Atisreal presenta su informe del Mercado Europeo de Inversión relativo al 2º trimestre de 2007

El volumen total de inversión ha aumentado con fuerza en el segundo trimestre de 2007, en los 17 mercados europeos, según los datos presentados por Aguirre Newman: un 35 por ciento más respecto al segundo trimestre de 2006, y un 21 por ciento respecto al primer trimestre de 2007, llegando a conseguir cerca de 24 billones de euros. De esta forma, la primera mitad del año ha alcanzado un volumen de 43 billones de euros.

La situación difiere de una ciudad a otra. La cartera de operaciones aumentó los volúmenes de inversión en Alemania, mientras que los acuerdos (las transacciones) individuales fueron los impulsores en París, Londres y Madrid.
La inversión fue intensa en Berlín, Múnich, Manchester y Bruselas, mientras que en París fue más baja que en el primero trimestre de 2007 y el segundo trimestre de 2006. Los actores más altos en volumen de inversión fueron el centro de Londres y Frankfurt.

En España, como en el trimestre anterior, los inversores locales han sido más activos en Madrid y Barcelona, especialmente por las oficinas Prime. Mientras que los inversores locales se han concentrado en activos individuales, los inversores extranjeros han preferido carteras de producto con valor añadido, como espacios comerciales y productos logísticos.
En cuanto a las rentabilidades, éstas continúan en los niveles anteriores: 3,90 por ciento en Madrid por tercer trimestre consecutivo y en un 4,25 por ciento en Barcelona, por quinto trimestre consecutivo.

En el resto de Europa, y con respecto al segundo trimestre de 2006, el volumen de inversión ha aumentado un 132 por ciento en las 6 ciudades alemanas y un 36 por ciento en Bruselas, con un total de 561 millones de euros, lo que confirma el momento por el que están pasando estas ciudades. Donde más se ha notado un aumento del mercado de inversión ha sido en Frankfurt, donde se han realizado operaciones muy importantes, incluyendo la venta del Frankfurt Welle por 703 millones de euros, el edificio de oficinas más grande que se ha hecho en Alemania; seguido de la venta de Trianon por 620 millones de euros; y la venta de Eurotower por 430 millones de euros. No obstante, quitando estas tres grandes operaciones, Frankfurt podría haber alcanzado los 2 billones, comparable al cuarto trimestre de 2006.

Con 9,2 billones de euros, el segundo trimestre de 2007 ha sido el trimestre más importante en volumen de inversión en las 6 ciudades alemanas. La continua tendencia al alza en el mercado alemán se ha debido, principalmente, a los inversores no locales, que han hecho importantes operaciones durante este periodo de tiempo. Morgan Stanley e IVG han adquirido la cartera de Pegasus de Union Investment, incluyendo 54 inmuebles repartidos por toda Alemania, por 2,6 billones de euros. En comparación con el segundo trimestre de 2006, las tres ciudades más importantes han experimentado un crecimiento neto de los volúmenes de inversión: en Berlín, se ha invertido más del doble, así como en Hamburgo y Colonia. Sin embargo, los resultados no han sido tan buenos en Dusseldorf (+3 por ciento) y Múnich (+27 por ciento).

Por su parte, en el centro de Londres, la inversión aumentó, en una base anual, del 24 por ciento de 6,5 billones de euros en el segundo trimestre de 2006, a alrededor de 8,1 billones de euros, en el segundo trimestre de 2007, el segundo trimestre más alto desde 2004. Además, la primera mitad de 2007 se ha acercado al récord de volúmenes de inversión de la segunda mitad de 2006 y de 2005. La rentabilidad de inmuebles Prime no ha cambiado y el movimiento se ha restringido a inmuebles secundarios. Generalmente hablando, cuando la rentabilidade del producto en Reino Unido es inferior a los intereses de los préstamos, no se consigue ningún beneficio, con lo que la inversión deja de ser atractiva.

En el centro de Londres, se ha realizado dos grandes operaciones. Concretamente, en el área de Docklands, donde se vendieron las sedes de dos bancos corporativos: HSBC se vendió a Metrovacesa por 1,6 billones de euros, con una rentabilidad inicial neta inferior al 4 por ciento; y Citigroup Tower se vendió a través de una “joint venture” entre Quinlan Private, dirigida por una financiera irlandesa, y PropInvest, por 1,48 billones de euros. La inversión creció también en Manchester y en el Valle del Támesis, gracias a la participación de inversores no locales, que aumentaron hasta el 53 por ciento y el 44 por ciento, respectivamente, en comparación con el primer trimestre de 2007.

Asimismo, el centro de París experimentó una disminución en el volumen de inversión de un 36%, en el 2T de 2007, respecto al mismo periodo del ejercicio anterior, aunque en la media anual el volumen permanece bastante estable: alrededor de los 17 billones de euros. En la 1ª mitad de año, la mayoría de las inversiones (29%) se han realizado en el Western Crescent, donde los inversores más activos fueron los REITs y compañías inmobiliarias. Los altos precios han impulsado a los inversores a comprar edificios bajo construcción o con permiso de planificación, situados, principalmente, en los barrios urbanos del interior.

Los mercados europeos aún conservan una fuerte demanda y el número de inversores internacionales que buscan inmuebles europeos continúa creciendo. A pesar de una mayor presión en las rentabilidades y de los altos precios en algunas ciudades, Europa continúa atrayendo a los inversores internacionales gracias a su entorno económico e institucional estable, y a la alta calidad de sus activos. La cartera de transacciones ha marcado una creciente participación de inversión en Europa (Alemania) y los inversores continúan uniéndose para acceder a operaciones importantes, y han comenzado a cambiar sus preferencias: mientras que los inversores locales han apostado por activos más pequeños, los extranjeros se han inclinado hacia activos de gran envergadura u operaciones de carteras de inversión. Alemania ha atraído a inversores, sobre todo estadounidenses, gracias a unas altas rentabilidades y a una posible futura subida de las rentas. Su participación ha sido del 68% del capital invertido.

Generalmente, durante el segundo trimestre del año, los inversores extranjeros han sido muy activos y han representado el grupo demandante más grande de París (85 por ciento); Alemania (83 por ciento); el centro de Londres (69 por ciento); y Manchester (65 por ciento); mientras que los mercados de España y el resto de Francia se han visto favorecidos por inversores locales.