El mercado inmobiliario se ha situado ya en el lugar le que corresponde

El ojo crítico industrial

Carles Torres, administrador de NCI Asesores Inmobiliarios06/07/2012
Quisiera empezar este artículo transmitiendo algo de esperanza. Todos somos conscientes de la situación actual y repetirlo hasta la saciedad no nos sacará del atolladero. Por ello, creo conveniente no negativizar más y trabajar de la manera más cómoda posible, pensando que ‘mañana más, y pasado más que mañana’. Hoy, al acabar el primer semestre de 2012 nos encontramos con un mercado inmobiliario industrial quizás algo mejor de lo que estaba por las mismas fechas el año pasado. Contradictoriamente, el país vive peores momentos, cierto. ¿Cuál es la explicación? Creo que se ha tocado ya el punto muerto o de inflexión. El mercado se ha situado ya en el lugar que le corresponde.
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Hace ya tiempo que no se desarrolla obra nueva, por consiguiente se ha ido ocupando la oferta que en exceso fue quedando libre en los últimos años. Las empresas que ocupan sus inmuebles en régimen de alquiler han negociado con sus arrendadores las rentas, y las que no han conseguido hacerlo se han trasladado a nuevas ubicaciones mucho más interesantes para ellos. La mayor parte de operaciones de alquiler que realizamos los agentes inmobiliarios en la actualidad son de recolocación, sobre todo cuando hablamos de operaciones hasta 2.000 metros cuadrados.

En cuanto a la venta, los valores de mercado han bajado hasta niveles inimaginables; niveles que han provocado que algunos inversores, que hasta ahora pensaban que no interesaba comprar porque creían que todavía bajarían más, muevan ficha y hayan empezado a pensar en operaciones de compraventa, con consecuentes rentabilidades por encima del 7%. Ésta es una de las causas principales. La otra la comentada anteriormente. El exceso de oferta que ha existido hasta hoy ha ido decreciendo.

Volviendo al régimen de alquiler, la operación por excelencia sigue siendo la de arrendamiento de naves industriales de entre 200 y 800 metros cuadrados.

Los valores de 6 a 8 euros/m²/mes han pasado a la historia. Da la sensación que el ‘techo’ del precio de alquiler en cercanías de Barcelona sea de 4 /m² (valor medio). Por la parte baja se alquilan naves a 2 /m² y por la alta, y más excepcionalmente, a 5,5 /m². Dependerá mucho del estado del inmueble.

No me atrevo a dar valores de venta del mismo modo: depende mucho de la situación de cada uno de los inmuebles. Se venden inmuebles que provienen de cierre o situaciones concursales. Se venden naves, que todavía no han llegado a este extremo, pero que para evitar llegar, sus propiedades bajan los precios a niveles mínimos. El mercado de la compraventa está totalmente ‘roto’.

Por otro lado, aunque existan inmuebles, y muchos de ellos en venta, al no haber mercado de demanda en dicha zona, no hay precio. Si no hay mercado, no se valora. En esas zonas hay un estancamiento nada aconsejable para los propietarios que tienen prisa y urgencias.

Las carteras han crecido en los últimos años de forma excesiva.

En base a todo lo expuesto llego a las siguientes conclusiones:

  • Los agentes inmobiliarios tenemos que empezar a seleccionar con quien trabajamos. Me explicaré: no hay que engañarse a uno mismo. Debemos creernos nuestro trabajo. No podemos captar inmuebles indiscriminadamente. En primer lugar hay que asesorar transmitiendo y trasladando la realidad del mercado, del sistema. Por eso nos hacemos llamar asesores inmobiliarios. A continuación, tenemos que trabajar con ilusión, y si hay que hacerlo más horas o agotando todos los recursos, hacerlo igualmente.
  • En cuanto a nuestros clientes demandantes, habrá que decirles ‘BASTA’. La oferta se ha puesto en su mayor parte donde corresponde. No se puede estar indefinidamente pensando que los precios de los inmuebles bajan y bajan, y seguirán bajando. Si realmente tienen la necesidad de un inmueble, han de entender que nosotros, los agentes inmobiliarios, ya les ofrecemos a un precio más o menos adaptado a las circunstancias actuales, y que nuestra labor será la de acabar de encontrar el punto de equilibrio entre oferta y demanda, pero eso debe ser un pequeño remate, una ayuda para ambas partes con una finalidad: realizar la operación.
  • La obligación de un buen agente inmobiliario es la de tener inmuebles buenos, y a precio de mercado. No la de tener inmuebles a precios desorbitados para posteriormente rebajarlos en más de un 15%. Además de qué sirve tener carteras con valores desproporcionados. Lo único que nos ganamos es la desconfianza del cliente, y realizar muchas menos operaciones.
  • La demanda nos ha de premiar por ofrecerles el servicio a sus necesidades o pretensiones, y la oferta también estar agradecida por haberles satisfecho su encargo o mandato. Dicho de otro modo, todo el mundo contento. Por eso decía lo de ‘trabajar con ilusión’. Si la demanda queda satisfecha, la oferta obtiene sus rentabilidades, y el agente cobra por ello, ayudaremos todos juntos a levantar un sector que en los últimos años se había caído de su silla.

Valores 2007-2012

Los precios tanto de alquiler como de compra en el ámbito de las naves industriales han bajado en los últimos 5 años entre un 40 y 60 %. Los máximos históricos en la primera corona de Barcelona ya ni se mencionan, más bien se critican, aunque algunos se beneficiaran. Pero ningún extremo es bueno. Por ello no podemos permitir incrementar más los mínimos. Todo tiene un valor, y una consideración.

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Localización de operaciones 2007-2012

Hasta cuando empezó la crisis, las empresas se ubicaban mayoritariamente en una zona en función de los precios, además de considerar también su logística, sus recursos humanos, etc. Hoy se busca principalmente por precio. Y al no existir un precio por metro cuadrado uniforme por zonas, la demanda puede concentrarse mucho más cerca de la gran ciudad que en años anteriores. Se realizan más operaciones en la primera corona de Barcelona, que en distancias radiales mayores. Vuelvo a repetir: nos encontramos ante un mercado ‘roto’ en cuanto al precio.

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Distribución de la demanda por zonas

El Baix Llobregat (35%) siempre ha sido la zona más solicitada. La proximidad a la zona aeroportuaria, al Puerto, y otras infraestructuras son el motivo principal. Le sigue el Barcelonès y el Vallès Occidental casi por igual: (25%). El resto de la demanda se reparte en comarcas como Maresme, Anoia, Baix Penedès, Alt Penedès, Osona, Bages, etc. Ésta ha sido la norma habitual los últimos años; sin embargo ahora ha incrementado bastante la ubicación de la demanda cerca de Barcelona. Algunas comarcas están sin dinamismo, y cada vez más desalojadas.

La incógnita será encontrar respuesta a la pregunta ‘¿hasta cuándo?’. Personalmente mi respuesta sólo tiene dos palabras: ‘¡Sigamos trabajando!’.

Deontología profesional

La necesidad y las urgencias, las ganas de superar y sobrevivir la crisis no han de obligar a algunos, los de casi siempre, a realizar algunos actos nada aconsejables, que a lo único que conlleva es al desprestigio, y tarde o temprano te pasa factura. La ansiedad y el exceso de ambición a veces provocan que se nublen los ojos y se pierdan los principios generales. Finalmente, tanto unos como otros, demanda y oferta, lo agradecerán.

Se ha pasado, y mucho, el filtro, y gran parte de los que operaban con malas formas en el mercado ya no existen. Y si todavía existe alguno, entre todos tenemos que intentar que se vaya con ellos. A un recién llegado lo animas, lo ayudas, colaboras, y poco a poco funcionará como funcionan los buenos profesionales; no tiene remedio el que siempre ha operado y trabajado mal, egoístamente. Al contrario, quizás ahora trabaje peor.

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