La inversión en el mercado logístico en 2015 alcanza el mayor volumen de la serie histórica
La inversión en el mercado logístico ha alcanzado un volumen de 835 millones de euros en 2015, lo que representa un incremento del 30,7% frente a 2014 y el mayor volumen de inversión de toda la serie histórica, según las conclusiones del Informe del Mercado Logístico 2015, estudio realizado por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman. El informe detalla que durante el presente ejercicio, el interés en el mercado de inversión logístico seguirá siendo muy elevado, si bien, la menor oferta de activos a la venta provocará que no se alcance el volumen de inversión de 2015.
El excelente comportamiento del mercado de inversión durante los dos últimos años tiene que ver con la consolidación de determinados factores que han conducido a un cambio de percepción sobre el riesgo de la economía española, según el informe, que ha generado la entrada en el mercado de nuevos inversores con elevada capacidad de inversión y que ha favorecido el retorno de la financiación en condiciones propicias.
En cuanto a la procedencia de los inmuebles que se han transaccionado, un 47% han sido activos vendidos por parte de empresas inmobiliarias nacionales. Por otro lado, y como novedad, se ha producido la venta de determinados proyectos en desarrollo, un tipo de operación que había desaparecido del mercado en los últimos años. Dentro del ‘sellside’, cabe destacar la posición de los fondos institucionales, que han supuesto el 34% del volumen de inversión.
Respecto a la tasa de rentabilidad, según Aguirre Newman, ha continuado ajustándose a la baja durante 2015, situándose en el 7% en el mercado ‘prime’ de Madrid y Cataluña, aunque algunas operaciones se han cerrado incluso por debajo. En los activos secundarios también se ha dado un proceso de contracción en la tasa de rentabilidad inicial, que la ha llevado hasta cerca del 8%.
Madrid: stock y disponibilidad
Según el informe de Aguirre Newman, durante 2015 se ha registrado un leve descenso en la absorción, alcanzándose los 364.833 metros cuadrados, frente a los 392.167 metros cuadrados de 2014. El interés de la demanda se ha centrado un año más en el alquiler frente a la compraventa, al representar ésta última opción únicamente un 6,86% de la contratación total.
Cataluña: stock y disponibilidad
La demanda en 2015 ha tenido un comportamiento extraordinario, habiéndose registrado el mayor volumen de absorción bruta de toda la serie histórica. El mercado logístico de Cataluña continúa, de esta manera, como el más activo en cuanto a contratación de toda España. La absorción ha aumentado un 76%, alcanzado los 549.894 metros cuadrados, frente a los 312.519 metros cuadrados de 2014.
El stock total de espacios logísticos en Cataluña ha mostrado a lo largo de 2015 un ligero avance como consecuencia del desarrollo de proyectos llave en mano. Los nuevos proyectos han situado el stock en unos 3.150.000 metros cuadrados. En lo que se refiere a la disponibilidad, ha continuado su tendencia decreciente hasta situarse por encima de los 250.000 metros cuadrados. Esto supone un descenso de más de 130.000 metros cuadrados respecto a la situación de 2014 y el tercer año consecutivo de ajustes en la disponibilidad logística. La tasa de disponibilidad se ha situado en el 8% en 2015, frente al 12,5% de 2014. Según Aguirre Newman, la disponibilidad ha bajado hasta niveles en los que parece necesario el inicio de nuevos proyectos especulativos para evitar tensiones en los precios en el corto y medio plazo.
Perspectivas 2016
El perfil del inversor seguirá siendo muy similar al observado en los años 2014 y 2015: inversores institucionales con elevada experiencia en el sector logístico y Socimis concentrarán el mayor volumen de inversión.
El informe de Aguirre Newman indica que la elevada presión de la demanda junto a una oferta limitada producirá una contracción en la tasa de rentabilidad inicial, que para activos ‘prime’ podría situarse por debajo del 7%, mientras que para activos secundarios bajaría hasta el 7,75%.
Comercio electrónico
El comercio electrónico seguirá siendo una nueva fuente de demanda a tener en cuenta dado su potencial en el corto, medio y largo plazo. Este sector del comercio está crecimiento a tasas cercanas al 20% anual. Determinados especialistas de comercio electrónico necesitarán naves logísticas con características especiales que requerirán el desarrollo de proyectos llave en mano. Para Aguirre Newman, el desarrollo del comercio electrónico va a tener un importante influjo sobre la actividad logística de km 0, con elevada rotación. La logística de km 0 se corresponde con la última fase del ciclo logístico, en la cual el producto se distribuye al cliente final.