Los inversores prefieren las naves

Después de la primera etapa de la crisis, la economía española inició en 2010 una corta fase de recuperación. El consumo y la confianza tanto de productores como de consumidores mejoraron conjuntamente, repercutiendo en un crecimiento transitorio del PIB hasta el primer trimestre de 2011. Desde ese momento, España comenzó a presentar síntomas de agotamiento en los principales sectores y un aumento en el grado de incertidumbre global. Otros factores añadidos, como las tensiones de los mercados financieros y la debilidad de los principales socios comerciales, ayudan a explicar el mínimo crecimiento del PIB de 2011 y la entrada en recesión técnica durante el primer trimestre de 2012.

La bajada de la actividad económica general acabó haciendo mella en el sector industrial e inmologístico, aunque en menor medida en su mercado de inversión. De hecho, 2011 fue un ejercicio de desaceleración en la inversión en inmuebles terciarios en España en todos los segmentos (-38%) excepto en el logístico, que ha conseguido encadenar dos ejercicios consecutivos de crecimiento, aunque aún en niveles muy bajos.

Dos de cada tres operaciones logísticas cerradas en 2011 tuvieron como protagonista al inversor internacional, a diferencia de los segmentos de oficinas y locales comerciales, donde dominaron los actores nacionales. Durante 2011 se mostraron especialmente activos los inversores de Francia, Alemania y Estados Unidos. Respecto a los vendedores, la tendencia ha sido clara: los fondos privados de origen nacional fueron los que más desinvirtieron.

La plaza más activa fue Madrid, en la que se cerró el 60% de las operaciones. Barcelona, pese a haber tenido un mercado de ocupación activo en 2011, aglutinó solo un 12% de la inversión logística, por debajo de sus marcas de 2010 (23%) y 2008 (20%).

La rentabilidad ‘prime’ ha llegado al 7,75% para las mejores de naves de Madrid, un nivel que se ha mantenido desde comienzos de 2011 y es previsible que se consolide esta cota en lo que queda de 2012. Las mejores naves de Barcelona reportan rentabilidades de 8%, también estables desde el cierre de 2010.

Por lo que se refiere al primer trimestre de 2012, la actividad inversora en inmuebles se ha mostrado débil y el segmento logístico no ha sido la excepción. Entendemos que esta atonía es consecuencia del pesimismo de consumidores y empresarios, y de las duras medidas de austeridad del gobierno. El acceso a la financiación permaneció restringido, en línea con la política de mínimo riesgo practicada por la banca respecto a los proyectos inmobiliarios. Es por esto que a la rentabilidad de la inversión ―antiguamente, casi el único parámetro de la viabilidad de un proyecto―, los financiadores dan ahora suma importancia a otros aspectos del inmueble, como ubicación, calidad y tipo de inquilino/s, sin olvidar la duración y otras condiciones del contrato.

Por lo que se refiere a las previsiones, entendemos que en este escenario tres factores tendrán un especial protagonismo en la evolución de la inversión logística durante el resto de 2012. En primer lugar, la acrecentada precaución de los inversores. Un segundo punto, en nuestra opinión, es el apetito inversor sesgado hacia activos ‘prime’ de Madrid y Barcelona, buscando garantías de sostenimiento del valor frente al escenario de incertidumbre nacional y europeo. Por último, las oportunidades provenientes de propietarios con dificultades financieros, que pueden ser aprovechadas por ‘equity buyers’, como fondos de inversión, aseguradoras y fondos de pensiones, sin necesidad de apalancamiento.