“Al elegir una ubicación, hay una tendencia ascendente en cuanto a responsabilidad medioambiental”

Entrevista a David Martínez, director general de ProEquity

Esther Güell24/05/2012

24 de mayo de 2012

Ni las noticias diarias ni la situación dejan lugar a dudas: la situación del mercado inmobiliario industrial no sólo no ha mejorado como algunos preveían hace meses sino que además, en el mejor de los casos, se mantiene a niveles de supervivencia. Ello ha supuesto una menor presencia de inversores en este nicho y, además, la demanda de rentabilidades muy altas, tal como nos comenta David Martínez, director general de ProEquity, quien comparte con nosotros su experiencia en este sector.

¿A lo largo de este año, cuáles han sido las operaciones más destacadas en las que ha participado Proequity?

En lo que va de año, nuestra compañía ha cerrado diferentes acuerdos con compañías de primer nivel. Entre las operaciones más relevantes podemos hablar de la venta de una nave de cross docking de 8.000 metros cuadrados en Rivas, el alquiler de una plataforma de 15.000 metros cuadrados en Fontanar a la empresa Norbert Dentressangle, o el alquiler de una nave de cross docking en el CTC de Coslada a la empresa GLS, proveedor logístico perteneciente al grupo Royal Mail. Además esperamos la puesta en funcionamiento para este verano de los nuevos centros logísticos de H&M y Decathlon de 36.000 metros cuadrados y 43.000 metros cuadrados respectivamente, ambas operaciones asesoradas por nuestra compañía. Por otro lado, el Departamento de Inversión de ProEquity ha cerrado la venta de un edificio de uso mixto en el barrio de Salamanca de Madrid, por un importe de 24 millones de euros.

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David Martínez afirma que “hoy, para conseguir la misma Tasa Interna de Retorno, las rentabilidades exigidas son muy superiores (8-9%)”.

Empresas como H&M o Decatlhon han confiado en ustedes para buscar sus nuevos espacios logísticos. ¿Cuál era su demanda? ¿Qué especificidades necesitaban?

Las dos compañías manejaban parámetros similares a la hora de ubicar sus nuevos centros logísticos. Evidentemente el emplazamiento, las comunicaciones y el disponer de una renta competitiva fueron elementos clave a la hora de la toma de decisión, pero también se ha tenido muy en cuenta algo que quizás hasta ahora no era un parámetro importante y es la sostenibilidad de sus edificios y los servicios añadidos que poseen los nuevos desarrollos. Una de sus mayores preocupaciones era contar con almacenes que redujesen el impacto ecológico y la mejora en los consumos de energía de sus edificios. En ambos casos se han construido edificios sostenibles que tienen menos gastos de operación y mantenimiento y un desempeño ambiental superior.

¿Qué zonas son, hoy por hoy, las más accesibles para nuevas operaciones logísticas?

En la Comunidad de Madrid la zona del corredor del Henares y el eje A-4 destacan como los mejores emplazamientos logísticos con disponibilidad de espacio. En el eje A-2, sólo en el área comprendida por los municipios de Coslada, Torrejón y San Fernando de Henares (1ª corona), hay una disponibilidad de más de 1 millón de metros cuadrados de suelo apto para actividades logísticas. En cuanto al eje A-4, el nuevo desarrollo ‘Los Gavilanes’ de Getafe ofrece uno de los mejores emplazamientos de la zona sur de Madrid con una disponibilidad actual de 292.000 metros cuadrados de suelo logístico.

¿Y cuáles han quedado en segundo término?

Las demás áreas, unas por su tendencia puramente industrial (A-5) y otras por su perfil empresarial / comercial (A-1 / A-6). También han quedado en un segundo plano áreas industriales deslocalizadas situadas más allá de la 3ª corona, incluso en los ejes más demandados.

Durante tiempo las áreas logísticas proliferaron por doquier. ¿Cree que se crearon zonas sin necesidad?

No. Nuestra Comunidad sigue teniendo necesidad de plataformas logísticas modernas, ubicadas en entornos adecuados y que cuenten con el máximo nivel de servicios. Además, hay escasez de espacios que sean responsables medioambientalmente, etc. El motivo por el que no existe una puesta en valor de las citadas áreas es la falta de financiación y las rentabilidades exigidas por el inversor.

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En la imagen, la nueva nave de H&M que se entregará en junio.

A la hora de buscar un nuevo emplazamiento, ¿qué requisitos son los más habituales?

Siempre existen una serie de parámetros ‘críticos’ a la hora de que un operador se decante por una u otra ubicación, la localización, las comunicaciones, el nivel de renta, la dotación de servicios (fibra óptica, gas, etc.) pero como hemos podido comprobar, hay una tendencia ascendente en cuanto a responsabilidad medioambiental y optimización de costes energéticos se refiere.

Sin embargo, existen espacios logísticos obsoletos o sin servicios añadidos.. ¿puede situarnos qué zonas responden a esta situación?

La expansión del núcleo urbano de Madrid ha provocado que ciertos entornos industriales limítrofes se hayan ido reconvirtiendo a otros usos como el de oficinas o el residencial, por lo que estas zonas han perdido operatividad. Lo mismo ha ocurrido con ubicaciones que se encuentran dentro de otros núcleos urbanos secundarios como pueden ser los casos de los polígonos industriales de ‘Los Ángeles’ de Getafe o la zona de Parque de Cataluña, ubicado en una zona de Torrejón, en la que durante los últimos años ha habido un gran desarrollo residencial.

“Nuestra Comunidad sigue teniendo necesidad de plataformas logísticas modernas”

Según su experiencia como consultora inmobiliaria, ¿hasta qué punto ha disminuido la demanda de espacios industriales y logísticos en Madrid?

La demanda continúa con la misma tendencia que el último año, con un mayor interés en zonas ‘prime’ donde el operador puede encontrar rentas competitivas y con el consecuente ahorro de costes de transporte. Recordemos que el descenso en la demanda es directamente proporcional con la bajada del consumo que, como sabemos, se ha visto agudizada en los últimos tiempos.

¿Y la presencia de inversores?

Es cada vez menor y con expectativas de rentabilidad muy altas. La bajada en las negociaciones de los niveles de renta sitúa en muchas ocasiones el valor de suelo a prácticamente cero. Otro factor a tener en cuenta es que, debido a la falta de financiación, las operaciones se realizan con un alto porcentaje de ‘equity’, que puede situarse entre un 70% y un 100%, datos muy superiores a los de hace 5 años que se situaban entre un 30% y un 50%. Esto hace que, para conseguir la misma Tasa Interna de Retorno, las rentabilidades exigidas sean muy superiores (8-9%).

Adicionalmente, los inversores exigen plazos de obligado cumplimiento y garantías muy superiores a las de los contratos que actualmente firman los operadores con sus clientes.

“La demanda continúa con la misma tendencia que el último año, con un mayor interés en zonas ‘prime’ donde el operador puede encontrar rentas competitivas”

Finalmente, ¿tienen alguna intervención prevista próximamente que nos pueda comentar?

En la actualidad estamos manejando una serie de demandas que suman unos 150.000 metros cuadrados de suelo, unos 70.000 metros cuadrados de logística y tenemos prácticamente cerrados 25.000 metros cuadrados de terciario oficinas. Somos conscientes de que nos encontramos en un escenario adverso, pero confiamos en nuestra capacidad para llevar a cabo nuestros objetivos.