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El mercado logístico en España sigue al alza

17/07/2007

17 de julio de 2007

Actualmente, el sector logístico ha experimenta un fuerte crecimiento en España; la cifra de negocio del transporte se está incrementando cada año en más de un 5 por ciento de promedio y la mayoría de las empresas se han internacionalizado mediante su absorción por potentes operadores extranjeros. Vista la evolución de este mercado, CB Richard Ellis ha elaborado un estudio detallado con los datos económicos y urbanísticos más relevantes de los principales mercados logísticos: Madrid, Barcelona, Sevilla, Zaragoa y Valencia.

La tendencia observada es la concentración en grandes grupos con capacidad de operar internacionalmente, de forma que las principales compañías asumen más del 50 por ciento de la cuota de mercado.

 Fuente: CB Richard Ellis.Resumen del mercado logístico de cada zona

Fuente: CB Richard Ellis.

Resumen del mercado logístico de cada zona

MADRID

Madrid es núcleo de comunicaciones terrestres de la Península Ibérica debido al trazado radial de la red de carreteras y ferroviaria, que la sitúa como punto de articulación y es, asimismo, centro de distribución internacional del sur de Europa y África.

Los centros logísticos de la región madrileña se han ubicado hacia el exterior de la capital y hasta fuera de los límites regionales, en Guadalajara y Toledo. Los principales ejes son: el este, junto a las autopistas A-2, A-3 y R-2, es la principal zona de asentamiento de la oferta logística; el sur, junto a la A-4 y la A-42, donde conviven la logística con la industria auxiliar; y el norte, junto a la A-1, tradicional lugar para industrias tecnológicas y laboratorios químicos.

La construcción de inmuebles modernos de uso específico de almacenamiento está creciendo continuamente. Junto a los desarrollos de iniciativa pública, como Puerto Seco o Centro de Transportes de Coslada, hay muchos inmuebles de promoción privada que se extienden por zonas estratégicas junto a las autopistas, el ferrocarril o el aeropuerto.

Generalmente, la oferta de naves logísticas suele ser en alquiler, para lo cual se dispone de suelo promovido por iniciativa pública o privada, y la construcción se debe a la iniciativa privada.

Actualmente, CBRE estima la cifra actual de superficie libre terminada en unos 110.000 metros cuadrados, consecuencia del repunte de la actividad logística desde finales de 2003. Destaca que la mayoría de la superficie destinada al alquiler se precontrata antes de terminar la construcción, lo que impide acumular la oferta. Asimismo, la fórmula “llave en mano” sigue siendo muy utilizada. Y aunque la demanda está creciendo, la superficie media solicitada está entre 5.000 y 15.000 metros cuadrados y las previsiones anuncian pocos cambios.

En cuanto a la oferta, la línea de nuevas promociones en preparación va creciendo, pero su ejecución es lenta mientras se avanza en la comercialización.

Principales zonas logísticas en madrid Zona este

Esta es la demarcación que reúne el mayor número de plataformas instaladas. Entre los principales ejemplos están el Centro de Transportes de Coslada, el Puerto Seco de Madrid, el Centro de Carga Aérea Madrid-Barajas, el Centro Logístico Intermodal del Este de Madrid, la Estación de Contenedores de Vicálvaro o el Centro Logístico de Meco (en el límite con la provincia de Guadalajara), y el polígono La Garena en Alcalá de Henares.

Zonas Sur y Sureste

Las áreas Sur y Sureste son también idóneos emplazamientos logísticos. La zona Sureste, que se halla unida por el anillo M-40, alberga complejos logísticos consolidados tales como el Centro de Transportes de Madrid, Mercamadrid (principal centro de distribución alimentaria de rango internacional), las terminales de contenedores de Renfe de Abroñigal y Santa Catalina. Al Sur, en Getafe, se hallan complejos de la importancia del Centro Logístico de Almacenamiento y un nuevo proyecto de suelo industrial denominado Carpetania, de destino mixto industrial y terciario. Otros municipios activos son Ciempozuelos, Valdemoro y Seseña. Por la A-4, se incorporarán ofertas en las localidades toledanas de Ocaña y Noblejas. Los proyectos de inmuebles industriales para todos los usos (logística e industria en general) previstos para la zona, representan más del 50 por ciento del total de Madrid. En uso logístico, destaca la futura plataforma de Ontígola, con unos 350.000 metros cuadrados en construcción.

Zona norte

La zona Norte no posee excesiva extensión de suelo capacitado para el asentamiento de complejos logísticos de grandes dimensiones. Los principales desarrollos logísticos están situados a corta o media distancia de la capital, en las poblaciones de San Sebastián de los Reyes, Algete y San Agustín de Guadalix.

BARCELONA

En Barcelona el mercado logístico puede dividirse en tres coronas. La primera incluye la zona comprendida entre el aeropuerto, el puerto y el Baix Llobregat; la segunda abarca el Vallés Occidental y el Vallés Oriental; y el tercer anillo, donde se ubica la logística de largo recorrido, incluye Girona por el norte y Tarragona por el sur.

Para satisfacer la demanda se ha procurado promover diversos parques logísticos por toda la región, la mayoría de iniciativa privada. Pero a pesar de la intensa actividad promotora se observa que la oferta de primera calidad es escasa y se prevé desarrollar más superficie. Las principales ampliaciones logísticas se encuentran en las proximidades de Barcelona aunque, debido al poco suelo de uso industrial que sale al mercado, la logística de largo recorrido está asumiendo mayor importancia y lo habitual es operar a partir de una distancia de 40 kilómetros desde las capitales.

Imagen

Principales zonas logísticas

Primera corona

Los principales parques logísticos se concentran en las proximidades de Barcelona pero también son los más antiguos. Destacan el Centro de Carga Aérea de Barcelona, la ZAL, el polígono Mas Blau, la plataforma ProLogis de Sant Boi de Llobregat, la zona aduanera de la Zona Franca y el Parque Logístico de la Zona Franca.

Además, existen varios proyectos como la ampliación de la ZAL II, que doblará la superficie actual alcanzando los 500.000 metros cuadrados en 2009. Actualmente, sólo hay superficie libre para alquilar en el Parque Logístico de la Zona Franca y en Mas Blau.

Segunda corona

La segunda corona se localiza principalmente en el eje de la A-2 hasta Martorell y en la AP-7 hasta Granollers, abarcando un radio de 15 a 25 kilómetros de distancia de la ciudad. La existencia de nuevas iniciativas logísticas en la segunda corona es mínima por la escasez de suelo y el elevado precio. En esta zona destaca el polígono CIM (Central Integrada de Mercancías) Vallés, con una superficie de almacenamiento de 130.000 metros cuadrados, ocupado al 100 por cien.

Tercera corona

La tercera corona comienza a 25 kilómetros de Barcelona y se extiende hasta Girona por el norte y Tarragona por el sur, zonas alternativas que recogen la demanda insatisfecha del área principal. El stock logístico más importante de la tercera corona comprende cerca de 500.000 metros cuadrados de superficie de almacenamiento. La demanda está formada por grandes empresas de logística de largo recorrido de distribución o producción.

Entre los proyectos aprobados y en ejecución en los dos próximos años van a incorporarse al stock unos 380.000 metros cuadrados de usos logísticos, de los cuales el 80 por ciento se localiza en Girona y Tarragona. La iniciativa es tanto pública como privada, y en algunos casos de actuación conjunta. Los proyectos se encuentran en fase de urbanización y la tipología de las instalaciones de almacenaje son de última generación. Otros proyectos se pueden encontrar en la zona del Penedès y del Ebro.

SEVILLA

En cuanto a Sevilla, su puerto es el único puerto fluvial comercial de España. La ciudad dispone de todas las infraestructuras necesarias para dar el apoyo logístico a una de las zonas industriales más amplias y sostenibles del sistema portuario español. Sin embargo, el mercado logístico de Sevilla no es tan representativo como el industrial y se encuentra focalizado en núcleos próximos a la ciudad. Caracterizado por la escasez de oferta, esta situación ha favorecido el desarrollo de proyectos llave en mano; no obstante CBRE destaca que, a medio y largo plazo, la zona tiene grandes perspectivas de cambio y crecimiento. Los municipios próximos están llevando a cabo diversas actuaciones para incrementar la disponibilidad de suelo urbanizado de uso terciario, con un aumento de las inversiones y de los desarrollos en planeamiento.

Entre los planes estratégicos de la ciudad, figuran la modernización del Puerto de Sevilla y la renovación de la red de carreteras.

Principales zonas logísticas

Las zonas logísticas más destacables de Sevilla son la ZAL, el Centro de Transportes de Mercancías (CTM) y el polígono industrial con usos logísticos La Isla. La ZAL, ubicado en el Puerto de Sevilla, es un centro multimodal que comunica con las terminales marítimas y ferroviarias. Con una superficie bruta de 35 hectáreas, de las cuales 9 ya se han consumido, presenta una ocupación del 100 por ciento con un total de 32.000 metros cuadrados de naves logísticas. El resto está en reserva para futuras ampliaciones.

El Centro de Transportes de Mercancías (CTM) es un centro intermodal situado en la confluencia de la SE-30 y la Autovía A-92. Con conexión directa con la red ferroviaria, tiene 122.000 metros cuadrados de superficie de almacenamiento (sin espacio disponible actualmente). La Isla tiene una superficie total de 3.460.000 metros cuadrados. Situado en Dos Hermanas y con acceso directo a la autovía de Cádiz, es un polígono de uso mixto y aunque es principalmente industrial también tiene actividad logística.

Asimismo, en Carmona, a 30 kilómetros de la capital, está en desarrollo un Parque Logístico de 64 hectáreas de extensión. Uno de los proyectos es el Logispark Sevilla Norte, con 86.000 metros cuadrados de naves logísticas, cuyas obras terminarán este año. Y en Alcalá de Guadaíra existen 37 hectáreas para uso logístico.

ZARAGOZA

Las excelentes comunicaciones con las que cuenta y su conexión directa con Catalunya, el País Vasco y la zona central han convertido a Zaragoza en un centro de actividad industrial y logística. Debido a su estratégica situación y a las mejoras introducidas en las infraestructuras de la zona, se ha creado el mayor parque logístico de Europa con la plataforma Pla-Za.

CBRE divide los puntos logísticos más importantes de Zaragoza en función de los ejes principales:

Plataforma logística Plaza, en Zaragoza
Plataforma logística Plaza, en Zaragoza

A-68 dirección Logroño

En la carretera A-68 se concentra la mayor parte del producto industrial de Zaragoza. Destaca el Puerto Seco Santander Ebro, en Luceni, a 40 kilómetros de la ciudad, consolidada como una plataforma intermodal para el transporte combinado. Con 100.000 metros cuadrados de superficie de almacenamiento y una empresa instalada, actualmente hay superficie disponible para alquiler.

Además del Puerto Seco, hay otras naves logísticas disponibles a lo largo de este eje.

A-23 dirección Francia

El suelo junto a la carretera A-23 es sobre todo para uso residencial, pero a 6 kilómetros de distancia está la Ciudad del Transporte de Zaragoza, creada a principios de los ochenta por iniciativa privada. Se extiende sobre una superficie de 60 hectáreas con 204.688 metros cuadrados de almacenamiento. Ocupada al 100 por cien, está en estudio la ampliación del centro debido a la demanda existente.

A-2 dirección Madrid

En la A-2, carretera de Madrid, sólo hay que tener en cuenta dos polígonos: Pla-Za y Centrovía.

La plataforma logística Pla-Za con más de 1.200 hectáreas es el parque logístico más grande de Europa. Es una plataforma intermodal situada junto al aeropuerto. Su primera fase dispone de un área industrial y de distribución de 4.000.000 metros cuadrados; comercializada en su totalidad no tiene superficie disponible. Dentro de esta primera fase hay iniciativas privadas que han comprado suelo para desarrollar plataformas en alquiler, como el “Magna Park”, promovido por Gazeley, de 34 hectáreas. La segunda fase del Pla-Za saldrá hacia el año 2010.

Por su parte, Centrovía se encuentra a 23 kilómetros de Zaragoza, en el municipio de La Muela y tiene una superficie de 2.878.000 metros cuadrados dividida en 334 parcelas, todas adjudicadas. La tipología de las naves logísticas es de 10.000 metros cuadrados, aunque también hay 3 promociones de mininaves.

A-2 dirección Barcelona

En la carretera de Barcelona hay un proyecto importante como el de la Terminal Marítima de Zaragoza (TMZ), un puerto interior situado en la zona de logística de Mercazaragoza para facilitar el comercio internacional marítimo. Actualmente se construye un apartadero ferroviario, un depósito de contenedores y nuevas naves de almacenamiento sobre una superficie de 90.000 metros cuadrados y se prepara la segunda fase dar cabida a empresas del sector logístico.

VALENCIA

Y finalmente Valencia, cuya céntrica y costera situación le ha facilitado la conexión y el comercio con Europa y el exterior. En esta zona, el sector logístico ha experimentado una notable progresión gracias a la construcción de nuevas plataformas logísticas. Y puesto que la disponibilidad actual es prácticamente nula está prevista la preparación de suelo para futuros parques.

Con la oferta actual representada, mayoritariamente, por inmuebles con más de 5 años de antigüedad y de un nivel de calidades medio-bajo, se espera un paulatino cambio de tipología hacia calidades modernas. Asimismo, CB Richard Ellis destaca que durante el último año se han incrementado el número de peticiones y la superficie media deseada; tanto de inmuebles de 15.000 a 20.000 metros cuadrados como de mediana superficie, entre 2.500 y 4.000 metros cuadrados.

Massalavés ofrece 80.000 m2 de superficie logística
Massalavés ofrece 80.000 m2 de superficie logística.

Principales zonas logísticas

Hay tres zonas en Valencia: Norte, Centro y Sur.

La zona Norte se extiende a lo largo de la A7 hasta Castellón, ubicación de referencia para las empresas que valoran la cercanía con los Puertos de Valencia y Sagunto. No hay polígonos exclusivos de distribución, sino para uso general de industria y logística. En esta zona se está desarrollando un proyecto de gran envergadura de iniciativa pública, el área logística de Parc Sagunt.

La zona Centro es el área logística por excelencia debido a su cercanía y fácil acceso al núcleo urbano. La mayoría del stock se localiza en los Polígonos de Riba-Roja, lugar tradicional para el movimiento de los transportes en Valencia. Este polígono ha puesto en marcha una ampliación de 750.000 metros cuadrados destinados a servicios terciarios y almacenaje. Otro parque destacable es el Alquería de Moret, con 28.130 metros cuadrados de superficie de almacenamiento. El resto del stock se ubica en polígonos industriales de uso mixto como L’Oliveral, S XII, La Cova, Sector 13, Sector 14, Quart de Poblet, Picanya, Casanova, Virgen de la Salud, Zamarra, Masía de Juez y Torrente.

Actualmente en la zona se desarrollan parques logísticos tanto de iniciativa pública como privada entre los que destacan la ZAL, de 310.000 metros cuadrados de área logística urbanizada; el Centro de Carga Aérea del Aeropuerto de Valencia; y el proyecto de edificación a riesgo de Cheste, con 103.000 metros cuadrados, de promoción privada, previsto para concluir en 2008.

Finalmente, el stock de la zona Sur se localiza en las comarcas del interior, junto al límite con las provincias de Albacete y Alicante. Destaca el proyecto del parque logístico de Massalavés, con 80.000 metros cuadrados de superficie cubierta. Los polígonos con zonas logísticas más representativas son la segunda fase del polígono Juan Carlos I de Almussafes y el proyecto del parque logístico de Sollana.

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