El V Foro Inmobiliario presenta el estudio “Principios básicos de la inversión inmobiliaria a escala internacional”
Elaborado por el Departamento de Estudios de Mercado de Aguirre Newman y Rafael Moneo Abreu.
Actualmente, las principales compañías inmobiliarias españolas han emprendido un proceso imparable de internacionalización. Colonial, Metrovacesa, Sacyr Vallehermoso, Grupo Lar, Restaura, Hercesa, Acciona, Riofisa, Neinver, Parquesol o Nozar, entre otras, empiezan a crecer en un entorno multinacional mediante la compra de compañías y/o activos o mediante alianzas con empresas locales para, gracias a esta expansión, obtener ventajes fiscales, diversificar su actividad o lograr mayores rentabilidades aprovechando los distintos ciclos de otros países. Con anterioridad había ocurrido en los sectores de banca, telecomunicaciones y energía; y ahora le corresponde al mercado inmobiliario afrontar el reto de la internacionalización.
- El fenómeno de la globalización ha tenido una gran influencia en la internacionalización del mercado de inversión inmobiliaria. No obstante, existen factores con un fuerte componente local, como el suelo o la normativa, que impiden la globalización de todas las actividades inmobiliarias.
- El comportamiento de los gestores es cada vez más global. En algunos segmentos, como oficinas o centros comerciales, utilizan criterios de rentabilidad y gestión prácticamente estandarizados en todos los países. Y nuevas técnicas y vehículos de inversión, como el portfolio management, los fondos de oportunidad y los REITs, e innovadoras fórmulas de financiación.
- Las carteras de los grandes inversores institucionales se harán cada vez más internacionales y las posibilidades de inversión en Europa del Este, China, países del sudeste asiático e, incluso, América Latina se incrementarán significativamente. Las economías de algunos países emergentes están canalizando altísimos volúmenes de inversión. Sin embargo, amplias zonas del planeta quedarán alejadas de este desarrollo, como la mayor parte de los países árabes y africanos.
El sector inmobiliario no es un ente estático. Los ciclos inmobiliarios influirán en la rotación de los activos inmobiliarios, cada vez en mayor competencia con la renta fija y variable. El gestor de carteras deberá aprovechar la existencia de los ciclos a nivel mundial y aprovechar las oportunidades de compra que alternativamente se vayan creando en las distintas áreas del planeta. Pese a la tendencia general a la unicidad, no existe un mercado europeo inmobiliario totalmente unificado, sino una pluralidad de mercado con desarrollos y ciclos distintos.
Las importantes cifras de inversión inmobiliaria a nivel mundial se han dado en un contexto de tipos de interés bajos y de fuerte saneamiento de las economías de países emergentes, sin crisis monetarias.
Los primeros síntomas de inestabilidad de la economía mundial suelen comenzar en países emergentes, y el efecto contagio suelo ser inmediato. Si esto ocurriera, la inversión inmobiliaria se contraería en los emplazamientos de mayor riesgo y se canalizaría hacia países de mayor estabilidad y menos expectativas de crecimiento.
Son factores de riesgo la continua subida de las materias primas y la energía en el mundo occidental, que conduciría inexorablemente a un aumento de los tipos de interés, y la fortaleza de la economía estadounidense y del dólar. Tal escenario podría provocar a medio plazo un fuerte enfriamiento de la economía norteamericana con el riesgo de contagio al resto de países occidentales. Asimismo, si continúa el fuerte déficit gemelo de la economía americana, una mayor caída del dólar podría provocar turbulencias adicionales, que agravarían la subida de tipos e inflación en EE.UU.
