenarios financieros más optimistas destacando sobre el resto, proyectos llave en mano.

Según los datos aportados, las naves industriales con una fuerte demanda son las comprendidas entre los 100 y 3.000 metros cuadrados, lo que indica la capacidad de impulso y adaptación de las pymes, sector más dinámico de la economía madrileña según la estructura productiva de la región. Con respecto a la absorción por actividad, destaca almacenaje y distribución, que cuenta con mejores proyecciones de futuro a medio plazo dado la notable demanda y la escasa oferta que se contempla en los momentos actuales.

Con respecto al mercado de Cataluña, centrado especialmente en Barcelona, King Sturge alerta de un desequilibrio entre el bajo nivel de rentas y el elevado precio del suelo. En este sentido, apunta que las rentas están experimentando un importante repunte ante la falta de oferta a la vez que el repunte de tasas de capitalización experimentado ha alcanzado niveles comprendidos entre el 6,5 - 6,75 por ciento. Ello provoca el mismo efecto que en la Comunidad de Madrid: oportunidad para inversores.

Asimismo, los proyectos futuros se ubicarán en nudos con buenas infraestructuras y bien comunicados mediante la trasformación de antiguos polígonos (ahora con producto obsoleto y fuera de normativa), en nuevas instalaciones próximas a Barcelona, destacando los proyectos 'llave en mano'.

Por otra parte, unos de los retos más significativos y que durante muchos años estamos trabajando en este sentido es que la Administración tenga en consideración que existe una elevada escasez de suelo industrial y logístico para implantar a empresas de cierto tamaño que demandan instalar sus centros de distribución y almacenaje Logístico en Cataluña.

En este sentido, cabe recordar que el Incasòl (Institut Català del Sòl) ha designado a King Sturge como empresa adjudicataria para analizar y asesorar en la transformación de suelos para usos industriales en diversas zonas de Cataluña.

En cuanto a la demanda, las naves industriales más buscadas son las menores de 1.500 metros cuadrados, reflejo de la estructura empresarial catalana, basada en un 95 por ciento en pequeñas y medianas empresas, mientras que las demandas más solicitadas de superficies logísticas están comprendidas entre los 6.000 - 15.000 metros cuadrados por parte de operadores logísticos o empresas de distribución. Con respecto a la absorción por actividad industrial, el almacenaje y la distribución ocupan más del 56 por ciento y la siguen actividades comerciales con el 20 por ciento y la industria pura el resto.

En cuanto a la zona de Tarragona, los datos de King Sturge demuestran que los polígonos emergentes se han consolidado gracias a su buena situación y las comunicaciones existentes: N-340 con la autopista AP-7, el AVE llega a Madrid en unas dos horas y media, el Aeropuerto de Reus con cinco vuelos más, el Puerto de Tarragona, etc. Además, en la actualidad se está trabajando en sus respectivas ampliaciones.

El mercado de inversión también es un mercado de oportunidades para inversores que no tengan la necesidad de un elevado apalancamiento a la hora de adquirir activos inmobiliarios.

En Málaga los precios están cerca de las grandes ciudades, lo que supone un freno para nuevas operaciones

En cuanto a las cifras de Valencia, las rentas mantienen los niveles del año pasado mientras que los precios tienden a descender con el propósito de colocar las promociones y reanimar los ritmos de ventas, e intentar de esa forma paliar la falta de liquidez. Además, la consultora detecta la desaparición de la figura del especulador.

Asimismo, se produce un incremento de las rentabilidades en las operaciones de inversión entre el 6 - 7 por ciento, mientras que la demanda de mininaves y superficies por debajo de 1.500 metros cuadrados cambia la tendencia de los últimos años y ahora predomina el alquiler. Por otra parte, la consultora afirma que las tomas de decisión son más lentas en operaciones logísticas aunque las superficies demandadas se han incrementado considerablemente: la media de la demanda actual es de 5.000 -10.000 metros cuadrados.

Por otra parte, en Zaragoza King Sturge observa un incremento positivo aunque suave de la demanda, con la mediana superficie entre los producto más buscados (entre 300 y 3.000 metros cuadrados) y bajo la modalidad de alquiler. En cuanto a la oferta, existe un notable exceso de la misma para una población de unos 700.000 habitantes lo que provoca fortalezas en el cliente a la hora de negociar contratos. Asimismo, se detecta una tendencia a la baja de las rentas y precios de alquiler, aunque con moderación mientras que, en el mercado de inversión, las tasas de capitalización están comprendidas entre el 6 y el 7 por ciento.

En Sevilla concretamente, King Sturge aprecia un importante interés de los grandes operadores por posicionarse en localidades como Sevilla o su zona de influencia, Córdoba, Cádiz, Jerez de la Frontera, Bahía de Algeciras o Huelva como enlace con Portugal. Prueba de ello son las mejoras en infraestructuras y transportes que se están llevando a cabo; tanto en los puertos costeros existentes así como en el Puerto de Sevilla y en las vías de salida por carretera (en la actualidad, se está terminando el desdoblamiento y mejora de la antigua Ruta de la Plata, que conecta Andalucía con el resto de la península a través de Extremadura). Asimismo, el recorrido económico de la zona y su potencial como centro estratégico para actividades logísticas (tanto para la entrada de mercancías como para su distribución), hacen que las empresas del sector siempre tengan presente la zona, bien como plaza a potenciar o como nueva ubicación.

Por otra parte, la actividad industrial en Sevilla, se encuentra localizada en los extrarradios de los ejes deconexión que tiene la ciudad, habiendo todavía importantes polígonos industriales dentro de ésta. En los últimos años ha experimentado un boom inmobiliario industrial que ha llevado consigo la implantación de grandes desarrollos en este sentido. Además, la demanda más estable es la de naves con superficies comprendidas entre los 500 y los 2.000 metros cuadrados. En superficies logísticas, las superficies más demandadas están comprendidas entre los 5.000 y los 15.000 metros cuadrados por parte de operadores logísticos o empresas de distribución. En cuanto al mercado de inversión, las tasas de capitalización se sitúan entre el 6 y el 7 por ciento.

Finalmente, en Málaga, las rentas se están disparando, provocando precios muy por encima de valor real en mercado. Existen en esta zona operaciones con tasas de capitalización rondando el 6,75 por ciento, lo que provoca un elevado interés, tanto en inversores en rentabilidad como patrimonialistas.

La oferta de plataformas logísticas y producto de calidad sin inquilino en Valencia muestra una tendencia creciente

Además, la consultora confirma que la actual situación de saturación del mercado se descongestionará con la aprobación definitiva del PGOU de la capital de la provincia. Otra opción a tener en cuenta es la reestructuración de la malla industrial, dotando a la ciudad de mejores infraestructuras y espacios productivos acorde con la imagen moderna de la ciudad. El estado obsoleto y de abandono de los principales polígonos industriales repercuten negativamente en el desarrollo y asentamiento de nuevas firmas del sector.

En cuanto a los precios, éstos se sitúan cercanos, en la mayoría de los casos, a las grandes urbes nacionales, lo que representa un 'handicap' a la hora de cerrar nuevas ubicaciones. Según la consultora, “hoy por hoy existe una demanda estable en naves pymes que se cubren en gran medida con los 3 grandes proyectos existentes en Málaga”. Aún así, King Sturge alerta que el gran problema existe en demandas superiores a los 2.000 metros cuadrados, donde la situación del mercado no es capaz de cubrir totalmente ese tipo de demandas, produciéndose fugas de firmas del sector al área metropolitana.