Logística en España, proyecciones y tendencias

Antes de los ochenta, la logística era una actividad bastante difusa. Solía hablarse sólo de almacenes o paquetería. Los principales agentes del mercado eran empresas de transporte, en gran parte de ámbito familiar.

Una década más tarde, empezaron a verse las primeras plataformas logísticas inspiradas en estándares europeos. La altura libre, la ratio de muelles por metro cuadrado, el sistema contra incendios o las playas de maniobra se aproximaron a los parámetros utilizados en el resto de Europa.

Las empresas comienzan entonces a denominarse operadores logísticos y a aportar un servicio global a sus clientes. La cadena de suministros evoluciona, como lo hacen los inmuebles empleados para este servicio.

Constructores y promotores inmobiliarios adaptaron esos edificios a las necesidades del sector para anticiparse a la constante evolución de la actividad. Las multinacionales logísticas aportaron nuevos métodos de distribución, y estuvieron acompañadas en ese proceso por los ‘proveedores’ inmobiliarios con quienes ya trabajaban en otros países. Hasta entonces, la oferta de productos inmobiliarios adaptados a esa nueva demanda había sido muy escasa. Algunos promotores decidieron anticiparse a esas oportunidades, y plantearon los primeros parques logísticos inspirados en los que se hacían en el norte europeo.

Esta visión de la logística y la versatilidad de los inmuebles atrajeron a España a inversores que ya se habían especializado en esta actividad en otros países. La estandarización del proceso constructivo de los activos permitía entonces una mayor facilidad de gestión.

Por otra parte, los operadores logísticos no tenían ni la capacidad ni la vocación de adquirir todos los edificios que utilizaban en sus proyectos. Preferían apoyarse en inversores que comprasen el activo en rentabilidad.

En suma, la aparición y el desarrollo de este sector de actividad revolucionaron el sector industrial. Dentro de él, y al igual que había sucedido en Francia o Inglaterra, la logística se convirtió en una actividad con identidad propia.

Tras el descenso en operaciones logísticas en 2010, el año pasado el mercado experimentó un ligero crecimiento gracias a las operaciones llamadas 'llave en mano'. Quizá lo más destacado sea el notable incremento en las operaciones de menos de 3.000 metros, 23 transacciones de esta tipología firmadas en 2011, que suponen un total de 32.500 metros cuadrados.

Un 80% de la absorción total corresponde a naves logísticas y un 35% de las operaciones están firmadas por operadores puramente logísticos.

En cuanto a las plazas más importantes, Madrid y Barcelona continúan copando la mayor parte del mercado logístico, seguidas de cerca por plazas importantes como Valencia y Zaragoza, la primera por ser puerto de entrada de mercancías y la segunda por su ubicación estratégica entre Madrid y Barcelona.

Como asesora inmobiliaria, CBRE se ha especializado también en logística para dar respuestas específicas a usuarios finales, promotores e inversores. Resulta imprescindible entender las diferentes problemáticas de cada uno de ellos para poder darles soluciones eficaces. Experiencia y proximidad nos permiten aportar una visión global del sector. Resolvemos las diferentes cuestiones, desde la venta de suelo hasta el asesoramiento del tipo de producto que el promotor debe construir y su posterior comercialización. Y ayudamos también a aquellos inversores que buscan productos ya alquilados.

Con el descenso del consumo, la actividad logística española se ha contraído de forma considerable. El exceso de oferta puede sugerir que se trata de un mercado en retroceso. Nada más lejos de la realidad. En CBRE creemos que resta todavía bastante recorrido, como parecen demostrar los parámetros siguientes.

1. La fracción subcontratada del sector logístico en España supone sólo el 20% del total. En Francia y Alemania, países pioneros de esta actividad, la tasa equivalente es superior al 30%, lo que subraya el potencial de crecimiento del sector español.
2. Los operadores logísticos son los primeros interesados en velar por la calidad de los edificios. Respetan las numerosas normativas en vigor, especialmente las nuevas normas contra incendios aplicadas en 2004. Los inversores han asumido ese interés por la calidad, y, además de respaldar las novedades en la lucha contra incendios, los grandes grupos empiezan a buscar también certificaciones LEED o BREEAM. Todo ello conduce a la paulatina renovación del parque logístico nacional, lo que, a su vez, redundará en una mayor actividad en los próximos años.
3. Por todo lo anterior, en CBRE hemos decidido impulsar, con varias asociaciones sectoriales, una clasificación nacional de edificios logísticos. Se trata de conseguir mayor visibilidad de este segmento en el mercado. Al analizar y catalogar la oferta, podremos segmentarla mejor, y ofrecer un asesoramiento todavía más próximo y eficiente, mejor alineado con las soluciones que nuestros clientes necesitan.