El mercado logístico en España sigue al alza

La tendencia observada es la concentración en grandes grupos con capacidad de operar internacionalmente, de forma que las principales compañías asumen más del 50 por ciento de la cuota de mercado.

Fuente: CB Richard Ellis.

Resumen del mercado logístico de cada zona

Los centros logísticos de la región madrileña se han ubicado hacia el exterior de la capital y hasta fuera de los límites regionales, en Guadalajara y Toledo. Los principales ejes son: el este, junto a las autopistas A-2, A-3 y R-2, es la principal zona de asentamiento de la oferta logística; el sur, junto a la A-4 y la A-42, donde conviven la logística con la industria auxiliar; y el norte, junto a la A-1, tradicional lugar para industrias tecnológicas y laboratorios químicos.

La construcción de inmuebles modernos de uso específico de almacenamiento está creciendo continuamente. Junto a los desarrollos de iniciativa pública, como Puerto Seco o Centro de Transportes de Coslada, hay muchos inmuebles de promoción privada que se extienden por zonas estratégicas junto a las autopistas, el ferrocarril o el aeropuerto.

Generalmente, la oferta de naves logísticas suele ser en alquiler, para lo cual se dispone de suelo promovido por iniciativa pública o privada, y la construcción se debe a la iniciativa privada.

Actualmente, CBRE estima la cifra actual de superficie libre terminada en unos 110.000 metros cuadrados, consecuencia del repunte de la actividad logística desde finales de 2003. Destaca que la mayoría de la superficie destinada al alquiler se precontrata antes de terminar la construcción, lo que impide acumular la oferta. Asimismo, la fórmula “llave en mano” sigue siendo muy utilizada. Y aunque la demanda está creciendo, la superficie media solicitada está entre 5.000 y 15.000 metros cuadrados y las previsiones anuncian pocos cambios.

En cuanto a la oferta, la línea de nuevas promociones en preparación va creciendo, pero su ejecución es lenta mientras se avanza en la comercialización.

Para satisfacer la demanda se ha procurado promover diversos parques logísticos por toda la región, la mayoría de iniciativa privada. Pero a pesar de la intensa actividad promotora se observa que la oferta de primera calidad es escasa y se prevé desarrollar más superficie. Las principales ampliaciones logísticas se encuentran en las proximidades de Barcelona aunque, debido al poco suelo de uso industrial que sale al mercado, la logística de largo recorrido está asumiendo mayor importancia y lo habitual es operar a partir de una distancia de 40 kilómetros desde las capitales.

Además, existen varios proyectos como la ampliación de la ZAL II, que doblará la superficie actual alcanzando los 500.000 metros cuadrados en 2009. Actualmente, sólo hay superficie libre para alquilar en el Parque Logístico de la Zona Franca y en Mas Blau.

Entre los proyectos aprobados y en ejecución en los dos próximos años van a incorporarse al stock unos 380.000 metros cuadrados de usos logísticos, de los cuales el 80 por ciento se localiza en Girona y Tarragona. La iniciativa es tanto pública como privada, y en algunos casos de actuación conjunta. Los proyectos se encuentran en fase de urbanización y la tipología de las instalaciones de almacenaje son de última generación. Otros proyectos se pueden encontrar en la zona del Penedès y del Ebro.

Entre los planes estratégicos de la ciudad, figuran la modernización del Puerto de Sevilla y la renovación de la red de carreteras.

El Centro de Transportes de Mercancías (CTM) es un centro intermodal situado en la confluencia de la SE-30 y la Autovía A-92. Con conexión directa con la red ferroviaria, tiene 122.000 metros cuadrados de superficie de almacenamiento (sin espacio disponible actualmente). La Isla tiene una superficie total de 3.460.000 metros cuadrados. Situado en Dos Hermanas y con acceso directo a la autovía de Cádiz, es un polígono de uso mixto y aunque es principalmente industrial también tiene actividad logística.

Asimismo, en Carmona, a 30 kilómetros de la capital, está en desarrollo un Parque Logístico de 64 hectáreas de extensión. Uno de los proyectos es el Logispark Sevilla Norte, con 86.000 metros cuadrados de naves logísticas, cuyas obras terminarán este año. Y en Alcalá de Guadaíra existen 37 hectáreas para uso logístico.

CBRE divide los puntos logísticos más importantes de Zaragoza en función de los ejes principales:

Además del Puerto Seco, hay otras naves logísticas disponibles a lo largo de este eje.

La plataforma logística Pla-Za con más de 1.200 hectáreas es el parque logístico más grande de Europa. Es una plataforma intermodal situada junto al aeropuerto. Su primera fase dispone de un área industrial y de distribución de 4.000.000 metros cuadrados; comercializada en su totalidad no tiene superficie disponible. Dentro de esta primera fase hay iniciativas privadas que han comprado suelo para desarrollar plataformas en alquiler, como el “Magna Park”, promovido por Gazeley, de 34 hectáreas. La segunda fase del Pla-Za saldrá hacia el año 2010.

Por su parte, Centrovía se encuentra a 23 kilómetros de Zaragoza, en el municipio de La Muela y tiene una superficie de 2.878.000 metros cuadrados dividida en 334 parcelas, todas adjudicadas. La tipología de las naves logísticas es de 10.000 metros cuadrados, aunque también hay 3 promociones de mininaves.

Con la oferta actual representada, mayoritariamente, por inmuebles con más de 5 años de antigüedad y de un nivel de calidades medio-bajo, se espera un paulatino cambio de tipología hacia calidades modernas. Asimismo, CB Richard Ellis destaca que durante el último año se han incrementado el número de peticiones y la superficie media deseada; tanto de inmuebles de 15.000 a 20.000 metros cuadrados como de mediana superficie, entre 2.500 y 4.000 metros cuadrados.

La zona Norte se extiende a lo largo de la A7 hasta Castellón, ubicación de referencia para las empresas que valoran la cercanía con los Puertos de Valencia y Sagunto. No hay polígonos exclusivos de distribución, sino para uso general de industria y logística. En esta zona se está desarrollando un proyecto de gran envergadura de iniciativa pública, el área logística de Parc Sagunt.

La zona Centro es el área logística por excelencia debido a su cercanía y fácil acceso al núcleo urbano. La mayoría del stock se localiza en los Polígonos de Riba-Roja, lugar tradicional para el movimiento de los transportes en Valencia. Este polígono ha puesto en marcha una ampliación de 750.000 metros cuadrados destinados a servicios terciarios y almacenaje. Otro parque destacable es el Alquería de Moret, con 28.130 metros cuadrados de superficie de almacenamiento. El resto del stock se ubica en polígonos industriales de uso mixto como L’Oliveral, S XII, La Cova, Sector 13, Sector 14, Quart de Poblet, Picanya, Casanova, Virgen de la Salud, Zamarra, Masía de Juez y Torrente.

Actualmente en la zona se desarrollan parques logísticos tanto de iniciativa pública como privada entre los que destacan la ZAL, de 310.000 metros cuadrados de área logística urbanizada; el Centro de Carga Aérea del Aeropuerto de Valencia; y el proyecto de edificación a riesgo de Cheste, con 103.000 metros cuadrados, de promoción privada, previsto para concluir en 2008.

Finalmente, el stock de la zona Sur se localiza en las comarcas del interior, junto al límite con las provincias de Albacete y Alicante. Destaca el proyecto del parque logístico de Massalavés, con 80.000 metros cuadrados de superficie cubierta. Los polígonos con zonas logísticas más representativas son la segunda fase del polígono Juan Carlos I de Almussafes y el proyecto del parque logístico de Sollana.