La contratación en el mercado de oficinas mejora en Madrid un 37%

El contexto macroeconómico en el que continúa inmersa la economía española sigue condicionando la evolución de los principales indicadores del mercado de oficinas. A lo largo del primer semestre de 2013, se ha registrado una contratación bruta en el mercado de Madrid de 211.969 m², cifra que supone un incremento del 37% respecto al mismo periodo del año anterior. Si bien el comportamiento del mercado fue muy bueno en el 1er trimestre de 2013 con 152.000 m² contratados, durante el segundo trimestre la contratación ha estado claramente por debajo (59.000 m²). Este diferencial viene marcado por el volumen de grandes operaciones, como el alquiler de las nuevas sedes de Vodafone e Iberia durante el primer trimestre. En el análisis de la demanda, destaca especialmente el alto número de operaciones de más de 1.000 m², habiéndose materializado 38 en el primer semestre.

Por el lado de la oferta, se ha producido una drástica reducción en el volumen de nuevos proyectos incorporados al mercado. El stock de oficinas se sitúa a 1 de julio de 2013 en los 12.637.074 m². Durante los seis primeros meses del año han entrado únicamente 4.700 m² de nuevos proyectos (frente a los 141.189 m² del 1er semestre 2012), lo que supone un incremento de dicho stock de sólo un 0,04%.

A pesar de que la cifra de contratación es positiva y pone de manifiesto el hecho de que muchas compañías están aprovechando las oportunidades que ofrece el mercado, la tendencia al alza de la desocupación es el dato más preocupante en el actual mercado de oficinas. Durante la primera mitad del año ha continuado aumentando la disponibilidad pasando de una tasa del 12,5% en enero 2013 al 13,5% en julio del mismo año, tasa de desocupación histórica en Madrid. Esto significa que existen 1.703.286 m² disponibles para su ocupación inmediata.

Según la consultora Aguirre Newman, continúa el ajuste generalizado en las rentas en Madrid, aunque el dato más significativo es que estos ajustes cada vez son menores. En el último semestre, las rentas han descendido de media un 2,6%. El precio medio de alquiler en el Centro del Distrito de Negocios baja ligeramente hasta situarse en 23,18 €/m²/mes.

En cuanto a las perspectivas para los próximos meses, se espera que la disponibilidad continúe aumentando durante el segundo semestre del año, ya que el mercado está marcado más por procesos de reubicación de empresas que por ampliaciones de superficie. No obstante, la escasa incorporación de nuevos proyectos durante 2013 y 2014 no va a acentuar este problema, aunque las posibles nuevas desocupaciones las Administraciones Públicas, BBVA y Vodafone incidirán en el dato de desocupación futuro.

Respecto a la contratación futura, los niveles alcanzados en los precios junto con la contracción de la demanda durante los últimos cinco años, hacen que esperemos mejores cifras para los años 2014 y 2015, aunque la cifra final de demanda efectiva dependerá de la evolución de la situación general de la economía.

La contratación ha disminuido interanualmente un 6% en Barcelona, alcanzando los 92.679 m² para el primer semestre de 2013. El informe elaborado por la consultora Aguirre Newman refleja una disminución en la superficie media contratada por operación, pasando de 537 m² de finales de 2012 a los 450 m² actuales, descenso debido fundamentalmente al poco protagonismo que han tenido las operaciones por encima de los 3.000 m².

Durante la primera mitad de 2013, el stock de oficinas en Barcelona se ha mantenido estable dado que todos los proyectos nuevos se entregan en la segunda parte del año. El stock se sitúa actualmente en los 5.865.369 m². Está previsto un incremento durante la segunda mitad de año de casi 60.000 m², de los que el 82% saldrán disponibles al mercado. Dos son los proyectos principales en este sentido: Cornerstone (20.000 m² en 22@) y Porta Firal (primera torre de 23.000 m² de un total de 90.000 m² de complejo).

La tasa de desocupación se ha incrementado de manera muy moderada situándose en julio de 2013 en un 14,36%. Es destacable, en este sentido, la zona Resto de la Ciudad (RC) en la que se ha apreciado el mayor incremento y constituye con diferencia el área en la que el ratio es más elevado. En el resto de zonas, la disponibilidad ha permanecido estable en comparación al semestre pasado.

El estudio de Aguirre Newman también pone de manifiesto un descenso de los precios medios de alquiler en todas las zonas de Barcelona, representando una caída media de un 4,3% en los últimos seis meses y de un 9,1% si consideramos los últimos 12. Como referencia, las rentas medias en el Centro del distrito de Negocios (CDN) se sitúan en 14,45 euros/m²/mes, mientras que Fuera de la Ciudad descienden hasta los 7,62 euros/m²/mes.

En cuanto al comportamiento del mercado previsto para los próximos meses, respecto a la contratación bruta en 2013, se prevén unos registros muy similares al pasado año, situándose en el entorno de los 200.000 m². En referencia al comportamiento de los precios de alquiler, las previsiones para finales de año muestran una tendencia a desacelerar el ritmo de caída con una mayor estabilidad en las zonas más consolidadas del Distrito de Negocios (DN) y Descentralizada (DEC).

En la primera mitad de 2013 se han realizado 12 operaciones de inversión en edificios de oficinas en Madrid y Barcelona, únicamente una menos de las que se materializaron durante todo el año pasado, cifra que pone de relieve la mayor actividad del mercado durante este ejercicio y que constata los primeros indicios de recuperación. Las operaciones de inversión en este segmento en los dos principales mercados españoles han representado un volumen de inversión total de 469 millones de euros, lo que supone un incremento del 100% respecto de la actividad registrada en el segundo semestre de 2012.

Una de las señales que demuestran que los inversores empiezan a confiar en la recuperación del mercado es el hecho de que, por primera vez desde hace años, se están llevando a cabo operaciones que implican mayor gestión en los activos, buscando añadir valor en la inversión inmobiliaria. En este sentido, también ayuda que la percepción de riesgo país por parte de los inversores extranjeros ha cambiado notablemente, incluyendo la mayoría a España en sus planes de inversión.

De hecho, durante el primer semestre del año, el inversor extranjero ha sido el gran protagonista del mercado, habiendo sido el comprador de ocho de las 12 operaciones registradas. En cuanto al origen del vendedor, el nacional ha sido el más activo, habiendo estado presente en nueve operaciones.

En relación con la tipología de los compradores que han protagonizado la actividad inversora, desde la consultora destacan que de las 12 operaciones, seis han sido realizadas por compradores 'privados-family office', frente a las cuatro de inversores 'institucionales' y las dos operaciones de compraventa por parte de 'usuario final'. En cuanto a los vendedores, el protagonismo se reparte entre la Administración Pública (Generalitat de Catalunya), entidades financieras (La Caixa y Deutsche Bank) y empresas del sector inmobiliario y privados.

Las expectativas de rentabilidad de los inversores se mantienen prácticamente estables respecto al semestre anterior. El hecho de que las rentabilidades exigidas por los inversores no hayan aumentado se debe a que, como consecuencia del ajuste de rentas que se ha venido produciendo, los valores capitales están en niveles muy atractivos.

Como perspectivas para el mercado de inversión, el informe de Aguirre Newman prevé un incremento de producto en el mercado durante el segundo semestre debido a los procesos de venta de activos provenientes de las administraciones públicas.

Desde la consultora apuntan que gran cantidad del producto que se transaccionará en el segundo semestre ya ha estado en mercado en los últimos años, pero que es ahora cuando las expectativas de vendedores y compradores se están encontrando.

El inversor extranjero seguirá siendo “actor” principal en los mercados de Madrid y Barcelona, asumiendo algo más de riesgo en las operaciones que en años anteriores. Los capitales privados seguirán centrados en operaciones de menor riesgo y con rentabilidades más acotadas.