La inversión inmobiliaria directa mundial marcó un nuevo máximo en 2007

Tras un año récord en 2007 para la inversión inmobiliaria directa en todo el mundo, con un crecimiento interanual del 8 por ciento hasta un total de 759.000 millones de dólares, Jones Lang LaSalle aborda las perspectivas para 2008 en su nuevo informe 'Global Real Estate Capital', hecho público recientemente. La compañía espera en 2008 un descenso de más del 30 po ciento en los volúmenes de inversión en los mercados internacionales con respecto a 2007. Los mercados de inversión de América y Europa experimentarán seguramente un descenso significativo en los volúmenes anuales y, aunque Asia puede ser más resistente, los volúmenes no alcanzarán las cotas marcadas en 2007.

Tony Horrell, Director internacional y responsable de Mercados de Capitales para Europa, comentó: "Las mayores dificultades de acceso a la financiación y la menor confianza de los inversores se harán notar probablemente durante gran parte de la primera mitad de 2008, a medida que los efectos de la crisis crediticia se extienden por los mercados y los bancos centrales trabajan para estabilizar y estimular los mercados de deuda. La situación se está viendo agravada por la preocupación que suscita el crecimiento mundial, especialmente en las grandes economías como EE.UU., el Reino Unido y Japón".

Jones Lang LaSalle aprecia una serie de factores que reducirán los volúmenes de inversión este año: los compradores y vendedores optarán por esperar acontecimientos; los precios han tocado techo en 2007 en muchos de los grandes mercados; existe disparidad entre las expectativas de precio de los compradores y los vendedores; se ha reducido el acceso a la financiación bancaria, los criterios de concesión de préstamos son más estrictos y los costes de la deuda han aumentado; menor predisposición y capacidad para realizar operaciones de gran tamaño y el universo de inversores se ha reducido; se realizan auditorias de compra más exigentes, lo que dilata los plazos de las operaciones.

El Sr. Horrell añadió: "Sin embargo, no esperamos que se produzca una salida estratégica y planeada del mercado inmobiliario por parte de los inversiones en 2008, ni que los estos ajusten de forma significativa sus asignaciones a esta clase de activo. Las previsiones para 2008 siguen siendo optimistas y las tendencias a largo plazo del mercado inmobiliario, como la creciente credibilidad de los inmuebles como clase de activo para inversión, la mejora de la transparencia, la urbanización y la escasez de oferta, siguen actuando como motores del sector".

Mientras que la inversión dentro de las fronteras nacionales siguió situada alrededor de los 400.000 millones de dólares en 2007, un nivel similar a 2006, la inversión transfronteriza aumentó en 58.000 millones de dólares hasta un total de 357.000 millones en 2007. De esta última cifra, 242.000 millones de dólares correspondieron a inversiones interregionales. En términos porcentuales, las operaciones transfronterizas suponen actualmente el 47 por ciento de todas las operaciones y las interregionales, el 32 por ciento.

Los EE.UU., Alemania y el Reino Unido han sido los objetivos tradicionales de los inversores interregionales. Estos mercados representan el 25, el 19 y el 15 por ciento, respectivamente, de las adquisiciones interregionales. Sin embargo, se registró una notable caída en la proporción de estas inversiones en el Reino Unido y Alemania, ya que los inversores se fijaron en nuevos mercados. Japón (11 por ciento) y Francia (9 por ciento) escalaron posiciones en las preferencias de los inversores y los fondos internacionales se mostraron muy activos en ambos mercados. Juntos, estos cinco mercados absorbieron el 80 por ciento de las adquisiciones interregionales. Los mercados emergentes de China, Polonia y Rusia también generaron un fuerte interés inversor.

La inversión inmobiliaria no residencial directa en Europa ascendió a 333.000 millones de dólares en 2007, cifra que supone un incremento del 3,5 por ciento con respecto a 2006. Sin embargo, trasladada a euros, esta cifra supone un descenso del 4 por ciento con respecto a 2006. Los volúmenes de inversión registrados en el segundo semestre —generalmente el periodo más activo del año— fueron un 5 por ciento más bajos que en el primer semestre. El efecto sobre los volúmenes anuales fue, no obstante, reducido debido a la gran fortaleza del primer semestre. El mercado siguió dominado por los 'tres grandes', Reino Unido, Alemania y Francia, que juntos acapararon el 63 por ciento del volumen total en 2007, si bien la proporción correspondiente a Reino Unido cayó hasta el 29 por ciento, Alemania marcó un record con el 22 por ciento de la inversión y Francia se situó en el 12 por ciento.

Los inversores transfronterizos siguieron dominando el mercado con el 63 por ciento de las operaciones por volumen en Europa, cifra que supone un ligero incremento con respecto a 2006. Con el 70 por ciento , Alemania registró el mayor porcentaje de actividad transfronteriza, por delante del Reino Unido, donde se situó ligeramente por encima del 50 por ciento de la actividad total. Francia, Suecia y España también registraron un alto porcentaje de inversión transfronteriza. Por el contrario, varios mercados europeos más pequeños observaron volúmenes de inversión nacional mucho más altos, como Noruega (97 por ciento ), Irlanda (95 por ciento ) y Portugal (77 por ciento ). La inversión interregional ascendió a 116.000 millones de dólares en 2007, equivalente al 35 por ciento de la actividad total, frente al 39 por ciento del año anterior.

La inversión inmobiliaria no residencial directa en el continente americano se situó en 304.000 millones de dólares en 2007, un 8 por ciento más que en 2006. Sin embargo, los volúmenes de operaciones en el segundo semestre fueron un 23 por ciento más bajos que en el primero debido a una fuerte caída en el volumen de operaciones en los EE UU en el cuarto trimestre. En el mercado estadounidense, que absorbió el 93 por ciento del volumen de operaciones del continente americano, las operaciones crecieron sólo un 4 por ciento con respecto al año anterior. Este hecho marca un claro contraste con Canadá, el segundo gran mercado de esta región, donde los volúmenes casi se duplicaron hasta un total de 16.000 millones de dólares. También se registró un importante crecimiento en Latinoamérica, especialmente en los mercados de Brasil y México, que crecieron en conjunto un 80 por ciento hasta casi 7.000 millones de dólares.

La continua globalización del mercado de inversión inmobiliaria quedó patente en el continente americano en 2007. Las operaciones transfronterizas aumentaron hasta un total de 91.000 millones de dólares, equivalente el 30 por ciento de la actividad total (frente al 25 por ciento el año pasado). Nueva York fue de lejos el mayor mercado transfronterizo con operaciones por valor de 19.000 millones de dólares, seguida de San Francisco con 8.000 millones, Chicago y Los Ángeles con 5.000 millones cada una, y Washington DC con 4.000 millones. Debido al relativamente pequeño número de mercados nacionales activos en el continente americano, la mayor parte del volumen de operaciones transfronterizas (91 por ciento) fueron también interregionales.

Esta región registró un crecimiento notable tanto en el primer semestre de 2007 como en el segundo semestre del año. A pesar del declive de algunos grandes mercados inmobiliarios en el segundo semestre del año y los efectos del debilitamiento del dólar, los flujos de capital siguieron entrando en la región. La inversión inmobiliaria no residencial directa marcó un nuevo récord con 121.000 millones de dólares en 2007, un 27 por ciento más que en 2006, y la región siguió incrementado su peso en el volumen mundial total (actualmente, el 16 por ciento). Japón, con mucho el mayor mercado de la región, supuso el 50 por ciento de las operaciones totales. Cuatro mercados absorbieron el 36 por ciento de las operaciones: Australia (15 por ciento), Hong Kong (7 por ciento), China (7 por ciento) y Singapur (7 por ciento).

Los volúmenes de inversión transfronteriza en Asia-Pacífico subieron con fuerza hasta un total de 57.000 millones de dólares en 2007 y representaron el 47 por ciento del total de operaciones. Todos los grandes mercados de la región registraron incrementos a excepción de Filipinas y Tailandia, donde los volúmenes transfronterizos se vieron frenados por la rígida legislación en materia de propiedad extranjera y la escasez de activos a la venta aptos para inversión. La actividad compradora provino en su mayor parte de fondos internacionales, australianos, de Hong Kong y de Singapur. Los fondos internacionales, de Hong Kong y de Singapur también fueron los principales vendedores transfronterizos.