El mercado de oficinas en Barcelona sigue sin dinamizarse

El ritmo de contratación, siguiendo la tendencia observada en el semestre anterior, continúa en cifras muy alejadas de las registradas hasta 2008, señal indiscutible de las dificultades que está atravesando el mercado de oficinas en la capital catalana. El volumen de contratación ha alcanzado este semestre los 101.550 metros cuadrados, una cifra sensiblemente superior a la registrada la segunda mitad de 2012 pero muy alejada de los números de años atrás. Según el Informe de Mercado de Oficinas de Forcadell correspondiente al primer semestre de 2013, la contratación de espacios, además, ha venido producida, en gran medida, por empresas extranjeras ya localizadas en Barcelona, perfil dinámico que está materializando operaciones en mayor medida que compañías de carácter nacional. La empresa española en contadas ocasiones ejecuta operaciones de ampliación de superficies, sino que lleva a cabo operaciones de reducción de metros con el objetivo, en primer lugar, de rebajar rentas y con la voluntad añadida de acercar sus espacios a zonas céntricas.

Según la consultora, la contratación, asimismo, se centra cada vez más en inmuebles de menos de 900 metros cuadrados, dato indicativo del tipo de operaciones que se cierran y del perfil de demandantes actual. La perspectiva para la segunda mitad del año, debido al alto nivel de desempleo y a los estragos que sufre el consumo, es la de un escenario similar a nivel de contratación y de perfil de operaciones.

La tasa de disponibilidad ha aumentado ligeramente este semestre en 0,3 puntos porcentuales situándose actualmente alrededor del 15,9% en la ciudad de Barcelona. Las operaciones de alquiler que se llevan a cabo rara vez se realizan con la intención de ampliar espacios, sino que los arrendatarios alquilan inmuebles similares o inferiores a nivel de superficie, trasladándose a sedes diferentes de características similares pero con rentas menores. La estabilidad registrada por Forcadell en la tasa de disponibilidad, además, está provocada por la contención en las entregas de nuevos edificios de oficinas en la capital catalana, que se han postergado para el segundo semestre, cuando está prevista la entrada en el mercado de oficinas de más de 45.000 metros cuadrados de superficie.

La disponibilidad se ha mantenido estable en la zona prime, disminuyendo en 2 puntos porcentuales la incidencia de su oferta respecto al total en Barcelona debido al buen comportamiento de la demanda en dicha zona. NDN y periferia, sin embargo, han visto aumentada su disponibilidad en 3 y 4 puntos porcentuales respectivamente.

Según asegura la compañía, la demanda de oficinas en alquiler, pese a copar en detrimento del mercado de venta la mayoría de peticiones, ha mostrado una tendencia bajista en el primer semestre. Concretamente, la demanda de oficinas en alquiler ha descendido un -8,3% intersemestral. Las peticiones de arrendamiento de oficinas, además, han profundizado en su proceso de involución en materia de localización que ya se vislumbraba hace algunos semestres. Si ante la proliferación de los NDN la demanda tendió a deslocalizarse en dichas áreas, el continuo ajuste de las rentas ha provocado un regreso de las peticiones a zona prime y a zona centro. La zona prime, por lo tanto, ha acumulado un 12,59% de la demanda.

Asimismo, Forcadell asegura que los perfiles empresariales más activos han sido las compañías que explotan las nuevas tecnologías, los showrooms, las empresas de desarrollo de software, etc., aunque también se formalizan operaciones procedentes de otros sectores, como la asesorada por la consultora este semestre, que ha intermediado en el alquiler por parte de la empresa francesa de decoración Forest-style, que ha alquilado más de 100 metros cuadrados en Pau Claris.

Ante la imprevisibilidad del devenir económico, se están realizando operaciones con contratos de 3 años con la intención de renegociar las rentas ante un posible escenario de leves subidas de rentas en inmuebles en óptimas condiciones y excelentemente ubicados. En escenarios de renegociación de rentas, el arrendatario exige contratos de larga duración (con extensiones de 5 años) con carencias de entre 2 y 4 meses. En algunos casos, incluso, la propiedad debe asumir los costes de implantación de la compañía entrante. En edificios en propiedad vertical, se llevan a cabo contratos con escalados de renta para mantener unas rentas faciales altas o para evitar renegociaciones de precios en el mismo edificio.

En cuanto a la demanda de compra, Forcadell destaca que ésta continúa sin dinamizarse y que sufre una nueva caída respecto al semestre anterior. Además, la brecha entre peticiones de alquiler y de venta sigue avanzando, reflejo de las dificultades que atraviesa el tejido empresarial español per se y de las restricciones en el acceso al crédito impuestas por las entidades financieras. Actualmente, las peticiones de compra suponen un 9,5% del total frente al 90,5% del mercado de alquiler. Sí cabe destacar la proliferación de demanda de entresuelos en edificios mixtos por la facilidad de la conversión de éstos en viviendas, fenómeno que abre la puerta a rentabilidades mayores. Junto a la coyuntura económica y la mentalidad conservadora del empresario, que lucha por no cesar su actividad en lugar de invertir en ampliaciones de espacios, el principal escollo para las operaciones de compra son las condiciones impuestas por las entidades financieras quienes sí ofrecen facilidades para comercializar los productos de su propia cartera.

Según afirma Forcadell en su informe, los precios de oficinas en régimen de alquiler en la ciudad de Barcelona han sufrido un nuevo descenso en esta primera mitad del año 2013, alcanzando esta caída una media del -8,52% respecto al semestre anterior. El descenso de los precios ha sido generalizado en todas las zonas, si bien cabe destacar la notable caída de las rentas en periferia, sobrepasando el - 12% intersemestral. La caída de las rentas en el distrito de negocios, sin embargo, ha logrado sostenerse en esta primera mitad de año, situándose la bajada de los precios medios de alquiler en un -4,35% intersemestral. Las rentas, por lo tanto, siguen registrando descensossemestre tras semestre por la debilidad de un mercado fuertementemermado por el cierre de empresas desde el inicio de la crisis y por la constricción en el gasto de las compañías que han logrado aguantar las arremetidas de la coyuntura económica actual. En zona prime, la zona más consolidada de oficinas y con demanda de arrendatarios de primer nivel en materia de solvencia, los ajustes en las rentas han tardado más en producirse, pero se están llevando a cabo volviendo a arrastrar la demanda que se había diseminado años atrás. La continua rebaja de las rentas, sin embargo, no constituye ya un atractivo para oficinas en zonas descentralizadas que no cumplen los óptimos requisitos de ubicación y condiciones técnicas y de equipamientos. Debido al atractivo de los precios en ubicaciones consolidadas, las zonas secundarias y periféricas están viendo reducido su atractivoexponencialmente.

Las transacciones de oficinas en venta han vuelto a registrar caídas en esta primera mitad del año 2013 en todas las zonas y para todas las tipologías de producto. Los precios en zona prime, pese a sufrir un nuevo descenso, están tendiendo a experimentar caídas menores en términos semestrales que otras zonas en la ciudad de Barcelona debido a la estabilidad de su demanda y a la solvencia de las empresas que cursan peticiones en dicha área. De este modo, la zona prime ha sufrido un descenso del -4,8% intersemestral que indica poco recorrido a la baja en estas ubicaciones.

El mercado de inversión en la capital catalana ha alcanzado el final del primer semestre de 2013 con un nivel de inversión ostensiblemente superior al registrado en el segundo semestre de 2012, donde se contabilizó un volumen de inversión cercano a los 150 millones de euros. El volumen de inversión en este primer semestre ha sido, aproximadamente, de 250 millones de euros, cifra dinamizada, sobre todo, por la venta de 13 edificios por parte de la Generalitat a Axa Real Estate por un valor de 172 millones de euros. Las rentabilidades exigidas en zona prime rondan actualmente el 6,5%, registrando Barcelona una de las rentabilidades pretendidas más altas de las principales capitales europeas.

Para Forcadell, la demanda de inversión procedente de agentes extranjeros ha visto aumentada su incidencia en el primer semestre del año 2013 en la capital catalana. El demandante foráneo concibe la ciudad de Barcelona como un escaparate de producto apetecible para la inversión dada la percepción que desde el exterior se tiene de la economía española. La coyuntura económica actual, por lo tanto, hace que prolifere la demanda de inversores extranjeros, si bien es cierto que la incidencia de la demanda nacional todavía copa, aproximadamente, un 80% del total de peticiones de compra de edificios en inversión.

La actividad en el mercado de oficinas en Barcelona sigue fuertemente mermada por las extraordinarias dificultades en el acceso a la financiación y, además, por la actitud conservadora que patrimonialistas y family offices nacionales manifiestan dada la inestabilidad económica del país. La tendencia decreciente de los precios de alquiler, además, hace difícil la posibilidad de alcanzar las rentabilidades pretendidas en Barcelona, ya altas per se debido a la volatilidad del tejido empresarial. Por lo tanto, se espera que el volumen de inversión en el segundo semestre del año sea ostensiblemente inferior al registrado en la primera mitad del mismo, cifra que se ha visto condicionada por la venta de los edificios por parte de la Generalitat, pero no por una aceleración natural del volumen de contratación.