El mercado de Madrid aguanta el tipo; Barcelona supera todo pronóstico

El informe explica cómo en los últimos meses de 2011 la mayoría de las empresas industriales se estuvieron preparando para un 2012 difícil, con una disminución destacada de sus costes de actividad tanto directos como indirectos y una ausencia de inversiones a medio/largo plazo. Al mismo tiempo estas empresas también redujeron los espacios que venían alquilando en los últimos años e incluso en algunos casos retrasaron sus decisiones de inversión.

Así, el informe revela cómo en Madrid en los últimos meses de 2011, la mayoría de las empresas industriales se han estado preparando para un 2012 difícil, con una disminución destacada de sus costes de actividad, tanto directos como indirectos y una ausencia de inversiones a medio/largo plazo. Al mismo tiempo, estas empresas también redujeron los espacios que venían alquilando en los últimos años e incluso en algunos casos retrasaron sus decisiones de inversión.

En cuanto a Barcelona, Jones Lang LaSalle destaca en su informe como el mercado inmobiliario industrial y logístico ha mostrado una ligera reactivación durante el año pasado y donde se espera que además se vea impulsado por la nueva terminal de mercancías del Puerto de Barcelona.

En Madrid, desde el punto de vista de la oferta, la primera corona está viendo cómo se reduce progresivamente la superficie disponible, debido por un lado a que la poca demanda existente tiende a posicionarse en la mejor ubicación posible y también a que la renta que puede conseguir en esa ubicación es muy competitiva.

Se empieza a observar que los parques industriales cerrados están teniendo muy buena aceptación, ya que en ellos se encuentran resueltas las necesidades de espacio y ofrecen servicios añadidos cada vez más demandados, como principalmente pueden ser la seguridad, limpieza y mantenimiento. Las operaciones de alquiler que se han cerrado en el último semestre del 2011 fueron en su mayoría en este tipo de parques, en los que se ofrece superficie desde 1.200 metros cuadrados. Frente a estos parques industriales, se sitúan otros inmuebles que, aunque más obsoletos, ofrecen precios más bajos, por lo que las empresas que no valoran o no necesitan estos servicios añadidos, se inclinan por este tipo de superficie.

En cuanto a la demanda, las empresas multinacionales siguen siendo las más activas. Las superficies que demandan este tipo de empresas no son muy grandes, 1.500 - 3.000 metros cuadrados, pero son las que más garantías ofrecen, por lo que los propietarios realizan grandes esfuerzos para que se queden en sus instalaciones.

En el mercado también destacan las empresas cross-docking, que están demandando superficie en unas instalaciones muy concretas y no pueden satisfacer esas necesidades; por lo general, son naves con una superficie alrededor de los 7.000 -10.000 metros cuadrados, con un alto número de muelles de carga y descarga y con una ocupación de la parcela de no más del 50%. Este tipo de empresas necesitan emplazamientos situados lo más cerca posible de Madrid y no suelen poder esperar a la operación de llave en mano.

Las mininaves, uno de los productos estrella en años anteriores, no están pasando por su mejor momento.

El suelo industrial sigue sin ser un producto atractivo para usuarios finalistas, promotores o constructores, principalmente por dos motivos: la divergencia en el precio y la falta de financiación. En este sentido, la oferta sigue siendo cada vez más numerosa, sobre todo en la segunda y tercera corona. La primera, en cambio, continúa siendo la que tiene menos oferta disponible.

Se registraron pocas transacciones como para tener precios de mercado claros y definidos, pero el precio del suelo industrial en la Comunidad de Madrid, oscila actualmente entre los 150 y 200 euros el metro cuadrado.

El informe de Jones Lang LaSalle destaca también cómo el precio del suelo seguirá bajando durante este año 2012 de forma agresiva, especialmente si las entidades bancarias sacan al mercado la cartera de suelo que tienen a precios bajos. Esta situación provocaría que los propietarios de suelo no puedan, finalmente, competir con las condiciones financieras de los activos bancarios y se encontrarían con la alternativa de malvender a precios realmente bajos, o esperar dos o tres años a ver si la situación cambia. La única salida que tendrán estos propietarios, sería buscar un promotor que tenga algún proyecto en marcha con algún cliente final y, no esperar precios superiores a los 200 euros el metro cuadrado casi en ningún caso, pues las rentas que pagará ese cliente, no hacen viable un precio superior.

En cuanto al mercado de suelo en Barcelona, Jones Lang LaSalle destaca como ha mostrado en los últimos meses cierta reactivación de la demanda. La tradicional gran diferencia de precios entre lo que estaba dispuesto a pagar un comprador y las altas expectativas de los vendedores se ha reducido. Muchos vendedores han aceptado la realidad económica y se han materializado transacciones en su mayoría a precios por debajo de los 200 euros/metro cuadrado en zonas como Castellbisbal y Olesa de Montserrat.

Las multinacionales no se han mostrado muy activas dado que generalmente optan por activos en alquiler. Los compradores han sido principalmente de carácter nacional y patrimonialista.

Los precios de las naves logísticas han tendido a estabilizarse durante el 2011, especialmente en la primera corona, después de las fuertes bajadas sufridas en los dos últimos años.

Las zonas ‘prime’ son las que mejor se están comportando, ya que las empresas que quieren estar situadas en buenas ubicaciones están dispuestas a pagar un plus a sabiendas de que las rentas que podrían obtener en la segunda o tercera corona, son sensiblemente inferiores.

En Madrid, las rentas se estabilizarán durante el 2012 manteniéndose a niveles similares a los del año pasado (5,5-6 euros por metro cuadrado y mes para las principales ubicaciones de Coslada, San Fernando y Getafe). La oferta disponible de espacios logísticos es de aproximadamente 864.090 metros cuadrados, lo que representa una tasa de disponibilidad de un 14%. Asimismo, se mantiene la misma tasa de disponibilidad, a pesar de que no se han iniciado nuevos proyectos, con fines especulativos. La oferta de llave en mano continúa siendo la más atractiva para las empresas que demandan un producto que no ofrece el mercado; superficies de más 25.000 metros cuadrados con un nivel de calidad por encima de la media. Esto se ha producido con dos empresas que han firmado en parques modernos y muy buenos activos: Decathlon, que ha firmado el alquiler de una nave de aproximadamente 45.000 metros cuadrados en Los Gavilanes, Getafe, y la firma H&M, que se va a instalar en una nave de más de 35.000 metros cuadrados en Torrejón de Ardoz.

La mayor parte de la oferta se concentra en la tercera corona, a más de 40 kilómetros de Madrid y, especialmente, en zonas secundarias. Existe suelo para llave en mano en varias zonas de Madrid y hay algunos promotores activos buscando realizar este tipo de operaciones en zonas como San Fernando de Henares, Torrejón de Ardoz o Getafe y Pinto en el sur. El continuado descenso de los precios del suelo propiciará este tipo de operaciones.

En los próximos años hay proyectada oferta futura en la zona más cercana a Madrid, en San Fernando de Henares y en Getafe, donde aún queda suelo disponible. En estas zonas es donde la demanda es más fuerte y sigue siendo una incógnita si los promotores se lanzarán a construir a riesgo sin inquilino.

Aunque existe suelo calificado, no hay muchos proyectos en marcha por lo que una reactivación de la demanda dentro de dos o tres años podría paradójicamente quedar insatisfecha.

En cuanto a la demanda de Madrid, Jones Lang LaSalle, estima que la contratación de espacios logísticos en Madrid en 2011 fue de 295.000 metros cuadrados, lo que supone un descenso del 35% respecto a los 455.000 metros cuadrados que se firmaron en 2010. El tamaño medio de las operaciones ha sido de 3.600 metros cuadrados, cifra muy baja para el sector. Esto se explica en parte porque, del total de transacciones, el 61% se ha firmado en zona cercana a Madrid (Barajas, Coslada, Getafe y Leganés) en las que la demanda no suele exceder de 5.000 metros cuadrados. En todos estos casos han sido empresas que valoran la ubicación, la seguridad y los servicios que ofrecen los parques situados en estas zonas. Son ejemplos de ello, el Parque de Saba o de SyV en Coslada o el moderno parque Puerta de Madrid en San Fernando de AIG Lincoln. Se trata de empresas en muchos casos de transporte y distribución o de servicios. Previsiblemente va a continuar la fuerte demanda de espacios en alquiler cercanos a Madrid, de menos de 5.000 metros cuadrados, con instalaciones modernas y para rentas alrededor de los 5 euros por metros cuadrados y mes. Mientras no se reactive el consumo, las demandas de espacio de más de 10.000 metros cuadrados van a seguir siendo escasas.

Los precios se han estabilizado en el último trimestre de 2011 tras ligeros descensos en la primera parte del año. En zona ‘prime’ en algunos casos se ha experimentado el inicio de una tendencia alcista en las rentas, principalmente en plataformas superiores a 10.000 metros cuadrados que disponen de instalaciones ya acondicionadas y que no requieren inversión de entrada.

La evolución de las rentas en el último trimestre de 2011 se ha mantenido respecto al tercer trimestre, manteniendo el precio mínimo de 5,25 euros por metro cuadrado y mes en zona ‘prime’. En el caso de grandes superficies con calidad triple A ⁽¹⁾ se estaría hablando de un mínimo de 6 euros por metro cuadrado y mes.

Respecto a la evolución de la ocupación en la primera y segunda corona así como para las plataformas triple A se mantiene una previsión de crecimiento de las rentas, aun contando con un escenario económico adverso. Respecto a las zonas lejanas de la tercera corona y la cuarta corona, los precios seguirán teniendo una tendencia ligeramente bajista debido al alto grado de desocupación que provoca mucha competencia en precio entre los diferentes propietarios para captar la poca demanda existente.

La oferta disponible de espacios logísticos ascendió a finales de 2011 a 620.735 metros cuadrados lo que representa un 9,9% de tasa de disponibilidad. En la zona ‘prime’ ya no existen plataformas logísticas disponibles superiores a 15.000 metros cuadrados de superficie. La falta de suelo industrial adaptado para logística hace inviable el crecimiento del stock futuro, a menos que no sea en régimen de concesión pública, factor que no atrae a la mayor parte de los inversores. Al mismo tiempo, la escasez de naves de gran tamaño en ‘prime’ se agudizará este año ya que está previsto la entrada en funcionamiento de la nueva terminal de mercancías del Port de Barcelona, que doblará su capacidad de tráfico de contenedores. Esta ampliación tendrá un impacto positivo en la demanda de espacios logísticos, especialmente en las áreas cercanas al puerto, consideradas como zona ‘prime’. Al no existir disponibilidad de gran superficie en ‘prime’, toda esta demanda será expulsada a las coronas exteriores, que se verán beneficiadas y que a su vez la podrían expulsar a la tercera y cuarta coronas debido a la falta previsible de espacio.

Analizando la demanda, durante 2011 la absorción de espacio logístico en Barcelona se situó en 400.000 metros cuadrados, un 38% más que el año 2010. Es el mayor dato de absorción desde el inicio de la crisis y ha superado los mejores pronósticos. La mayoría han sido transacciones en alquiler y alguna llave en mano para ocupación propia.

Las transacciones en zona ‘prime’ de Schneider, Logista, Consum, Rhenus, Naeko y Azkar, han provocado la absorción de las naves disponibles de gran tamaño. Estas transacciones han tenido lugar básicamente en Sant Boi, la ZAL y Parc Logístic de la Zona Franca de Barcelona.

En segunda y tercera corona, las transacciones más importantes han sido las de FCC Logística en La Granada del Penedés, que ha absorbido 22.000 metros cuadrados y ha instalado su hub de operaciones para la región de Cataluña, la compra por parte de Miquel Alimentació del suelo para la realización de una plataforma logística LLave en Mano de 26.000 metros cuadrados en Abrera, los 8.000 metros cuadrados de Alcadema Logística en Montmeló (operación asesorada por parte de Jones Lang LaSalle), la ampliación de la superficie de Adocat en el polígono el Molí del Racó en Sant Sadurní d'Anoia y el alquiler de 11.000 metros cuadrados en la Granada del Penedés por parte de Coral Transports & Stocks.

En la zona de Girona y Tarragona, se han materializado varias transacciones. En concreto, en Valls, Ikea ha alquilado 7.000 metros cuadrados como ampliación de los 200.000 metros cuadrados ya existentes, también en una operación asesorada por Jones Lang LaSalle. Cargotrans ha alquilado 10.000 metros cuadrados en Vila-rodona, Prologis ha arrendado 30.000 metros cuadrados en Valls y Adequare 10.000 metros cuadrados en Celrà, Girona.

(1) Plataformas triple A: activos de calidad alta, superior a la media ya que reúnen todos los requisitos demandados por la mayoría de los operadores logísticos y por los inversores institucionales.

La demanda muestra a diferentes tipos de inversores entre los que destacan los fondos de inversión que siguen demandando seguridad para cualquier inversión inmobiliaria en España. Para ello proponen contratos a largo plazo, principalmente de más de diez años, buenos arrendatarios, en zonas ‘prime’ o consolidadas, rentas acordes a precio de mercado y volumen superior a 20 millones de euros. Estos fondos demandan además una rentabilidad del 8%, aunque si la transacción reúne buenas condiciones pueden llegar a bajar hasta el 7,25%. En estas operaciones se pueden encontrar inversores o inversores-promotores especializados en el sector que pueden comprar activos de calidad con arrendamientos a menores plazos y que demandan rentabilidades algo más altas (8,5 – 9%). Y también se pueden encontrar inversores dispuestos a financiar operaciones llave en mano a promotores buscando rentabilidades superiores al 9%. Y ya en un último apartado puede haber inversores tanto nacionales como internacionales oportunistas buscando precios muy bajos. En todo caso, los inversores que no precisan financiación, tienen una ventaja competitiva clave a la hora de poder llevarse las mejores operaciones.

En cuanto a la oferta para inversión ha sido escasa. En los últimos tres años había mucha oferta pero no era posible su venta y hoy día quien sale al mercado es porque acepta las nuevas condiciones mínimas si quiere realizar cualquier tipo de transacción.

En líneas generales no hay grandes carteras de activos a la venta y la oferta viene dada por propuestas de sale & leaseback o bien las operaciones llave en mano. Respecto a las rentabilidades, la zona ‘prime’ sigue estando en el 8% pero si se dan los parámetros ya explicados, podrían bajar al 7,5%. En el caso de activos secundarios aunque también de una calidad alta se sitúa entre el 8,5% y el 9%

A nivel de transacciones, el volumen de inversión en activos logísticos ha estado en el entorno de los 135 millones de euros en toda España. Es un volumen aún muy escaso. Entre las operaciones firmadas destacaron: la venta de la nave logística de Unipost en San Fernando de Henares a un inversor privado, la venta de activos arrendados a Danone en Madrid y Barcelona, también a un inversor privado, la venta de la nave de CEVA Logistics en Ontígola a un fondo internacional, la operación de llave en mano de Decathlon en Getafe y por último la venta de Loomis en Madrid a inversores privados.

En todas estas operaciones la financiación siguió siendo el principal obstáculo de la inversión, pero observamos con optimismo que hay más fondos internacionales activos en España que ven que el mercado está tocando fondo a nivel de rentas y existe una potencial revalorización futura, aunque la seguridad en los retornos seguirá siendo el principal elemento a la hora de tomar decisiones.

Las operaciones llave en mano que se firmarán sin duda en 2012, aunque sean escasas, serán una oportunidad para los inversores.