Atisreal analiza el mercado logístico español

Teniendo en cuenta el importante papel que juega la logística en el proceso de producción actual, Atisreal ha elaborado un completo informe sobre los inmuebles más adecuados, la situación del mercado y la relación existente entre oferta y demanda Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Málaga. Su objetivo es aportar transparencia a dicho mercado, dando a conocer todas las variables y ofreciendo nuevas posibilidades a promotores, inversores y operadores.

De su informe se desprende que en España, en términos de volumen de mercancías durante el primer mes del año, existió cierta concentración. Algeciras mantiene la primera posición con 5,76 Mt, seguida de Barcelona con 3,46 Mt, Valencia 3,36 Mt, Bilbao 2,82 Mt y Tarragona con 2,52 Mt.

Por zonas, el mercado logístico en la Comunidad de Madrid se compone de distintos enclaves diseminados, con tres zonas claramente definidas:

- el primer anillo, el cual se extiende desde la ciudad hasta la M-50, cuya actividad principal es la paquetería y distribución alimenticia dirigida al área metropolitana de Madrid, y donde la nave predomínante es la de cross-docking.

- el segundo anillo se divide en dos; una primera división que abarca desde la M-50 hasta los límites de la comunidad autónoma, donde la principal actividad es la distribución regional a la Comunidad de Madrid y a sus provincias limítrofes. En menor medida existen también empresas dedicadas al abastecimiento de comunidades como Aragón, Catalunya, Andalucía o Levante. La segunda división por su parte la componen las naves situadas entre los límites de la CAM y los municipios más próximos a Castilla La Mancha. Esta zona destaca por sus bajas rentas, la disponibilidad de suelo y la recepción de subvenciones por parte de organismos públicos. El perfil de distribución es de carácter nacional.

En cuanto a la demanda, el alto nivel de absorción experimentado en 2004 hace patente la consolidación de Madrid como principal núcleo de distribución para España y Portugal, con la previsión de crecimiento, aunque dependiendo de las trabas que pueda originar la falta de producto existente. Precisamente la actual falta de superficie disponible, junto con el incesante incremento de la demanda y la falta de versatilidad de las naves para habilitar espacios independientes de menor superficie, está haciendo aumentar la necesidad de operaciones “llave en mano”. Así, la demanda mayor de 5.000 m2 continúa mostrándose activa aunque está reservada a escasos operadores. Las operaciones más destacables de los últimos meses han sido la ampliación hasta 60.000 m2 de TNT en Daganzo; el alquiler de: 40.000 m2 por parte de Tibbet&Britten y el alquiler de 18.000 m2 de Aitena en Alovera. Destacan también los 16.000 m2 a TG+ en Getafe, y los 9.000 m2 de Abbott Laboratories, en Alcalá de Henares.

Sin embargo, existe una clara situación de escasez de oferta, con una tasa de disponibilidad que no alcanza el 4%, lo que representa un total de 120.000 m2 disponibles. Las zonas de mayor superficie vacante están en Alcalá de Henares, Ciempozuelos y Leganés.

Por otro lado, detacar que, actualmente, los promotores no se han centrado en la construcción de instalaciones logísticas de distribución, a causa principalmente a los elevados precios del suelo y la alta edificabilidad de éstos. Los promotores se han especializado, en mayor medida, en la logística de almacenaje, donde destaca la zona del Corredor de Henares. Aún así, en estos momentos existe mayor producto disponible en el Sur que en la zona Norte.

En un futuro, Atisreal prevé que la disponibilidad empezará a aumentar a raíz de la entrega de nuevas promociones durante este año, destacando Ciempozuelos (65.000 m2), los 52.000 m2 en Leganés o la ampliación de 20.000 m2 en Alcalá de Henares. Asimismo, se prevén importantes desarrollos durante el próximo año, estimándose más de 500.000 m2, mientras que la previsión a partir del 2007 es mucho mayor, elevándose hasta más de 2 millones de m2, básicamente en la A-2.

En el mercado de Catalunya, la distribución de naves logísticas se puede dividir en tres coronas radiales respecto a su distancia a Barcelona. La primera queda delimitada por la zona comprendida entre el aeropuerto y el puerto, donde destacan la Zona Franca, la ZAL, Mas Blau y Sant Boi. En esta zona la actividad básica es el abastecimiento a la ciudad mediante paquetería y pequeña distribución y destaca también el almacenaje de mercaderías del puerto de Barcelona.

De los 15 a los 30 km se traza la segunda corona, localizada básicamente en el eje de la A-2 hasta Martorell y en la AP-7 hasta Granollers, donde destaca el Cim del Vallès. En esta zona existen grandes superficies de paquetería, recepción logística y distribución al área metropolitana de Barcelona.

La logística de largo recorrido se sitúa en la tercera corona (35 a 100 km de la ciudad), con la AP-7 también como eje principal; por el norte hasta Girona y hasta Tarragona por el sur. En esta última zona destaca el tramo de la AP-2 (Valls) dirección Lleida.

En cuanto a la demanda, ésta se estabilizó en 2004 entorno a los 400.000 m2, confirmando el fin del ciclo de gran demanda experimentado durante el periodo 2001-2002. Así, las expectativas en cuanto a cantidad, Atisreal apuesta por un mantenimiento del bajo nivel de contratación, por lo que los operadores se ven obligados a ofertar servicios logísticos globales pero en ubicaciones no contratadas en firme, generando una sensación de precariedad de la demanda en los propietarios de inmuebles. Por otra parte, a diferencia de hace dos años, se mantiene el equilibrio entre las empresas partidarias del outsourcing y aquellos que gestionan ellos mismos su logística. En general, el demandante logístico continúa primando renta sobre ubicación, mientras que la paquetería prioriza en el sentido opuesto.

En Cataluña, las últimas operaciones relevantes han sido: la operación “llave en mano” de Frans Maas (un total de 70.000 m2), para Yamaha en Rubí; un prealquiler de 16.000 m2 en La Granada del Penedés; los 17.000 m2 de Logipoint en Sant Sadurní o los 11.000 m2 de ACR Logistics en La Bisbal del Penedés.

En lo que se refiere a la la oferta, al igual que en Madrid, no existe la suficiente superficie disponible para una óptima elección de ubicación. El ratio de vacío permanece también por debajo del 4%, con 80.000 m2 disponibles y más del 90% del volumen vacante situado en áreas de nuevo desarrollo a más de 60 km de Barcelona. En este sentido, existe un estancamiento de oferta en promociones de iniciativa privada localizadas en distancias inferiores a 40 km de Barcelona, debido principalmente al elevado precio del suelo, la lentitud y/o moratorias en las tramitaciones urbanísticas y a la desconfianza en la evolución del nivel de demanda. Como consecuencia, este tipo de promociónse ha desplazado a distancias de más e 40 km en dirección sur.

Asimismo, la implantación de distintos enclaves logísticos a lo largo de la autopista AP-7 no permite hablar por insuficiente, con lo que no puede competir en tamaño con el Corredor de Henares en Madrid u otras áreas emergentes.

En cuanto a la oferta futura, la mayoría de los proyectos están siendo promovidos por iniciativa pública o semipública, donde destaca la ampliación de la ZAL y del Parc Logistic de la Zona Franca. Cabe destacar también, por volumen, las promociones de la AP-7 en el entorno de Tarragona, Valls, Brafim y Constantí, con un potencial cercano a los 200.000 m2 disponibles entre 2005-2006. Además, Atisreal apunta que, con la intención de descentralizar la actividad de distribución, existen los proyectos de los nuevos Centros Integrados de Mercaderías, situados en Lleida, Tarragona, Far del Empordà y Girona.

En su informe, la consultora analiza también la situación de la masa logística en Valencia, que se centraliza básicamente en una sola ubicación: el 50% del stock se encuentra en los polígonos de Ribarroja. La intersección de la A-3 con la A-7 es el núcleo de la distribución y almacenamiento valenciano y, por el momento, no existen importantes parques a más de 20 km. de la ciudad.

Ya dentro del arco que efectúa la A-7 bordeando la ciudad, conocido como By-pass, existen tres enclaves de importancia por el volumen de las empresas instaladas. Se trata de implantaciones de actividad de paquetería que dan servicio a la ciudad como son la zona de Fuente del Jarro, Manises y Picaña. A parte de los dos núcleos anteriores, existen plataformas dispersas en otras localizaciones, donde toma importancia el extremo Sur de la AP-7, como Almussafes.

En cuanto a la demanda, Atisreal apunta que el interés por parte de los operadores logísticos por el mercado valenciano está en auge, debido principalmente al crecimiento de la propia Comunidad Autónoma, la que ha generado un mercado de distribución y almacenaje emergente. Sin embargo, la demanda sigue decantándose por ubicaciones consolidadas.

Aún así, se ha registrado un aumento en el eje A-3 y en la zona de influencia del puerto gracias a empresas de distribución autonómica o nacional que han decidido instalarse en ubicaciones más alejadas al núcleo urbano en búsqueda de una reducción del coste del m2, eligiendo la zona sur. En cuanto al volumen normal de las naves de pequeña distribución, está entorno a los 3.000-4.000 m2, mientras que las superficies de tipo largo recorrido y portuarias ascienden hasta los 6.000-10.000 m2. No obstante, existen empresas con necesidades de mayor dimensión, especialmente del sector alimenticio.

Por lo que respecta a la oferta, y tal y como ocurre en los mercados de Madrid y Barcelona, existe una clara situación de falta de producto disponible, aunque la tasa de disponibilidad está en el 7,5%, 3,5 puntos por encima de los anteriores mercados, los 60.000 m2 disponibles son insuficientes para atender la demanda actual. Atisreal destaca además la falta de parques logísticos que consoliden el mercado, estilo CT Coslada, en Madrid, o el de Sant Boi, en Barcelona. Además, la solución está siendo las operaciones “llave en mano”, con bolsas de suelo disponible para ello.

En cuanto a la oferta futura, Atisreal afirma que el desarrollo futuro es una de las variables más importantes del mercado. Según la consultora, existe un gran volumen de promoción debido a su buen emplazamiento y a la gran masa de suelo existente destinado a uso industrial. Aún así, habla de un mercado en fase de introducción, con polígonos faltos de infraestructuras y comunicaciones públicas. Pero esta existencia de suelo no se ha transformado, por el momento, en promociones de Parques Logísticos en alquiler ni existe una sola actuación de este tipo programada para los próximos años.

Sin embargo, se registran actuaciones de suelo industrial en todas las zonas. Por el Norte: el Parc Sagunt y Camí la Mar, cerca de 2 M m2 de suelo en Sagunto. También en Massamagrell y Moncada, con 800.000 m2 cada uno. En la zona Centro destacan la ZAL en el puerto (400.000 m2), Ribaroja con el Pla Nadal y Masia de Balop, más el volumen previsto en Requena, Cheste y Fuente del Jarro, todos ellos entre 1 y 1,7 M m2 de suelo. Por último, en la zona Sur; la ampliación del polígono en Massalabes y en Vallada (a 83 km), una actuación de 1,3 M m2, cuya urbanización finaliza en seis meses.

Por otra parte, el mercado logístico actual en Sevilla se centra en las proximidades de su área metropolitana, sin poseer una masa crítica de este tipo de actividad. Los operadores se localizan en tres núcleos destacables, sin haberse desarrollado con un orden concreto.

Así, el Centro de Transportes de Mercancías (CTM) de Sevilla, situado en la confluencia de la SE-30 y la A-92, junto con a la conexión al sistema ferroviario, es uno de los centros intermodales más relevantes de Andalucía.Conecta con el CTM el polígono industrial Carretera de la Isla, en Dos Hermanas, a 10 km de la ciudad, un emplazamiento de mayor actividad industrial de Sevilla. Con menor stock se encuentra el polígono la Red en Alcalá de Guadaira.

En lo que respecta a la oferta y demanda, el disperso mercado logístico actual tiene una tasa de disponibilidad por debajo del 5% pero el nivel de peticiones de naves, junto a esta mínima disponibilidad, hace prever que los futuros desarrollos serán bien valorados y absorbidos por el mercado a medida que se vayan finalizando. La superficie actual de la demanda se sitúa entre 2.000 y 10.000 m2 pero aún así, destacan operaciones a medida, especialmente para empresas de distribución alimenticia. Destaca también la oferta futura, que Atisreal divide en dos áreas diferenciadas. En el entorno de la ciudad están proyectados tres actuaciones: El Higuerón, actuación municipal de 130 ha; la ampliación mediante un proceso de expropiación del PI Carretera de la Isla, 200 ha de suelo; y la creación por fases de la ZAL en el puerto, con un total de 32.000 m2 de naves. Además, en un radio de acción de 20 a 30 km de la ciudad se encuentra la expansión futura del área de influencia logística de almacenamiento, destacando el desarrollo de PI Urbiespear en Guillerna, que representará unos 650.000 m2 y cuya urbanización se prevé finalizada el segundo semestre de 2006. En Carmona se desarrollan cerca de 85.000 m2 logísticos cuya entrega también será a finales de 2006. Finalmente en Utrera queda pendiente de aprobación el Centro Logístico Intermodal del Bajo Guadalquivir, con una actuación cercana a 265.000 m2.

Finalmente, Málaga no una excepción dentro del mercado logístico andaluz y, sin poseer una amplia estructura puramente logística, tiene dos localizaciones estratégicas en materia de transporte, distribución y almacenaje. La primera es el CTM de Málaga, estatal, localizado a menos de 8 km de la ciudad, con una actividad logística de distribución e inquilinos dedicados al almacenamiento de carga fraccionada y paquetería. La otra, el Centro Logístico de Andalucía (CLA), de Antequera (a 50 km de Málaga), con una ubicación privilegiada gracias a su enclave geográfico para la distribución de almacenaje, que le permite una fácil comunicación con Sevilla, Granada, Córdoba y Madrid.

En cuanto a la demanda y la oferta en este caso Atisreal augura unas expectativas muy positivas, a pesar que el stock actual del mercado no supera los 300.000 m2. Actualmente, la ocupación es prácticamente total, con una tasa de disponibilidad rozando el cero, de modo que las peticiones no son correspondidas con unas instalaciones óptimas. En este sentido, la tipología de la demanda estándar se sitúa entre 5.000 y 10.000 m2 de nave. Asimismo, aunque el mercado logístico está en una fase poco desarrollada, el futuro es prometedor.

En este sentido, aunque hay una clara necesidad de entrada de m2 logísticos, no existe ningún proyecto en la actualidad para los próximos 18 meses pero en contraposición, el mercado acogerá en un futuro cercano numerosos proyectos de carácter industrial y logístico.