El sector inmobiliario logístico español sigue acusando una baja actividad
En Barcelona durante el primer semestre de 2012, se ha seguido demandando suelo para actividades logísticas a precios muy competitivos. Básicamente, la búsqueda se centra en parcelas cuanto más grandes y cerca de Barcelona mejor, precisamente el área donde escasea más el suelo.
Otro punto clave es la total ausencia de financiación principalmente para el suelo. Las entidades bancarias poseen mucho suelo en sus balances y no están dispuestas a financiar ninguna adquisición de este tipo.
La demanda de suelo proviene únicamente de empresas que estén en expansión y con unas finanzas saneadas y que estén buscando nuevas instalaciones, o bien de promotores que vienen siempre de la mano de estas firmas. Por su parte, la compra de suelo especulativa continua inexistente.
Paradójicamente la oferta de suelo finalista para industrial y logístico en Madrid no es tan alta como se podría esperar puesto que muchos proyectos están parados y muchos suelos requieren demoliciones y puesta al día desde el punto de vista urbanístico. Por su parte, las entidades bancarias que podrían poner en el mercado activos con financiación no lo hacen porque la mayor parte es suelo, cuyo precio aún no es lo suficientemente barato para atraer el interés de los potenciales compradores.
El precio medio del suelo industrial finalista se sitúa en el rango de los 120 a 200 /m² en Madrid, si bien es difícil fijar un rango de precios debido a la ausencia de transacciones. En Barcelona, el precio del suelo logístico Prime se mantiene estable desde hace un año con mínimos de 200 /m² y máximos de 500 /m².
La única transacción destacada ha sido la excepcional compra de suelo por parte de Inditex en Cabanillas del Campo. La empresa gallega ha comprado en esta localidad de Guadalajara 300.000 m² para su expansión.
Logística en Madrid
Han disminuido las operaciones en la zona Prime que representan numéricamente un 36% y en cuanto a superficie, un 27% del total debido en parte a la escasez de naves en estas zonas.
Los principales protagonistas de la demanda siguen siendo los operadores logísticos y empresas multinacionales líderes en sus sectores que han protagonizado en los últimos años las mayores operaciones como Amazon, Decathlon e Inditex.
En el análisis de la oferta de inmobiliario logístico en Madrid, el informe de Jones Lang LaSalle destaca que la tasa de disponibilidad continúa estable desde hace dos años en el 14% aproximadamente. Pese a que en los últimos años no se han producido nuevos desarrollos, la absorción es escasa y continuamente se liberan naves.
Las empresas que debido a su actividad precisan estar en las zonas de Coslada, San Fernando, Getafe, Leganés, etc., tarde o temprano tendrán que acudir al Llave en Mano si quieren continuar su expansión. Estas empresas están esperando a que las rentas se ajusten y esto se producirá cuando baje el precio del suelo.
En la tercera corona sigue habiendo naves, algunas de buena calidad, de más de 10.000 m² que ofrecen unas rentas muy atractivas.
En las zonas Prime, especialmente en los Parques de Coslada y San Fernando, las rentas han descendido sólo un 3%. En estas zonas los incentivos y los márgenes de negociación han descendido y creemos que mantendrán sus precios.
El corredor del Henares y el sur de Madrid siguen siendo las zonas industriales más demandadas, representando un 45 % y un 39 % respectivamente de las principales transacciones logísticas firmadas.
Destacan el alquiler por parte de Transxtar de 21.137 m² en Borox (Toledo), el arrendamiento por parte de Amazon de 24.373 m² en San Fernando de Henares y los 14.653 m² que Neutral Partners arrendó en Alovera (Guadalajara), esta última operación asesorada por Jones Lang LaSalle.
Logística en Barcelona
Las plataformas de alta calidad en zona prime de Barcelona, siguen siendo la tipología de producto que mejor está resistiendo los precios. De hecho, en la primera corona, se mantienen estables y creemos que ya han tocado fondo.
La segunda y tercera corona, son las zonas que más están sufriendo y se están otorgando muchos incentivos a la ocupación. En ambas zonas, los precios máximos han descendido un cuarto de punto situándose en 5 y 3 /m²/mes.
La oferta disponible de espacios logísticos fue en junio de 2012 aproximadamente de 687.000 m².
Pese a haber aumentado ligeramente la tasa de desocupación en la zona Prime, continúan faltando plataformas logísticas superiores a 15.000 m² cerca de Barcelona.
Las pocas plataformas libres en 2ª corona superiores a 20.000 m², son las que están recibiendo mayor demanda y donde existen más negociaciones en curso. Dichas plataformas se han visto afectadas positivamente por la expulsión de demanda de la zona Prime, ya que aquí no existe la oferta deseada. Además, la entrada en funcionamiento de la nueva terminal de mercancías del puerto de Barcelona, está provocando mayor demanda de posicionamiento de espacios logísticos.
Los datos de Jones Lang LaSalle para el comportamiento de la demanda en el mercado inmobiliario logístico de Barcelona indican que durante el primer semestre de 2012, la absorción de espacio logístico en Barcelona se ha situado en 131.700 m², un 39% menos que el mismo periodo del año anterior. A este ritmo de contratación, no se prevé que la contratación logística alcance el volumen de 400.000 m² conseguido en 2011 pero, no obstante, si sigue esta tendencia prevemos un ejercicio aceptable.
Las transacciones en zona Prime más destacadas han sido: el alquiler por parte de MC Trinter en la Zal I de una nave de 3.659 m² y el alquiler por parte de ASM en el Parc Logístic de una nave de 3.316 m².
En segunda y tercera corona, las transacciones más importantes han sido la ampliación de las instalaciones centrales de Naeko en Sant Boi de Llobregat en un nuevo edificio anexo de 15.000 m², o el alquiler por parte de Esbo y Peguform en el Vallès de dos naves logísticas de 15.500 m² y 21.508 m² respectivamente. En la zona de Tarragona la operación más destacada ha sido la apertura del segundo centro logístico de Katoen Natie con más de 13.000 m².
Mercado de Inversión
El mercado de inversión se encuentra a la espera de que se resuelva la situación económica del país, con condiciones de financiación cada vez más endurecidas.
Los inversores demandan contratos de larga duración (superior a 10 años) con rentas de mercado, ocupantes de primer nivel y activos de alta calidad. En el caso de que se realizara alguna transacción en la mejor zona con un buen inquilino y un contrato de larga duración la rentabilidad más baja a la que un inversor está dispuesto a adquirir un activo logístico se situaría en el entorno del 8 %.
La única transacción de inversión institucional en España se ha producido en Cataluña, en el Alt Penedès. Concretamente Jones Lang LaSalle ha asesorado a Morgan Stanley Real Estate Investment en la venta de tres naves en Catalunya. Con un total de 61.000 m2 las naves han sido adquiridas por ProLogis European Property Fund. Las tres naves logísticas están ocupadas al 100% por inquilinos de primer nivel. La primera nave Granada I, está arrendada por Bruneau, Coral Transports & Stocks, Frigicoll y FCC Logística. Esta última compañía también es inquilina de la totalidad de la nave Granada III. Por su parte, la segunda nave, Granada II está ocupada al 100% por Camper.
