Análisis del primer semestre del mercado industrial español

15/02/2005

Jones Lang Lasalle destaca una importante reactivación en Madrid y Barcelona.

Según el informe realizado por la consultora inmobiliaria Jones Lang Lasalle sobre el primer semestre de 2004, el mercado industrial en España ha experimentado una notable reactivación en ese periodo, durante el que se han registrado muchas demandas de espacio y grandes operaciones.
Destaca especialmente la contratación en Madrid, que ha alcanzado el 66% del total del 2003 y se espera que los fuertes niveles de actividad se repitan en el segundo semestre. La demanda proviene fundamentalmente de los operadores logísticos, a pesar que el sector de la distribución también ha acaparado un porcentaje muy significativo.

En cuanto a Barcelona, la demanda de ocupación se ha recortado ligeramente durante el periodo analizado, ya que la falta de suelo disponible obliga a los promotores a buscar ubicaciones alternativas y más alejadas, como Tarragona. Sin embargo, tras la caída de precios en el 2003, los alquileres en Barcelona en el primer semestre de 2004 se han mantenido en 90 euros/m2/año.

Por otra parte, el informe señala que Sevilla y Valencia han suscitado más interés entre los promotores e inversores durante este periodo. Es especialmente destacable la agresividad de los inversores en sus ofertas por superficie industriales de calidad con alquileres a 10 años o más, mientras que las rentabilidades habrían sufrido una fuerte presión a la baja por la escasez de producto.

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El mercado en Madrid

En cifras generales, el sector industrial madrileño continúa mostrando una gran estabilidad en su desarrollo, aunque la oferta se mantiene restringida por el restraso de la salida de nuevos proyectos al mercado.

Con todo, durante los primeros seis meses destaca la reactivación de la demanda de naves logísticas y de distribución, mientras que las pequeñas naves en compra siguen siendo atractivas tanto para Pymes como pequeños inversores. Por su parte, las mininavbes han experimentado los precios en compra más elevados, a la vez que existe una demanda insatisfecha en naves de 1.000 a 3.000 m2 en compra. Además, se ha producido una reactivación de la fórmula “llave en mano”.

Durante la primera mitad del 2004, la principal reactivación se ha producido especialmente en el régimen de alquiler de naves logísticas, y sobre todo para superficie a partir de 5.000 m2. Sin embargo, el informe de Jone Lang Lasalle destaca que la tendencia de la contratación en el 2º semestre es la ralentización, entre otras cosas, por la falta de oferta de calidad.

En este sentido, cabe destacar los numerosos alquileres firmados situados lejos de la capital, como el de Hays (37.876 m2) o Aitena (17.800 m2) en Alovera, o Canela Foods (12.053 m2) en Cabanillas del Campo.

En lo que respecta a la reactivación de los proyectos “llave en mano”, las actuaciones que se han ofrecido al mercado bajo este sistema han gozado de un gran éxito, como es el caso del Parque Industrial Los Olivos en Getafe.

Por otra parte, la demanda de naves pequeñas en compra sigue muy fuerte, y no se prevé una ralentización a corto o medio plazo. Únicamente destacar que en algunas zonas donde se ha producido una fuerte concentración de promociones, las ventas se han resentido.

Cabe señalar también la demanda insatisfecha de naves en compra de alrededor de los 1.500 a 3.000 m2, de empresas que demandan unas nuevas instalaciones con un porcentaje elevado de espacio para oficinas. El principal problema detectado es que las dificultades que encuentran de acceder a suelo este tipo de demandantes, les impide su desarrollo y les deja en manos de promotores propietarios, lo que les obliga a pagar cifras altísimas para nuevas instalaciones.

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También es importante remarcar el problema de la paralización de proyectos, como el caso de Viválcaro, lo que alarga durante años su desarrollo y provoca el estancamiento del mercado, además de una especulación exagerada con el precio del suelo; haciendo inviables algunos proyectos de uso industrial.

Asimismo, las zonas colindantes con la Comunidad de Madrid, como Guadalajara o Toledo, siguen siendo una especial competencia al poder ofrecer mejores precios, mayores facilidades y menores retrasos urbanísticos.

En cuanto a los precios, los más altos del mercado son los que se obtienen en las promociones de naves pequeñas, donde se llegan a pagar 1.600 euros/m2 en las mejores zonas, como Coslada, aunque existe una demanda escasa para el alquiler de estas naves (con rentas alrededor de los 6 euros/m2/mes). Para naves superiores a los 5.000 m2, las zonas mejor pagadas son Getafe y las proximidades de Aeropuerto de Barajas, en Coslada. En cuanto a los alquileres logísticos, existe una zona intermedia, comprendida por la M-50 (Alcalá de Henares / Pinto; que oscila entre los 4,21 y los 5 euros/m2/mes) y una zona más alejada (en las Comunidades de Castilla la Mancha y Toledo; entre 3,15 y 3,60 euros/m2/mes).

Como conclusión, Jones Lang Lasalle apunta que el éxito de los nuevos desarrollos dependerá en gran medida sobre cómo se conjuguen las diferentes posibilidades de usos industriales para ser más flexibles y competitivos.

El mercado industrial de Barcelona

En cuanto al mercado barcelonés, se ha caracterizado por la elevada demanda de naves pequeñas y medianas, aunque la escasez de oferta de calidad ha provocado un estancamiento de ésta.

Según el informe, la situación actual del mercado indsutrial en Barcelona y su área de influencia viene marcada por tres constantes, ya tradicionales en la zona: escasez de suelo urbanizable, alta concentración de la pyme industrial, y alta demanda de naves de pequeña y mediana superficie (de 300 a 1.000 m2).

Asimismo, es importante también tener en cuenta en el mercado barcelonés los diferentes agentes que intervienen, como las administraciones públicas, los promotores y los usuarios. Las primeras, son los organismos del sector público que intervienen en el desarrollo de los proyectos con políticas de alejamiento y renovación de zonas, además de la promoción de parques tecnológicos y sectoriales; que alejan la oferta industrial de la ciudad condal. La oferta lanzada por los promotores por su parte, está marcada por la promoción de pequeñas y medianas superficies, el aprovechamiento al máximo de la edificabilidad y el encarecimiento del producto final (primado cantidad a calidad), y la poca oferta de almacenes logísticos de calidad próximos a Barcelona. En cuanto a los usuarios, la demanda se caracteriza por factores como el estancamiento de ésta por la escasez del producto. Además, anteponen la proximidad a los costes que se puede generar el alejamiento, mientras que sus preferencias se decantan por la compra antes que por el alquiler.

En conclusión, el mercado experimenta una tendencia de adquisición de naves industriales y logísticas lo más próximas al centro de la ciudad.