Las rentas continúan creciendo aunque se aprecia la desaceleración de los precios de venta, que pueden estabilizarse en 2008

En dicho estudio se aprecian además algunas diferencias respecto los informes anteriores como es el tratamiento específico de diferentes categorías dentro del negocio inmobiliario industrial o en la nueva división territorial establecida.

Asimismo, y dada la creciente importancia y particularidades del sector logístico, la consultora ha tratado este segmento dentro del mercado inmobiliario industrial. Por otro lado el informe menciona especialmente, estudiando de forma independiente en ciertos casos, el mercado de las mininaves, cuyo comportamiento en cuanto a precios, ritmos de comercialización de promociones y absorción del producto en alquiler presenta unas particularidades muy definidas con respecto al resto del producto inmobiliario industrial.

En lo que se refiere a la división territorial del mercado de Madrid y alrededores, se ha incluido una tercera corona que incluye municipios en los que empiezan a proliferar los desarrollos industriales y especialmente logísticos. Se trata de localidades que pertenecen ya a las provincias de Guadalajara, Toledo e incluso Cuenca. En el mismo sentido, pero en lo referente al mercado catalán, Aguirre Newman ha incorporado también una nueva zona denominada Camp de Tarragona, donde se incluyen las cuatro comarcas que forman el entorno económico que envuelve a la ciudad de Tarragona y que ya suponen una fuerte referencia dentro del peso industrial catalán.

La presión de la demanda, especialmente logística, y la mejora de la red de infraestructuras están modificando el mapa industrial y logístico de la Comunidad de Madrid, que se expande a zonas cada vez más alejadas y a nuevos ejes, según el informe sobre este segmento inmobiliario elaborado por el grupo consultor Aguirre Newman.

En este sentido, se está consolidando muy rápidamente la tercera corona, situada aproximadamente a partir del kilómetro 40 de la capital, donde se suelen instalar empresas logísticas de muy baja rotación y de almacenaje. En la actualidad, además, están cobrando importancia nuevos ejes, como la A3 (Madrid- Valencia) y la A42 (Madrid-Toledo).

Asimismo, la escasez del producto logístico finalizado, especialmente en las zonas consolidadas, sigue provocando que la demanda se instale en zonas cada vez más alejadas de la capital y que la figura del prealquiler continúe presente en las dos primeras coronas, que se extienden entre el casco urbano y el kilómetro 40, idóneas para la actividad logística de proximidad y de rotación media. La desocupación se mantiene muy baja, especialmente en el caso de la superficie logística. Es inferior al 2 por ciento en las dos primeras coronas y se encuentra en el entorno del 5 por ciento en la tercera, donde la actividad promotora es más elevada.

El producto no logístico vacante se sitúa en el 9 por ciento de media, aunque es mínima la disponibilidad de naves de tamaño mediano y grande y sube considerablemente en el caso de las mininaves.

El precio medio de alquiler se ha incrementado un 7,3 por ciento durante los últimos doce meses frente al 6 por ciento de 2006 y el de venta ha crecido un 9,3 por ciento, destacadamente por debajo del 22,7 por ciento del ejercicio anterior pero aún por encima del incremento de las rentas. Esta tendencia podría invertirse en 2008, cuando se espera que las rentas, en términos generales, continúen creciendo debido a la presión de la demanda mientras que los precios de venta podrían estabilizarse debido a los altos precios ya alcanzados y a la situación financiera actual, que no favorece las operaciones de compra-venta.

En cuanto a la futura oferta, ésta se compone principalmente de desarrollos logísticos - están previstos 800.000 nuevos metros cuadrados en 2008 y primer trimestre de 2009 - y mininaves, pese a que este producto ha alcanzado un alto grado de madurez en el mercado. Se observa carencia, sin embargo, de naves de tamaño mediano - entre 800 y 1.500 metros cuadrados- , un rango que presenta altos índices de demanda insatisfecha. La demanda tipo en el caso de alquiler son naves logísticas entre 2.000 y 8.000 metros cuadrados y en venta son mininaves entre 150 y 500 metros cuadrados.

El Corredor del Henares y la zona Sur siguen siendo, no obstante, las áreas industriales más importantes de Madrid y su área de influencia, donde se concentra el 85 por ciento de la superficie logística.

Aunque la concentración de la industria en la región sigue teniendo como referente su primer cinturón, compuesto por las localidades de Barcelonés, Baix Llobregat, Vallès Occidental y Vallès Oriental, la desconcentración se ha acentuado por la expansión residencial y terciaria, que ha absorbido zonas tradicionalmente industriales como La Marina o el 22@ en Barcelona. Ello está provocando que industrias y empresas se alejen cada vez más del área metropolitana de la capital catalana o, incluso, se instalen en las provincias colindantes, especialmente en Tarragona.

Asimismo, el volumen de absorción sigue siendo muy elevado y la desocupación, consecuentemente, escasa. Además, el porcentaje de naves vacantes se encuentra por debajo el 2 por ciento en el caso de producto logístico en el primer cinturón de Barcelona, aunque se observa algo más de desocupación en las promociones grandes de mininaves, cuyos ritmos de comercialización son proporcionalmente más moderados.

Respecto a la demanda, se aprecia un aumento del tamaño de las superficies requeridas. Las peticiones de naves entre 1.000 y 5.000 metros cuadrados destacan sobre las demás y es significativo también el aumento de solicitudes de más de 5.000 metros cuadrados.

En cuanto a la oferta prevista de superficie logística para los próximos 18 meses, es de unos 550.000 metros cuadrados, de los cuales 200.000 metros cuadrados se localizarán en la provincia de Tarragona, concretamente en la zona de Camp de Tarragona, que concentrará la mayor oferta de superficie de toda la Comunidad Autónoma. Desde Aguirre Newman apuntan también por una futura relevancia, en cuanto a oferta, de las zonas próximas al puerto de Barcelona, como el ZAL II y la ampliación del Parc Logistic de la Zona Franca.

Según las conclusiones del informe del grupo consultor, el suelo finalista continúa siendo muy escaso, especialmente en las zonas más cercanas a las áreas metropolitanas, y la llegada a este segmento de nuevos promotores no industriales, especialmente residenciales, ha intensificado la presión de la demanda de suelo en 2007. No obstante, los nuevos desarrollos de las áreas emergentes de la Comunidad de Madrid (Tercera Corona del Corredor del Henares) y Catalunya (Camp de Tarragona) es previsible que propicien un aumento de los márgenes de negociación de los precios de suelo en estas áreas.

En cuanto a la inversión, desde Aguirre Newman destacan que las rentabilidades en el segmento logístico han alcanzado mínimos históricos durante 2007, siguiendo la tendencia iniciada en el ejercicio anterior, y que sitúan actualmente las rentabilidades medias en el 6-6,5 por ciento. No obstante, la consultora observa un ligero repunte de las mismas por la situación financiera actual.

Los inversores institucionales y los promotores no industriales muestran un interés creciente por este segmento que presenta elevadas tasas de ocupación y una alta rentabilidad alrededor de un producto cada vez más estandarizado. La falta de oportunidades está propiciando la aparición de operaciones llave en mano.