King Sturge publica su cuarto informe anual bajo el título “Aspectos de Sostenibilidad Inmobiliaria”
5 de diciembre de 2007
Claves del informe europeo de aspectos de sostenibilidad inmobiliaria 2007
La depreciación de las estructuras es un aspecto cada vez más importante para los inversores inmobiliarios. Cada vez se tiene más en cuenta el coste de toda la vida útil para nuevos proyectos de construcción, por lo que la calidad constructiva de muchos edificios existentes es un gran reto. Actualmente, sólo se reemplazan del 1 al 2 por cien de los edificios cada año y más del 70 por ciento de los edificios se construyeron antes de 1985.
Entre mediados de 2006 y mediados de 2007 los precios mundiales del acero subieron más de 20 por ciento. Si los costes de construcción suben más rápido que la inflación de los precios al consumidor, el mantenimiento de los edificios será cada vez más caro.
Sostenibilidad Social
Entender el capital humano es esencial para la sostenibilidad social. El ‘entorno construido’ es la clave para crear y fomentar (o destruir) este capital humano. Unos edificios (o un estado de los mismos) más eficientes crean una mejor amortización del gasto de capital y, además, así se ahorra energía. En 2007, por primera vez en la historia, más del 50% de la población vive en zonas urbanas (no rurales).
En el reciente informe de King Sturge, de Retail y Negocios Accesibles en la Comunidad (en el Reino Unido) titulado ‘La Contribución del Sector Retail a la economía, el empleo y la regeneración’ se confirmó que el sector de Retail tiene potencial para contribuir a la sostenibilidad social:
- En los centros comerciales hay pruebas de que la luz del sol puede hacer que las ventas aumenten hasta en un 40 por ciento.
- En los edificios de oficinas, el estudio muestra que los Centros de Llamadas procesan las llamadas hasta un 12 por ciento más rápido y que las funciones mentales pueden ser hasta un 25 por ciento más ágiles cuando hay luz del sol natural. No obstante el deslumbramiento en la mesa de trabajo puede reducir el rendimiento un 21 por ciento.
En algunas partes de Europa, los inversores, financieros y propietarios e inquilinos de viviendas no se están tomando en serio el concepto del la Responsabilidad Social Corporativa, sino que están esperando que cambien las leyes. Esto tendrá grandes implicaciones para la Depreciación y Análisis de la Inversión.
Este informe se centra en el calendario legal de la Directiva sobre el Rendimiento Energético de los Edificios (EPBD). La directiva europea fija el cumplimiento de los artículos 7, 8, 9 y 10 del EPBD para el 4 de enero de 2009 como fecha límite.
Principios Clave del Desarrollo Urbano Sostenible
Social
- Habitabilidad (cultura, religión, educación, deportes)
- Control de la delincuencia, comportamientos antisociales e inquietud social.
Económico
- La calidad de la estructura y los materiales de los edificios.
- Un diseño de los edificios flexible, que se pueda adaptar a los cambios del mercado.
- Uso mixto y / o multiuso en los edificios para fomentar la demanda.
- Crear una demanda continua de inmuebles.
- Medio Ambiente Controlar o reducir el uso de energía, el consumo de agua, las basuras y el uso de materias reciclables.
- Reducir la polución del aire y la congestión circulatoria por medio de un transporte integrado.
Gobierno
- Una infraestructura de transporte público y privada bien gestionada y eficiente.
- Espacios abiertos públicos y zonas verdes bien gestionadas.
- Un programa continúo de gestión de los bienes construidos.
- Un programa continúo para mantener y apoyar una sección transversal de los grupos socioeconómicos - (la mezcla de arrendatarios) para fomentar el empleo y la empresa.
Los estudios utilizados en el proyecto ULI ilustran que muchos de nosotros sabemos que una zona socioeconómica no equilibrada NO es socialmente sostenible.
La falta de gestión de los bienes a largo plazo es frecuentemente el factor que falta cuando la sostenibilidad urbana no va bien.
Evaluación y Depreciación de las Inversiones
King Sturge ha analizado los principales costes que supone para los inquilinos los aspectos de sostenibilidad. Para los inversores, las principales conclusiones son las siguientes:
- Las inversiones principales (que producen un rendimiento real del 5 %) sufrirán mucho má la depreciación que las inversiones secundarias, cuyas rentas son relativamente bajas - quizás perdiendo hasta un 28% del valor.
- Los costes de sostenibilidad social, cada vez mayores, tendrán un impacto mucho más negativo (perdiendo hasta un 12%) que el impacto adverso de los costes de sostenibilidad económicos o medioambientales (ambos alrededor del 6%).
- Las inversiones principales de mayor renta (como en el centro de Londres) sufrirán mucha menos depreciación - quizás sólo el 8% de su valor.
- Un cambio adverso de rendimiento (reduciendo el valor capital al final de la inversión en 25 años) causará más depreciación de los bienes en inversiones principales y secundarias de rentas bajas, que en propiedades de rentas más altas.