Jordà & Guasch presenta su estudio del mercado industrial y logístico de Catalunya del 2º semestre de 2006

La escasez de oferta sigue siendo la característica principal

La consultora inmobiliaria Jordà & Guasch ha presentado las conclusiones de su análisis del mercado industrial y logístico de Catalunya, basado en las cifras del segundo semestre de 2006. De su estudio se desprende que se trata de un mercado en expansión aunque con un pronunciado desfase entre la oferta y la demanda de naves industriales, especialmente en el área de Barcelona. En este sentido, el informe concluye que “la escasez de oferta es y seguirá siendo la característica principal del mercado inmobiliario industrial (...) destacamos también que la absorción de los futuros proyectos más alejados de la ciudad condal se está llevando a cabo con cierta cautela, ya que no cubre al 100 por cien las necesidades de la demanda”.

En cuanto a la situación general de la demanda, el informe destaca un aumento de la misma del 3,5 por ciento con respecto al primer semestre del año, aún teniendo en cuenta que el segundo semestre incluye el periodo vacacional del mes de agosto.

Por dimensiones, la supremacía de la demanda de naves del periodo analizado la siguen ostentando las superficies menores de 5.000 metros cuadrados, lo que se concreta en unos valores del 67,87 por ciento para la demanda de naves menores de 1.000 metros cuadrados y del 28,09 por ciento para las de superficies comprendidas entre 1.000 y 5.000 metros cuadrados.

Por su parte, si se comparan las opciones de alquiler y compra, destaca en dicho semestre un descenso de 11,17 puntos porcentuales de la opción compra con respecto al semestre anterior. Alerta el estudio sobre la existencia de un alto porcentaje de la demanda que inicialmente opta por la compra y acaba convirtiéndose en demanda de alquiler, especialmente cerca de Barcelona. Ello es debido básicamente a los altos precios que ostentan estas ubicaciones, sobre todo en un radio inferior a 30 kilómetros.

En lo que respecta al tejido industrial metropolitano de la ciudad condal, el análisis apunta su alta diversificación “lo cual es un rasgo positivo”. Analizando la demanda y teniendo en cuenta los usos potenciales de las naves, destaca además la creciente importancia que están obteniendo los usos de distribución, almacenaje y logística, aumentando progresivamente. El informe hace hincapié en que “si en la situación general del mercado industrial la escasez de oferta es la principal característica, ésta se acentúa más todavía si nos referimos a las naves comerciales (edificaciones con ubicaciones y entorno privilegiados, bien comunicadas, con fachadas atractivas, etc.)”

Por zonas geográficas, el informe de Jordà & Guasch destaca que la demanda sigue su tendencia forzosa de alejamiento de las grandes ciudades. En el caso de Catalunya, se deriva de Barcelona a poblaciones del Vallés Occidental, Vallés Oriental, la zona del Penedès y Tarragona, cobrando especial importancia las mejoras en infraestructuras viarias y de transporte.

En cuanto a las rentas, las comarcas del Vallés Occidental, el Baix Llobregat, el Barcelonés y el Vallés Oriental son las que ostentan las cifras más altas, destacando los 7,73 euros/metros cuadrados de renta media de la comarca del Barcelonés, que ha aumentado sus rentas en un 16,5 por ciento respecto al 2005. Además, los altos precios de las rentas cerca de Barcelona influyen en el alza de los precios de otras poblaciones más alejadas, con un aumento interanual de las rentas medias en las comarcas analizadas del 7,34 por ciento.

Por otra parte, el aumento interanual de los precios de venta se cifra en un 11,43 por ciento aunque, como en el caso de las rentas, la consultora prevé un suave freno en esta tendencia alcista. En esta línea, según las cifras del informe, la comarca del Barcelonés sigue ostentando los precios de venta más altos, llegando a precios máximos de 1.923 euros/metros cuadrados, seguida por sus comarcas adyacentes, como el Baix Llobregat, que ha llegado a un precio máximo de venta de 1.803 euros/metros cuadrados.

Asimismo, el análisis se refiere también a uno de los factores por el que muchos de los proyectos no llegan a salir al mercado: en los últimos años han aparecido promociones de polígonos industriales cada vez más parecidos a parques empresariales y proyectos logísticos de alta calidad. Por ello, tanto la demanda como gran parte de los futuros proyectos se decantan cada vez más por este tipo de instalaciones (más modernas, atractivas e incluso emblemáticas y con los últimos avances tecnológicos), en lo que acaban siendo operaciones de prealquiler.

De los futuros proyectos que se desarrollan en Catalunya, el informe destaca el anuncio de Cimalsa de la promoción de una nueva plataforma logística de 1.090.09 metros cuadrados en la comarca del Baix Penedès, Logis Penedès, que se suma a otros proyectos de Cimalsa ya en comercialización (CIM El Camp y CIM La Selva).

Además, Santa Maria Park, Llinars Park, Gavà Park, el Proyecto Sabadell Parc Empresarial y otros en Lleida y Reus nutrirán al mercado inmobiliario industrial de futura oferta de calidad.

En este sentido, desde la consultora consideran que, a pesar de los cierres y deslocalizaciones, el mercado inmobiliario industrial y logístico sigue nutriéndose de nuevas aperturas protagonizadas por compañías que apuestan por Catalunya para abrir nuevas plantas o ampliar las que ya tienen. Son los casos de Dow Chemical, Zanini, Honda, Lanxess o el grupo industrial extremeño Alfonso Gallardo.

Como conclusión, el informe apunta que la escasez de oferta seguirá siendo la característica principal del mercado inmobiliario industrial, especialmente cerca de Barcelona. La demanda seguirá aumentando, con una previsible tendencia al equilibrio entre las opciones arrendaticia y de compra y los precios seguirán en la tendencia alcista observada en los últimos meses (con aumentos en 2007 de entre el 3 y el 10 por ciento, o incluso más en las zonas más alejadas de Barcelona).

En cuanto a la futura oferta industrial y logística de Catalunya, se irá alejando progresivamente de las cercanías de la ciudad de Barcelona, primando tanto la ubicación de los futuros proyectos como que éstos cuenten con una buena comunicación viaria, ferroviaria y de transporte público.