Mercado de inversión inmobiliaria en España ¿El fin de un largo invierno económico a la vista?

Tinsa e IPD presentan la tercera edición de su Barómetro. De nuevo, los miembros del panel de expertos comparten sus previsiones sobre el mercado. Los sucesivos contratiempos registrados por la economía española mantienen a los inversores observando cautelosamente el ejercicio 2013 ¿Será todavía largo este invierno?

La multinacional pionera en valoración, análisis y asesoramiento inmobiliario Tinsa ha publicado junto a IPD, especialista en el análisis de carteras y mercados inmobiliarios, una nueva edición del Barómetro IPD / Tinsa. El estudio permite conocer de primera mano previsiones fundamentales, claves del comportamiento de inversión y estrategia de importantes jugadores en el mercado español. A través del análisis de las opiniones y pronósticos de relevantes profesionales nacionales y extranjeros recogidos en una encuesta, se extraen interesantes conclusiones que nos permitirán reflexionar juntos y conocer hacia dónde se dirigirá el inmobiliario en todos sus subsectores durante los próximos meses.

El carácter semestral de esta iniciativa, pionera en España, permite tomar el pulso con precisión a la evolución del mercado en un contexto económico adverso, así como la eficacia percibida sobre las iniciativas puestas en marcha para contrarrestarlo. De esta forma, una veintena de variables han sido pronosticadas por los 15 participantes de la encuesta: Ahorro Corporación, Bankia Inmobiliario, CBRE Global Investors, Corio, Generali Real Estate, GMP, Iberdrola Inmobiliaria, Inverseguros, Invesco Real Estate, Metrovacesa, Mutua Inmobiliaria, Realia, Reyal Urbis, Santander Banif y Testa.

Seis meses después de la publicación del último Barómetro, y a pesar de que 2013 ha comenzado con una bajada de la prima de riesgo y con el fantasma del rescate alejándose, los mayoría de los expertos se muestran aún pesimistas y pronostican otro año de recesión y paro para la economía española. Así, por primera vez, un 9% de los panelistas retrasa a después de 2015 la estimación del comienzo de crecimiento del PIB, aumentando del 50% al 58% el porcentaje de entrevistados que estima que se producirá en 2015 y disminuyendo hasta el 33% aquellos que creen que se producirá en 2014.

Durante 2012 la contratación de oficinas en alquiler en Madrid y Barcelona cayó un 17% y un 23% respectivamente. Para 2013 los inversores esperan que la absorción se mantenga sin grandes cambios. La tasa de desocupación mantiene, como consecuencia, su tendencia alcista y se establece para las oficinas de Madrid en el 13,5% registrado a finales de 2013, medio punto porcentual adicional sobre la cifra alcanzada a finales de 2012 (13%) y frente al 12% de principios de 2012 –primera edición del Barómetro–.

Las rentas registraron una caída generalizada durante 2012, con un ajuste medio del 7,3% respecto a 2011, siendo este ajuste menor en Madrid CBD, hasta situar la renta prime en torno a los 24,50 /m2/mes a finales de 2012. El 75% de los encuestados apuesta por una estabilización de la renta facial prime en estos niveles ya que los inversores consideran que ya ha tocado fondo, pese a que se acepten otro tipo de descuentos que reduzcan la renta económica hasta los 21,8/m2/mes.

Un nivel de precios interesante, unido a una demanda potencial ya existente en la segunda mitad de 2012 y a la probable recolocación de grandes sedes corporativas, permiten anticipar un comportamiento más positivo durante 2013.

El anterior ejercicio fue un “annus horribilis” para el comercio. Al pésimo comportamiento del consumo privado se sumó el impacto de los recortes presupuestarios, la supresión de la paga extraordinaria de los funcionarios y la subida del IVA, lo que se tradujo en un desplome de ventas del 6,8% respecto a 2011. El desempleo y las medidas fiscales que afectan a las familias impulsan al panel de encuestados a rebajar sus expectativas del consumo privado para 2013 estimando que caerá un 2,3%.

Los datos de afluencia a los centros comerciales han caído. La crisis económica y la liberalización de las rebajas han influido en este descenso. El 72% de los expertos consultados pronostica que esta afluencia siga cayendo en los próximos meses. Sin embargo, apuntan que los centros comerciales consolidados, tanto los prime como los secundarios, resisten muy bien y resaltan que, a pesar del panorama negativo contemplado para el 2013, el año terminará con 140.000 m2 de SBA adicional entre aperturas y ampliaciones de centros.

La caída de la producción industrial durante 2012 deja entrever un comportamiento cada vez más selectivo por parte de los actores logísticos y deja poca esperanza para las naves de segunda mano. Como consecuencia, la tasa de desocupación, ya al alza, debería progresar y las rentas seguir disminuyendo. Los inversores consultados esperan una bajada tanto en las rentas faciales (3%) como en las rentas económicas (10%).

La caída de la producción industrial durante 2012 deja entrever un comportamiento cada vez más selectivo por parte de los actores logísticos y deja poca esperanza para las naves de segunda mano. Como consecuencia, la tasa de desocupación, ya al alza, debería progresar y las rentas seguir disminuyendo. Los inversores consultados esperan una bajada tanto en las rentas faciales (3%) como en las rentas económicas (10%).

El año 2012 estuvo marcado por la atonía hasta el tercer trimestre, en el que se observó una reactivación del sector de inversión, destacando las operaciones realizadas por dos grandes fortunas como la de Amancio Ortega y Carlos Slim. El inversor del año fue el privado nacional y esta tendencia continuará en 2013, sin embargo, con el alejamiento de los rumores de rescate y salida del euro, parece que España vuelve a entrar en escena y ya se percibe la presencia de inversores extranjeros analizando operaciones y manteniendo la cautela ante posibles bajadas de precio.

Los encuestados esperan la llegada de capital extranjero de la mano de fondos oportunistas de tal forma que la inversión internacional llegará a igualar a la nacional e incluso superarla para el 33 % de los expertos encuestados.

En este sentido, la creación de la SAREB, una de las novedades más esperadas y los FABs, cuyo funcionamiento se prevé muestre sus efectos a medio plazo junto a las reformas del Gobierno, podrían animar a muchos inversores a desembarcar en España. Otra figura que podría ganar protagonismo son las SOCIMIs y el 75% de los encuestados espera la creación de alguna en 2013, aunque de momento con una finalidad eminentemente fiscal.

En relación a los yields, de manera general, los expertos esperan que apenas varíen durante el año situándose a finales de 2013 en 8,6% para los activos logísticos, 6,5% para centros comerciales y 6,1% para oficinas.

Las estrategias de los inversores para 2013 reflejan un aumento del apetito inversor entre los encuestados en comparación con el año anterior, con planes de inversión casi paralizados. Los mercados maduros de oficinas son los grandes protagonistas. Las oficinas en Madrid CBD se mantienen a la cabeza de los productos más buscados, si bien el sector retail también presenta atractivo, debido, entre otros factores a la obsolescencia de buena parte de estos activos en España.

Los inversores siguen mostrando preferencia por activos seguros con “renta garantizada”, si bien un 23% estaría dispuesto a asumir un poco más de riesgo.

En cuanto a la desinversión, se sigue mostrando disposición a rebajar la exposición al sector residencial y, en concreto, en activos desocupados.