Forcadell presenta su tercer informe inmobiliario semestral

La consultora inmobiliaria Forcadell ha publicado recientemente su tercer informe semestral “Actualidad y Perspectivas” sobre el mercado inmobiliario español y la coyuntura internacional. El trabajo se ha elaborado conjuntamente con la Universitat de Barcelona (UB) por medio del Centro de Investigación de Economía del Bienestar (CREB). El análisis trata también sobre el descenso del precio de las viviendas, las estrategias de inversión en el mercado inmobiliario, el mercado de naves industriales, la inmigración y vivienda, y las rentas inmobiliarias.

El director general de Forcadell, Óscar Gorgues, y Gonzalo Bernardos, profesor titular de Teoría Económica y Director del Máster de Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la UB y director del estudio, fueron los encargados de presentar los resultados de dicho trabajo a los medios.

En el informe se afirma que, en la actualidad, el mercado de las naves industriales es la opción más interesante de inversión inmobiliaria dentro del territorio español. En el último año, los precios y rentas han continuado aumentando por encima de la inflación y, en numerosas ubicaciones, la subida ha sido superior al 10%. De igual modo, se comenta que hoy en día, la mayoría de naves desocupadas tienen una antigüedad superior a los 25 años y ofrecen unas prestaciones claramente desfasadas. En la periferia lejana de las principales urbes, el desarrollo de un elevado número de polígonos industriales durante los últimos años ha generado un considerable incremento de la oferta. Ésta no ha sido totalmente absorbida por la demanda y ha conducido a la aparición de una significativa tasa de desocupación (en torno al 7%). Según explicó Gonzalo Bernardos, “la principal fuente de demanda de naves industriales continúa siendo la actividad logística. En el área de influencia de Barcelona y Madrid, dicha actividad es la responsable de la firma de más del 65% de los contratos de compraventa y alquiler”. No obstante, es una demanda que, especialmente en la primera ciudad, se ve obligada a buscar ubicaciones en la periferia lejana. Los principales motivos de su “expulsión” territorial están relacionados con: la escasa consideración de la industria logística por parte de determinados ayuntamientos y los mayores beneficios obtenidos, por el promotor en la zona “prime”, mediante la construcción de naves para la industria transformadora.

Según el trabajo, una nave logística o industrial puede ser considerada de calidad si reúne un conjunto de características básicas. En ese sentido, la estructura de la nave debe ser de hormigón prefabricado (si es de hierro, la normativa contra incendios obliga a ignifugarla); se debe evitar al máximo la existencia de columnas ya que el objetivo es conseguir una elevada operatividad en el interior de la misma; es imprescindible el cumplimiento de la actual normativa contra incendios, por tanto debe poseer aparatos detectores de humos, rociadores de agua o espuma y salidas de emergencia; y las fachadas deben destacar la imagen corporativa. Las naves industriales deben medir un mínimo de 8 m de altura y tener entre el 20% y 30% del altillo destinado a oficinas. Asimismo, es conveniente que existan aseos en las dos plantas con un plato de ducha como mínimo en la planta baja, así como la disponibilidad de patios privados. La parte delantera deberá estar destinada a parking de clientes, gerencia, carga y descarga de mercancías. En la parte de atrás, se colocaran los elementos complementarios a los instalados en las naves. Geográficamente, es conveniente que las naves se sitúen cerca de las grandes poblaciones o de importantes infraestructuras de transporte. Se valora notablemente la existencia de un medio público de transporte (metro, autobús, etc.) en las cercanías de la misma.

Del análisis se desprende la idea de que el futuro del mercado de naves industriales está ubicado en la periferia lejana de las grandes ciudades. La industria, excepto si es “limpia”, no es deseada en ellas ni en las localidades próximas. En estas ubicaciones, la transformación de polígonos industriales en zonas residenciales o comerciales es un proceso imparable. Debido a ello, se cree que en los próximos años habrá un desplazamiento cada vez más acelerado de industrias hacia localidades situadas a 50 o más km de las principales capitales españolas.