La demanda logística e industrial de Catalunya está en fase expansiva, según el último estudio de Jordà & Guasch

La fortaleza de la demanda sin embargo se enfrenta a la característica principal de la ciudad condal en el segmento industrial, que vuelve a ser la escasez de suelo y de oferta de superficies industriales y logísticas. El principal problema en este sentido vuelve a ser el hecho de que muchos ayuntamientos prefieran recalificar suelos para uso comercial o residencial.

Un dato ilustrativo de la fortaleza de la demanda lo conforma el porcentaje de aumento en el número de las mismas durante el primer trimestre de 2007, que se concreta en un 32 por ciento respecto al semestre anterior, y que es aún mayor si se compara con el primer semestre de 2006.

Por lo que respecta a cómo se distribuye esta demanda en función de la superficie de las naves demandadas, observamos un ligero aumento en las solicitudes de espacios industriales menores de 1.000 metros cuadrados, con un porcentaje total este semestre del 73,91 por ciento, muy similar al registrado en el segundo semestre de 2005 y 6,5 puntos porcentuales más que en el semestre anterior. Así pues, se siguen imponiendo las naves pequeñas, siguiendo la tendencia habitual del mercado industrial catalán.

En cuanto a las superficies de entre 1.000 metros cuadrados y 10.000 metros cuadrados, prácticamente un 25 por ciento de la demanda total de alquiler y venta de este semestre se corresponde a naves de este metraje. El producto más demandado lo conforman las naves pequeñas de obra nueva, aunque las de segunda mano también tienen buena aceptación siempre y cuando no hayan quedado obsoletas en lo que a leyes y normativas de seguridad contra incendios se refiere.

Los usos logísticos van ganando terreno en la demanda en el mercado catalán. El logístico obtiene este semestre un porcentaje del 7,96 por ciento, 3,84 puntos porcentuales más que en el segundo semestre de 2007. Según el Conseller de Política Territorial y Obras Públicas de la Generalitat, Joaquim Nadal, la industria del siglo XXI en Catalunya será el sector terciario y la logística.

Las naves para uso comercial y de servicios (28,17 por ciento) se solicitan sobre todo en ubicaciones privilegiadas, siendo preferibles las de obra nueva y/o con visibilidad desde las principales vías de comunicación. Los usos de fabricación obtienen porcentajes similares de demanda y suponen un 29,68 por ciento.

En cuanto a las rentas del segmento industrial y logístico de Catalunya continúan en su senda alcista, provocada por la consabida escasez de oferta que convive con una fuerte demanda. La comarca del Barcelonés sigue siendo la que ostenta los valores más altos, alcanzándose en el primer semestre de 2007 una renta media de 7,9 euros/metros cuadrados/mes con un precio máximo de 9,7 euros/metros cuadrados/mes. En este caso, la consultora apunta que el precio de cierre habitual está entre 8,5 y 9 euros/metros cuadrados/mes.

Por lo que respecta a los precios de venta de naves, Jordà & Guasch sí observa aumentos de los precios máximos, registrándose incrementos en los precios medios de en torno a un 6,9 por ciento con respecto al segundo semestre de 2006. Este aumento de los precios medios es más acusado en comarcas como el Vallés Occidental (14,74 por ciento), el Penedès (12,86 por ciento), el Baix Llobregat 1 (10 por ciento) o el Bages (9,92 por ciento).

Respecto al producto logístico, prevemos que las zonas con oferta y futuros proyectos se concentrarán fuera de la provincia de Barcelona, destacando Tarragona y Girona y las zonas a partir de 30 kilómetros del radio de Barcelona en el eje de la autopista AP-7 Sur dirección Tarragona y el eje de la autopista AP-7 norte dirección Girona. No se puede olvidar tampoco la competencia de poblaciones de otras comunidades como Zaragoza y Valencia en lo que al mercado logístico se refiere.

Precisamente junto a la AP-2, y próximo al enlace de ésta con la AP-7, se encuentra el Parque Logístico Les Arenelles, un proyecto que tiene prevista su finalización en julio de 2008 y que consta de seis naves logísticas, en el término de Vilarrodona. El proyecto, adquirido por GE Real Estate Iberia, será construido por Coperfil Construcción y suma 110.000 metros cuadrados que pasarán a formar parte de la oferta industrial de Tarragona.

También en 2008, concretamente en el Masnou, la misma Coperfil prevé finalizar el Activa Park Masnou, un parque industrial de 20.000 metros cuadrados construidos y destinados a pymes. Según Jordà & Guasch, este proyecto supondrá una “bombona de oxígeno para la escasa oferta de superficie industrial de la comarca del Maresme”.

Asimismo, Grupo Clapé sigue con la urbanización del proyecto Llinars Park, de 350.000 metros cuadrados, que se entregará por fases entre 2008 y 2009. Más adelantado se encuentra su proyecto de Gavà Park, de 67.000 metros cuadrados para uso industrial y cuya entrega ya se está llevando a cabo.

La consultora, dentro de su repaso de los proyectos que saldrán al mercado próximamente, también apunta los desarrollados por Cimalsa, como son la Plataforma Logística Logis Bages (Sallent) o el CIM El Camp, además del la próxima Logis Empordà.

Aún así, a Jordà & Guasch apunta la previsión es que los próximos proyectos industriales se desarrollarán a partir de los 15 kilómetros de Barcelona mientras que en lo que se refiere al mercado logístico, los nuevos proyectos ya se sitúan a partir de 30 kilómetros y más, como Tarragona y Girona o Lleida, donde ya existen promociones actualmente.

En este mercado sin embargo siguen dominando los actores internacionales, como es el caso de GE Real Estate con su operación de 80 millones de euros, poco habitual en este segmento. Los demás actores comparten protagonismo en varias ocasiones, como UBS e ING. Un ejemplo es la operación realizada por UBS de tipo “sale & leaseback” en la ZAL de Barcelona o la compra de una nave logística por parte de ING en Girona norte.

Otra operación de este semestre, destacada por la consultora, es la protagonizada por la familia Vall Palou (grupo Vallcompanys), con la compra, mediante “sale & leaseback”, de la plataforma logística de la compañía Interaliment en Montornés del Vallès.

En cuanto al reparto geográfico de la inversión en naves logísticas, el 100 por ciento queda repartido a partes iguales entre el Barcelonés, Tarragona, Girona y el Vallès.

En cuanto a los precios, éstos continuarán en su senda alcista, más pronunciada en el caso de las superficies en venta que en las de alquiler.