Jones Lang LaSalle publica su último informe sobre el mercado logístico europeo ('European Logistics Report')

La inversión directa en inmuebles logísticos presenta un retroceso del 12 por ciento respecto a la cifra registrada en 2006. A pesar de ello, 2007 ha sido el segundo año más fuerte desde que se registra este dato, según el último informe sobre naves logísticas ('Distribution Warehousing Report') publicado por Jones Lang LaSalle.

El volumen de inversión cayó un 35 por ciento interanual en el Reino Unido, el mayor mercado europeo de inversión logística, y se situó en 4.300 millones de euros. Alemania, el mayor mercado de inversión logística de Europa continental, mantuvo en líneas generales el nivel del año anterior, con operaciones por valor de 2.300 millones de euros en 2007, lo cual supone un avance de tan sólo el 5 por ciento. La actividad inversora en este sector se duplicó ligeramente en Francia (hasta alcanzar la cifra de 1.860 millones de euros), y el año pasado el volumen de inversión registrado por los Países Bajos superó por primera vez los 1.000 millones de euros, lo que supuso un incremento interanual del 30 por ciento.

Como afirma Asymeric de Sérésin, uno de los directores del equipo de inversión paneuropea de Jones Lang LaSalle especializado en inmuebles logísticos: “Pese a la agitación de los mercados financieros, 2007 fue un año récord para la actividad inversora en el sector industrial de Europa continental, como demuestra la cifra de 12.200 millones de euros registrada en ese año, que supone un incremento de 1.300 millones de euros con respecto a 2006. En la mayoría de los nuevos mercados emergentes, como Rusia o ECO (Europa central y oriental), la proporción de naves explotadas por los propietarios sigue siendo alta, lo cual limita también las oportunidades de los inversores. Aunque el interés por estos mercados está creciendo entre los inversores, la escasez de oportunidades ha provocado un descenso del nivel de rentabilidades, lo que a su vez ha minimizado la prima de riesgo de estos mercados, por lo que los inversores prefieren mantener la cautela”.

En el año 2007, el volumen total de inversión en el conjunto de Europa central se elevó un 50 por ciento con respecto al año anterior. En los países nórdicos, Suecia logró mantener un sólido nivel de inversión situado en 1.780 millones de euros, mientras que Europa meridional registró una menor actividad (-37 por ciento) debido a la caída de casi el 70 por ciento experimentada por el mercado español. Sin embargo, el retroceso más significativo se produjo en Rusia, que perdió prácticamente un 90 por ciento respecto al nivel de 2006 por lo que, con un volumen de inversiones situado en los 104 millones de euros, reflejó una actividad inversora bastante limitada. Esta caída se debió a la escasez de oportunidades de inversión, mientras que la demanda de los inversores mantuvo su fuerza.

“Pese a la agitación de los mercados financieros, 2007 fue un año récord para la actividad inversora en el sector industrial de Europa continental”

La demanda de alquiler en toda Europa se ha visto impulsada por el crecimiento de las externalizaciones y la expansión del mercado comercial. En 2007, la contratación de superficies logísticas se elevó hasta la cifra récord de 14.500.000 metros cuadrados en toda Europa, frente a los 12.200.000 millones alcanzados en 2006. Aunque las tasas más altas de contratación se registraron en los mercados de Europa central y oriental, en el año 2007 los '3 grandes' (Alemania, Reino Unido y Francia) representaron casi un 44 por ciento del total.

Parque Empresarial cañada Ancha en Jerez de la Frontera. Fuente: Sepes.

La actividad de construcción se mantuvo boyante en 2007, con un total aproximado de 10.000.000 metros cuadrados construidos, lo cual supone un crecimiento del 18 por ciento con respecto al año anterior. La oferta de nueva superficie logística registró el mayor avance en Rusia (1.700.000 metros cuadrados), seguida de Alemania (1.500.000 metros cuadrados), el Reino Unido (1.200.000 metros cuadrados) y Polonia (1.000.000 metros cuadrados), siendo muy pocos los mercados en los que se observó un retroceso de la construcción. Según las previsiones, en los próximos doce meses se construirán más de 11.500.000 metros cuadrados, encabezando la lista Europa central y oriental como consecuencia de la nueva superficie de casi 1.400.000 metros cuadrados prevista en Rusia. Sin embargo, los principales mercados de Europa occidental registran en estos momentos casi la misma solidez de previsiones que la de los mercados de la parte central y oriental del continente. Con un potencial de 1.500.000 metros cuadrados, en el año 2008, Alemania podría alcanzar los niveles más altos de nueva construcción en Europa. Asimismo, y aunque el índice de alquileres de superficies logísticas prime de Jones Lang LaSalle se elevó un 2,3 por ciento durante el año, el nivel está retrocediendo en muchos centros logísticos secundarios y, en estos mercados, se está observando una conversión general de las rentas.

En este sentido, las expectativas de Jones Lang LaSalle para el 2008 indican un limitado crecimiento de las rentas: los arrendatarios se están viendo obligados a recortar sus costes logísticos y están trasladando esta presión a los propietarios.

En palabras de Rainer Koepke, uno de los Directores Regionales del equipo inmobiliario industrial de Jones Lang LaSalle: “La demanda de los inquilinos sigue siendo sólida, pero las grandes cifras de nuevas naves construidas y el elevado número de nuevos proyectos están contribuyendo a aumentar la oferta de espacio logístico. Según las previsiones, la construcción especulativa será todavía menor durante 2008, puesto que la mayoría de los promotores se limitará a construir partiendo de prealquileres o proyectos a medida”.

2007 ha sido el 2º año más fuerte pese el retroceso de inversiones directas en inmuebles logísticos

Cara al futuro, Koepke afirma: “La ampliación de la UE, la globalización de la cadena de suministros, el crecimiento del flujo comercial procedente de Asia y el cambio en las exigencias de los clientes son los elementos impulsores del mercado logístico europeo. Para los inquilinos, promotores e inversores están surgiendo numerosos mercados nuevos, como Rumanía, Ucrania, Grecia y Turquía, entre otros. Aunque la actividad de estos mercados continúa siendo limitada, estamos presenciando el desarrollo gradual de un moderno mercado logístico respaldado por economías en crecimiento y por la fortaleza del sector minorista. Pensamos que el interés por estos mercados seguirá aumentando en 2008”.