Las principales consultoras inmobiliarias opinan sobre esta zona tan influyente en el panorama nacional
Área de Madrid: radiografía de su mercado inmobiliario industrial y logístico
La ubicación estratégica de Madrid en la España radial es innegable. El madrileño es un mercado que por su situación geográfica y su holografía permite tanto los inmensos desarrollos logísticos como parques empresariales de mininaves. La situación económica que se arrastra estos últimos años nos ha llevado al ajuste de los precios medios, que ha permitido a las compañías acercarse paulatinamente al centro de este inmenso círculo concéntrico que es Madrid. Hemos querido tomar el pulso al mercado inmologístico de la capital española hablando con las principales compañías inmobiliarias que trabajan en la zona, para captar la situación presente, pero sobre todo, lo que cabe esperar de 2013.
- Visión general de la oferta y la demanda actual del Área de Madrid
- ¿Qué diferencia este mercado industrial y logístico del de otras zonas geográficas de la Península?
- Señale las cinco demandas principales de los clientes de esta zona.
- ¿Estas demandas han variado respecto a épocas sin crisis?
- ¿Puede avanzar algún proyecto para 2013 en curso?
Hubert Fenwick, director general de Axis Property
1) Observamos una contratación logística en 2012 de aproximadamente 230.000 metros cuadrados, con un stock disponible logístico e industrial de más de 750.000 metros cuadrados. Respecto a la tipología de contratación, podemos indicar que un 60% del total corresponde a operaciones de más de 7.000 metros cuadrados. Dicha tipología de contratación de más de 7.000 metros cuadrados se ha realizado con empresas de sectores como el online, alimentación, recambios, transporte y paquetería, fundamentalmente.
En la actualidad, debido a la situación económica que sigue mermando el consumo, el volumen de demandas continúa siendo bajo.
2) Madrid, por su ubicación céntrica y su peso administrativo, atrae a grandes sedes de empresas multinacionales. Otras zonas como Barcelona y Valencia, al disponer de puertos importantes, concentran algunas plataformas logísticas enfocadas a la importación y exportación de bienes.
Nueva sede de Schaeffler en San Agustín de Guadalix, en una operación asesorada por Axis Property.
3) Durante 2012, hemos asesorado dos operaciones de más de 7.000 metros cuadrados. En concreto la multinacional alemana Schaeffler, uno de los líderes a nivel mundial en recambios de automóvil, que ha cambiado de sede al mudarse a la zona de San Agustín de Guadalix.
Otra operación de envergadura que Axis Property asesoró fueron los 9.000 metros cuadrados de nave logística y oficinas arrendados en el polígono industrial de Coslada a la multinacional brasileña WEG Iberia.
Otras operaciones de interés en 2012 que hemos asesorado fueron el arrendamiento de 3.000 metros cuadrados a la empresa logística TDN en Coslada, así como la contratación de 3.500 metros cuadrados de la empresa logística farmacéutica Decopharma en San Agustín de Guadalix.
Por último, una de las mayores operaciones firmadas en 2012 en Madrid fue la contratación de Amazon que alquiló una plataforma logística de 33.000 metros cuadrados en San Fernando de Henares, demostrando el peso que tienen las empresas online en la contratación actual de naves logísticas.
4) Podemos decir que, en la época del boom, la mayor contratación era de las empresas especializadas en logística. Desde el comienzo de la crisis, en gran parte debido a la bajada del consumo, ha habido poca contratación del sector logístico, siendo los usuarios directos los protagonistas en las operaciones de contratación.
Por otra parte, otra tendencia que no ha variado es la falta de stock disponible para demandas ‘cross docking’.
Axis Property también asesoró en el arrendamiento de 9.000 m² de nave logística y oficinas en el polígono industrial de Coslada a la multinacional brasileña WEG Iberia.
5) Por nuestra parte, creemos que 2013 seguirá siendo un año difícil, pero estimamos que tocaremos fondo este año y por lo tanto confiamos en una recuperación lenta y gradual a medio plazo.
Además de estar muy presente en el mercado de oficinas, nuestro objetivo es consolidar nuestra posición entre las consultoras más activas del mercado industrial de Madrid, estando también presente en operaciones de inversión-Capital Market. Asimismo, hay que destacar que desde el final del año 2012, estamos prestando servicios de Project Management de una obra industrial en Meknes (Marruecos) para una empresa multinacional del sector de la automoción.
Por otra parte, seguiremos potenciando nuestro departamento de consultoría con la prestación de servicios de valoración, estudios de mercado y revisión de valor catastral.
H.Fenwick, Axis Property: “Madrid, por su ubicación céntrica y su peso administrativo, atrae a grandes sedes de empresas multinacionales”
1) El mercado inmobiliario industrial y logístico de Madrid, como en el resto de las principales capitales de provincia española, tiene un comportamiento muy ligado a la macroeconomía.
Por un lado, existe gran cantidad de oferta ya que han quedado disponibles muchos inmuebles en los últimos 3-4 años que no consiguen tener nuevas empresas que los ocupen, dadas las circunstancias poco favorables para la contratación. Esta situación afecta a todas las naves independientemente de su calidad y ubicación. Aunque en la actualidad no es una garantía de éxito la buena situación de los inmuebles, la poca antigüedad o los precios de venta o las rentas —que ya han descendido considerablemente—, lógicamente las mejores gozan de unos ratios de ocupación más altos. Los obstáculos en la realización de operaciones trascienden los factores puramente inmobiliarios ligados a las naves.
Por otro lado, afectado también por la dinámica general de la economía española, existe un bajo índice de demanda de inmuebles. Las pocas empresas con necesidades de nuevas ubicaciones se dan en régimen de alquiler en una amplia mayoría.
2) Las principales diferencias del mercado de Madrid se encuentran determinadas por el tamaño y la atomización geográfica de naves industriales. Existe, por tanto, una mayor variedad de oferta: desde mininaves hasta plataformas logísticas enteras.
En cuanto a las operaciones, existe una mayor rotación que en otras ciudades, y las empresas cambian de ubicación por motivo de sus relocalizaciones, aprovechando las oportunidades existentes.
3) Empresas de e-commerce, como por ejemplo Amazon; empresas del sector textil, como Decathlon y H&M; relocalizaciones de empresas, mejorando localización y renta; y empresas del sector alimentación.
4) Actualmente existe una menor presencia de demanda logística en comparación con años pasados de bonanza que, por otro lado, es totalmente lógico con el descenso en los ritmos de consumo a nivel general. Este cambio de dinámica en el mercado es muy acusado ya que venimos de un fuerte periodo de desarrollo económico. El tipo de demanda más frecuente ahora es el de las relocalizaciones.
5) Actualmente estamos trabajando el montaje de operaciones en rentabilidad con algunos inversores.
R. González, Área Asesores: “En Madrid existe una mayor rotación en las operaciones que en otras ciudades y las empresas se relocalizan aprovechando las oportunidades existentes”
Pere Morcillo, Market officer de Prologis
1) A pesar del aumento de contratación experimentado en el 2012 respecto al 2011, la oferta en Madrid sigue siendo elevada. La crisis hace que, a pesar de este aumento de naves alquiladas, haya también muchas que han dejado de estar ocupadas, existiendo aproximadamente un 13% de disponibilidad sobre el stock disponible.
La mayoría de oferta de calidad disponible se concentra principalmente en las zonas más alejadas de la capital (situadas en un radio superior a los 40 km) quedando las céntricas casi en plena ocupación. Con respecto a la demanda, con la crisis hay muchas empresas en busca de cambios en sus estrategias incluyendo su cadena logística y posibles ubicaciones, por tanto está muy activa y basada en una búsqueda del binomio alta calidad-ubicación.
2) Por un lado, cabe destacar, ante todo, el tamaño, ya que Madrid es el mercado con mayor número de parques logísticos en España. Por otro, sus excelentes infraestructuras viarias y su conexión con los principales corredores nacionales como son la A2 y A4, que tienen los principales hubs logísticos en España. Al mismo tiempo, su competitividad en cuanto a precios de suelo y la total disponibilidad de éste para desarrollo de nuevos proyectos por su naturaleza geográfica, convierten a Madrid en uno de los mercados más estratégicos y con mayor potencial.
3) La demanda exige calidad por encima de todo, y entre los requisitos más solicitados a día de hoy destaca la solvencia financiera por parte de los propietarios, en este sentido Prologis es propietario a largo término. La gestión y cuidado del activo logístico y de sus clientes diferencia a Prologis de otros operadores de la competencia. Asimismo, se requieren instalaciones de clase A con una altura mínima de 10 metros junto con un patio de maniobras de al menos 30 de profundidad, dotadas con sistemas contra incendios certificados a nivel europeo. Factores como la proximidad, una red de infraestructuras óptimas junto con el cumplimiento de objetivos en materia de sostenibilidad y eficiencia son también muy demandados.
4) Durante la época del boom, la demanda era muy elevada mientras que la oferta reducida, por lo que las facilidades para alquilar eran mayores mientras que el nivel de exigencia por ambas partes era menor. El primer cambio al equilibrarse oferta y demanda es que esta empieza a elegir un producto de calidad a un precio razonable. Sin embargo, en estos momentos de convulsión con una gran oferta y mayor disponibilidad de suelo, la demanda busca una oferta de calidad exigiendo solvencia del arrendador por encima de otros factores.
5) Durante este año iniciaremos las obras de urbanización de Prologis Park San Fernando y ya hemos empezado a estudiar proyectos llave en mano para compañías de primer nivel que quieren tener presencia en Madrid.
P. Morcillo, Prologis: “La competitividad en cuanto a precios de suelo y su total disponibilidad, convierten a Madrid en uno de los mercados más estratégicos y con mayor potencial”
1) La demanda es muy débil en la zona de Madrid al igual que en el resto de España. A nivel industrial se realizan alquileres de pequeñas dimensiones —500-2.000 metros cuadrados— siendo este el segmento más activo. Hemos notado un aumento en el interés por la compra de inmuebles. De hecho, ha aumentado el número de operaciones de alquiler con opción de compra. Todavía no se han encontrado oferta y demanda en compra, lo que hace que el número de transacciones sea todavía muy pequeño. No obstante, es bueno que la demanda esté interesada en la compra de inmuebles cosa, que no sucedía en los últimos años.
2) Este es un mercado que genera mucho suelo y donde todavía hay una gran disponibilidad. Esto ha hecho que, aunque es uno de los mercados con mayor demanda en España debido a su volumen, la caída en precios haya sido mucho mayor que en otros mercados como Barcelona o Bilbao.
5) Los proyectos nuevos son casi inexistentes, ya que todavía queda mucha superficie disponible construida y suelo en diferentes actuaciones como Los Gavilanes, en la carretera de Andalucía.
B. González, Remax: “Hemos notado un aumento en el interés por la compra de inmuebles, cosa que no sucedía en los últimos años”
David Martínez, director general de ProEquity
1) Estamos en un mercado con grandes oportunidades para los operadores logísticos. El aumento de la oferta ha traído consigo la posibilidad de arrendar a precios muy competitivos. Como consecuencia, muchos operadores están optando por acercarse a las primeras coronas de Madrid. Empieza a aparecer producto en zonas cuya disponibilidad histórica era muy escasa o prácticamente nula como Coslada y Getafe. Esta competitividad, en principio, a quien más debe favorecer es a la cadena logística, reduciendo los costes, lo que debería repercutir en los precios del producto final.
Se aprecia también un cambio significativo en cuanto a los estándares de calidad requeridos por los operadores. Una completa instalación contraincendios, mayor altura, amplias zonas de maniobra, etc. En este sentido hay que recalcar que, aunque la oferta es amplia, no es muy alto el porcentaje de almacenes que cumplen con estos requisitos.
2) La ubicación estratégica de la Comunidad de Madrid como centro de la península y el volumen de población de su entorno, son dos de los elementos diferenciadores más importantes. Esto, unido a su gran dinamismo empresarial provoca que, desde el punto de vista de la inversión, nuestra Comunidad sea uno de los destinos más atractivos del panorama nacional.
3) Sin duda la demanda principal de los clientes es una renta competitiva, aunque hay una serie de parámetros como son la ubicación, la altura, la dotación de instalaciones o los accesos y comunicaciones que también son críticos a la hora de decantarse por uno u otro almacén.
4) Evidentemente la renta siempre ha sido importante pero, sin duda, ahora ha cobrado mayor protagonismo. Uno de los elementos que se demandaba en el pasado y que ahora ha perdido protagonismo era imagen, representatividad o visibilidad desde la autovía. Ahora se busca la funcionalidad a buen precio.
Esto forma parte de la tendencia actual de los operadores de ajustar los costes logísticos para poder ofrecer tarifas competitivas a sus clientes.
5) Hay dos proyectos muy interesantes en nuestra Comunidad, ambos de una superficie superior a los 40.000 metros cuadrados que, en un principio, se deberían cerrar en este 2013.
D. Martínez, ProEquity: “Empieza a aparecer producto en zonas cuya disponibilidad histórica era muy escasa o prácticamente nula como Coslada y Getafe”
Gustavo Rodríguez, director de Industrial de Jones Lang LaSalle
1) Desde el punto de vista de la oferta logística, tenemos que comentar varios puntos importantes:
- No se han desarrollado proyectos nuevos en los últimos años. La promoción a riesgo ha desaparecido, por lo que la oferta de naves industriales de calidad media/alta se ha reducido notablemente.
- Es muy importante que hagamos una distinción por tamaño y por las coronas. No existe oferta de superficies disponible por encima de 25.000 - 30.000 metros cuadrados a menos de 35 km del centro de la ciudad. Naves que dispongan de esta superficie o mayor es muy complicado que reúnan los requisitos básicos de los demandantes. La mayor oferta logística se concentra en la tercera corona, donde hay una gran numero de metros cuadrados disponibles, y con un rango de superficie entre 5.000 y 20.000 metros cuadrados. Los precios se han ido reduciendo progresivamente, siendo la bajada mucho más acentuada en la tercera corona, donde la oferta es mayor. En la segunda corona nos encontramos con una oferta de naves logísticas cada vez más numerosa, que debe adaptarse a los demandantes. En la primera corona, es donde se ha producido el fenómeno más extraño: la oferta es prácticamente es nula para naves de calidad media/alta e incluso en zonas como el CTC (Centro de Transporte de Coslada) la ocupación roza el 95% de las naves existentes. Además los precios en esta zona ya no caen y se han estabilizado.
- La oferta debería beneficiarse de la gran disponibilidad de suelos industriales. Sin embargo el precio del suelo sigue siendo un obstáculo para la promoción del mismo. Es verdad que ha bajado, pero sobre todo en las zonas donde la demanda es baja. Además los inquilinos no están dispuestos a firmar un contrato con una duración a largo plazo que permita al promotor confiar en ese proyecto.
Desde el punto de vista de la demanda logística, tenemos que decir que las empresas de logística están atravesando un momento difícil, porque su evolución está muy asociada a la del consumo y a la marcha de la economía. La demanda se rige por un criterio de ahorro de costes, por lo que las empresas que demandaban superficie, han dejado de hacerlo y han abandonado almacenes en los que les sobraba espacio para irse a uno más pequeño, provocando que la tasa de absorción neta sea negativa. Por tamaño, la demanda más numerosa siendo por debajo de 5.000 metros cuadrados siendo casi inexistente las de más de 30.000.
2) Pienso que el mercado logístico se concentra alrededor de las grandes ciudades y con la mejora de las comunicaciones se tiende a unificar y centralizar los centros logísticos, fundamentalmente por un criterio de reducción de costes.
En ciudades pequeñas, donde antes se tardaba un tiempo elevado en llevar las mercancías hasta allí, las empresas logísticas abrían centros pequeños de distribución para poder dar ese servicio. Como hemos dicho, con la mejora de las comunicaciones estos centros no son necesarios, por lo que se tiende a centralizar.
El problema aparece cuando queremos volver a buscar un inquilino para esas naves, donde la demanda es inexistente. El mercado de las grandes ciudades se caracteriza por naves e instalaciones mucho más grandes, que buscan ante todo el ahorro sistemático de costes.
3) En la actualidad las demandas más importantes provienen de los clientes logísticos. Hace unos años, cuando la economía era boyante, la mayoría de las empresas optaron por externalizar sus redes logísticas; era más caro, pero las empresas logísticas solucionaban todos los problemas a sus clientes.
En la actualidad encontramos que las empresas están reconsiderando volver a realizar ese trabajo logístico, o, al menos, involucrarse en parte de ello. Por ejemplo, antes era normal que el alquiler de la nave logística lo hiciera la misma empresa logística que iba a realizar la distribución y en la actualidad hemos visto casos de empresas que realizan el alquiler directamente, y a partir de ahí contratan a la empresa que les va a realizar los procesos. ¿Qué se consigue con eso? Ahorro de costes y no depender de una sola empresa.
Tenemos que destacar también el e-commerce, que es un nicho de mercado que todavía no ha explotado. El comercio electrónico cada vez es más numeroso y los productos que proporcionan estas compañías se sirven con una gran celeridad en el domicilio del comprador, por lo que creo que tendremos una crecimiento importante de la demanda de naves logísticas por parte de este tipo de empresas. Un ejemplo es la compañía Amazon que ha alquilado una nave de 33.000 metros cuadrados en San Fernando de Henares para su centro de distribución logística.
Además tenemos la demanda de cross docking, que desde mi punto de vista se encuentra insatisfecha debido a que son proyectos muy a medida del cliente, por lo que el alquiler que se ofrece debe de ser a largo plazo. Si los inquilinos no pueden o no quieren dar estos contratos los promotores o propietarios del suelo no los desarrollaran.
Por último tenemos que destacar las empresas de un tamaño medio, 2.000-3.000 metros cuadrados de almacén, y que a la vez tienen una alta necesidad de espacio para oficinas, de más o menos 1.000 metros cuadrados. Este tipo de empresas no encuentra instalaciones que les puedan valer, y las que están disponibles, normalmente no cumplen con los requisitos mínimos normativos.
4) Si comparamos las demandas de la época de no crisis con las que nos encontramos en la actualidad podemos ver, que a día de hoy, la demanda se ajusta perfectamente a la necesidad que pueda tener el cliente; no se oferta por alquilar ningún metro cuadrado de más. Además, tenemos que comentar que la demanda de espacio pequeños ha desaparecido casi en su totalidad. El producto estrella de los últimos años, la mininave, es un producto que carece de demanda.
5) Como hemos comentado anteriormente, los proyectos en curso o iniciados en el año 2013 son casi inexistentes.
Debemos destacar la compra de suelo en Cabanillas del Campo por la empresa Inditex para la construcción de un centro logístico de uso propio. Creo que una compañía como Inditex ha sabido apreciar el increíble precio al que podía realizar esa compra y se ha adelantado a sus necesidades futuras.
G. Rodríguez, Jones Lang LaSalle: “A día de hoy, la demanda se ajusta perfectamente a la necesidad que pueda tener el cliente; no se oferta por alquilar ningún m² de más”
Alberto Larrazábal, director nacional de Logística de BNP Paribas Real Estate
1) Persiste la escasez de nuevos proyectos, tanto llave en mano como especulativos, y esta falta de actividad es la nota dominante en el mercado inmologístico madrileño por lo que respecta a la oferta junto al elevado nivel de disponibilidad en las zonas más alejadas de Madrid. En cuanto a la demanda, las empresas usuarias siguen trasladando sus instalaciones con el fin de reducir superficie ―para adaptarse a una menor actividad y/o reducir costes de explotación― u operar desde zonas logísticas más privilegiadas aprovechando el ajuste de las rentas.
2) El mercado inmologístico de toda la nación, sin excepción, se ve lastrado por el acusado descenso de la actividad económica y tiene actualmente en la racionalización de espacio su principal ―cuando no su único― motor. No obstante, son las plazas de Madrid y Barcelona ―especialmente ésta última― las que concentran volúmenes de contratación más elevados y sus zonas ‘prime’ las que mejor están resistiendo los embates de la crisis, tanto en lo que se refiere a niveles de ocupación como, consecuentemente, de rentas.
4) Sin duda, y muy destacadamente en lo que respecta, por ejemplo, a la superficie. Así, mientras en 2007 la superficie media contratada era de 9.500 metros cuadrados, las operaciones dominantes en 2011 (39% del total) tenían una superficie de entre 2.000 y 3.000 metros cuadrados. Los incentivos a la contratación vigentes desde el inicio de la crisis, por otro lado, se han convertido en moneda de cambio habitual en las negociaciones entre partes. Periodos de carencia, rentas escalonadas y gastos no repercutidos, que se incrementan en función de la dificultad para la comercialización y el tamaño contratado, son conceptos habituales en las demandas de espacio.
5) En la actualidad, BNP Paribas Real Estate, líder en intermediación logística en el mercado español, trabaja con usuarios finales y operadores comerciales que están intentando aprovechar el nivel de precios para acometer proyectos llave en mano y adquisiciones de suelo.
A. Larrazábal, BNPPRE: “En la actualidad estamos trabajando con usuarios finales y operadores comerciales que están intentando aprovechar el nivel de precios para acometer proyectos llave en mano y adquisiciones de suelo”
