La situación del mercado de oficinas de enero a junio de 2006

El equipo de Análisis y Estudios de Mercado de King Sturge ha realizado el informe de coyuntura del mercado de oficinas de Madrid del segundo trimestre del 2006 en el que destaca que a lo largo de este período se ha apreciado un interés creciente por las oficinas ubicadas en zonas estratégicas, dada la mayor contratación en el Eje de Negocios. Este hecho podría estar motivado por unas rentas en la zona ligeramente inferiores a las registradas en el pasado trimestre. En esta área continúa siendo habitual la rehabilitación de inmuebles de oficinas para su uso residencial.

Desde la consultora comentan que el volumen de contratación del segundo trimestre en el mercado de oficinas ha presentado un leve descenso respecto los primeros meses del año. Este puntual suceso ha tenido lugar dada la fuerte absorción de superficie terciaria reconocida en el trimestre anterior. Además, entre los meses de abril y junio se ha registrado una absorción bruta del segmento de oficinas entorno a los 200.000 m² aproximadamente, lo que representa un alza del 10% respecto del mismo período del año anterior.

Por otro lado, este resultado supone un ligero descenso en relación al primer trimestre, que puede obedecer a los fuertes niveles de contratación registrados a principios de año. En total, han sido más de 175 operaciones realizadas, a tenor de los datos recibidos por las consultoras más importantes del mercado en materia inmobiliaria, de las cuales el 17% ha correspondido a operaciones de compra-venta y el 83 % restante, a operaciones de alquiler. Los edificios exclusivos de oficinas han estado presentes en la mayoría de las intervenciones suponiendo el 72,9% del total, seguidos de los edificios mixtos con el 23,7% y por último los semi-industriales o los high tech con un 3,4%. El informe de King Sturg recoge el dato que del total de operaciones realizadas más de la mitad han estado relacionadas con superficies inferiores a los 500 m², lo que indica que una gran parte de la demanda ha requerido de pequeños espacios. Por otra parte, una de cada cuatro operaciones ha sido celebrada sobre grandes superficies, reuniendo cerca del 76% del total de la absorción. Además, el sector demandante de oficinas más activo en el segundo trimestre ha sido los servicios, con el 30,1% de operaciones cerradas y 38.000 m² absorbidos aproximadamente. En la actual stock total de oficinas de la Comunidad de Madrid mantiene cifras similares a las del trimestre anterior, en torno a los 12.350.000 m², ya que apenas se han incorporado obra nueva en estos tres meses.

La situación positiva que vive actualmente el sector oficinas queda reflejada también en el Informe de Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona de Aguirre Newman. En dicho informe, la consultora inmobiliaria manifiesta que el mercado de oficinas de Madrid ha registrado una actividad excepcional durante el primer semestre de 2006, con una demanda altísima que ha llevado la absorción a niveles similares a los del histórico año 2000. En consonancia, la desocupación ha descendido y las rentas han subido de forma generalizada en todas las zonas de un mercado cada vez más descentralizado y en el que ha reaparecido la figura del pre-alquiler. Siguiendo la tónica de ejercicios anteriores, los nuevos desarrollos que han salido al mercado durante los primeros 6 meses de 2006 se han localizado mayoritariamente (88% del total) en la zona Descentralizada (DEC en el estudio) y Fuera de la Ciudad (OUT), especialmente en los márgenes de la N-1. Con esta nueva superficie, el parque de oficinas de Madrid en edificios exclusivos asciende ahora a 9,6 millones de m². Los edificios semiindustriales, por su parte, han aportado otros 30.000 nuevos m² durante los primeros seis meses de 2006 (que serán 70.000 m² cuando finalice el año) y se confirman como una alternativa cada vez más sólida a los inmuebles de uso exclusivo.

Entre abril y junio se ha registrado una absorción bruta del segmento de oficinas entorno a los 200.000 m² , lo que representa un alza del 10% respecto del mismo período del año anterior.

Asimismo, en Barcelona, la demanda se ha mostrado también muy activa y se han cerrado más operaciones (aunque con menos superficie) que durante el primer semestre de 2005, año record en la contratación de oficinas. Los precios medios han continuado su tendencia al alza, y su evolución futura dependerá de si se materializa la importante nueva oferta prevista hasta finales de 2008, que incrementará el tamaño del parque de oficinas un 18%.

Por su parte, la División de Agencia de King Sturge augura un buen fin de ejercicio 2006, ya que durante este año se fijará una cuota máxima en el número de operaciones firmadas en cuanto al mercado de oficinas. Según dicha consultora, este sector ha alcanzado mucha solidez y fortaleza, y este crecimiento está siendo impulsado por el dinamismo de las Pymes y dependiendo en menor medida de los movimientos puntuales de grandes organizaciones.

Estos datos los confirma también el índice Europeo de Precios de Alquiler de oficinas que publica el grupo CB Richard Ellis, donde se recoge la idea que el precio promedio de oficinas en alquiler en Europa experimentó una subida del 4% entre julio de 2005 y junio de 2006, sobre datos de 39 ciudades europeas representativas. Madrid, con una subida interanual del 17,3 % se situó como decimosexta ciudad europea por precios de alquiler de oficias, y Barcelona, con un alza interanual del 6,5%, ocupa el vigésimo tercer puesto en el mismo escalafón. Los mercados de alquiler de oficinas se están impulsando gracias a las economías en expansión, destacó Ward S. Caswell, del Departamento de Investigación Internacional de CB Richard Ellis. “El auge es especialmente intenso en los centros de negocio más grandes del mundo, donde la creciente demanda de espacio para oficinas está provocando que el espacio libre se reduzca hasta dígitos de una única cifra. Como resultado, vemos que los precios de alquiler tienden a incrementarse en todo el mundo”, manifestó Caswell.

Según CB Richard Ellis a partir de 2008 se incorporarán alrededor de otro millón de m² más de oficinas nuevas, y en torno a ellos comenzará a definirse un nuevo marco del mercado en Madrid.

Desde CB Richard Ellis apuntan que la recuperación del mercado de oficinas es un hecho, y que incluso las subidas de precios de oficinas en alquiler tenderán a acentuarse en Madrid en los primos meses, sobre todo en oficinas céntricas y en edificio de máxima categoría. De igual modo, se prevé que v, que CB Richard Ellis resume en 5 características esenciales: convivencia con altas tasas de vacío en algunos puntos; reforma de inmuebles obsoletos y cambio de uso, sobre todo en zonas del centro; moderación en los precios por la suficiencia de la oferta; mudanzas y traslados de zona en función de los costes de ocupación; y realización de obras por fases, ofertas de oficinas para ejecutar llave en mano o postergación de proyectos.

Cushman & Wakefield prevé que 2006 y 2007 serán años con bajos niveles de oferta especulativa de nueva construcción en Madrid.

Por otro lado, la consultora inmobiliaria internacional Cushman & Wakefield concluye en su Informe del mercado de Oficinas de Madrid del primer semestre de 2006 que el volumen de inversión en este tipo de inmuebles ha ascendido a unos 1.460 millones de euros, frente a los 970 del mismo periodo del año anterior. Unas cifras bastante cercanas a las de Barcelona, donde según la consultora el primer semestre de 2006 se ha alcanzado un nivel récord para la Ciudad Condal en cuanto a inversión de oficinas, con un total de 1.047 millones de euros en 35 transacciones. Esta cifra confirma la confianza de los inversores y promotores en el futuro de Barcelona como plaza terciaria de primer orden. Cushman & Wakefield añade que 2006 y 2007 serán años con bajos niveles de oferta especulativa de nueva construcción en Madrid. Incluso, y siempre según la información disponible a día de hoy, hay pocos proyectos de oficinas confirmados para 2008. Por ello, algunos propietarios están empezando a adelantar la entrega de sus proyectos.