Barcelona, tercera ciudad con rentas logísticas más caras en Europa

Luis Guardia. responsable de industrial de JLL, explica a los medios los resultados del informe de mercado terciario en Barcelona

Barcelona se ha posicionado al cierre de 2006 como la tercera ciudad con las rentas logísticas más caras de toda Europa, por detrás de capitales como Londres y Moscú, según se recoge en el informe sobre el mercado industrial del último semestre del año presentado recientemente por la consultora inmobliaria Jones Lang Lasalle, a cuya presentación asistió Naves Industriales Interempresas.

Durante la presentación del estudio, Luis Guardia, responsable de Industrial de Jones Lang Lasalle manifestó que “la tendencia al alza en las principales zonas industriales se debe a la persistente escasez de producto”. Este fenómeno, que recalcó varias veces durante su exposición, provoca que las empresas se vean obligadas a trasladarse a zonas periféricas, que a su vez se traduce en un incremento de las rentas en la segunda y tercera corona, alcanzando 6,75 euros /metros cuadrados/mes en cuanto al alquiler y 1.500 euros /metros cuadrados en venta. Guardia explicó que los precios de las naves industriales durante el segundo semestre de 2006 se han incrementado en torno al 3 por ciento tanto en alquiler como en venta en todas las zonas. En las mejores zonas del área urbana de la ciudad condal los precios máximos de alquiler se sitúan en 8,75 euros/etros cuadrados/mes. De igual modo, se observa una concentración en la banda alta de la horquilla de precios, registrándose rentas por encima de los máximos establecidos en la primera corona. Un ejemplo de esta situación son los 9,20 euros/metros cuadrados/mes en la zona del distrito 22@ en una operación de alquiler protagonizada por un empresa del sector audiovisual que ha asesorado Jones Lang Lasalle.

En cuanto a la oferta, el informe del mercado industrial de los últimos meses de 2006 recoge el dato que la ocupación en la primer corona en parques industriales de nueva construcción alcanza el 95 por ciento. Esta tendencia de baja disponibilidad se extiende también en la segunda y tercera corona, aunque en menor medida. Es precisamente en estas zonas donde se van a construir los proyectos futuros, entre los que destacan los 150.000 metros cuadrados de Llinars Park. La escasez de oferta se acentúa aún más en el sector logístico, y principalmente a lo largo de la AP7, donde la mayoría de las operaciones se han materializado en proyectos “llave en mano”, todos aquellos que se alquilan o se vende antes de su construcción. El director de Industrial de Jones Lang Lasalle explicó durante el transcurso de la presentación del informe que debido a esta situación de carestía de suelo “los promotores prefieren concentrarse en la construcción de naves industriales, donde el aprovechamiento del suelo es mucho mayor que en las plataformas logísticas y pueden rentabilizar mejor su inversión”. Según las previsiones de la consultora, este año habrá en Barcelona una demanda insatisfecha de 500.000 metros cuadrados de naves industriales.

Detalle de la presentación del estudio de JLL sobre mercado industrial, de oficinas y de inversión

Por lo que respecta a la demanda industrial en Barcelona y alrededores, desde la asesoría inmobiliaria opinan que continua mostrándose activa, con un mayor peso de la demanda en compra que en alquiler. Aún así, se percibe una tendencia al alza de la demanda en alquiler debido a que las empresas que inicialmente querían comprar no pueden asumir los altos precios del área urbana, por lo que se ven obligadas a plantearse fórmulas en alquiler en zonas cercanas a su área de influencia empresarial. En cuanto a la demanda logística, sigue existiendo un stock disponible de naves industriales de gran superficie que no son adaptables a uso logístico, que al tener una salida difícil acaba vendiéndose como suelo para desarrollo de futuros proyectos.

El estudio analiza también la situación del mercado de inversión industrial. En ese sentido, se afirma que las rentabilidades continúan bajando presionadas por la fuerte demanda. Así, las rentabilidades mínimas se sitúan en el orden de entre el 6 y el 5,75 por ciento y tienden a unificarse en toda España. La uniformidad de las rentabilidades se debe sobre todo al hecho de que el inversor valore cada vez más al inquilino por su prestigio y al contrato de arrendamiento y algo menos el tipo de inmueble o la ciudad concreta en la que éste se ubique. Esta situación da pie a que los mercados emergentes que se han consolidado estén compitiendo cada vez más directamente con las grandes ciudades.

Jones Lang Lasalle comercializa en exclusiva el proyecto Llinars Park.

Asimismo, ante la falta de inmuebles alquilados a la venta los inversores buscan entrar en el momento de la construcción o acudir a la fórmula del “sale & leaseback”. También están siendo más flexibles a la hora de valorar las oportunidades y no se están limitando sólo a los inmuebles logísticos. Siempre y cuando el inquilino y las condiciones contractuales sean de primer orden, están dispuestos a plantearse operaciones incluso en inmuebles de empresas dedicadas a procesos productivos, en muchas ocasiones con una mayor rentabilidad.