El suelo logístico en España atraviesa un momento delicado

Gustavo Rodríguez, director división de Industrial y Capital Markets de Jones Lang LaSalle 29/02/2012

29 de febrero de 2012

Durante varios años y hasta 2008, innumerables municipios de nuestro país han proyectado ubicar en sus territorios grandes parques logísticos sin atender realmente a la demanda. Para ello se pensó que sacando suelo al mercado aumentaría la demanda y nada más lejos de la realidad. El resultado es que hay innumerables proyectos que se encuentran en diferentes estadios urbanísticos: la mayoría calificados sin urbanizar.
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La demanda logística depende de la actividad económica y más concretamente del consumo y los datos no son nada halagüeños. Prueba de ello es la contratación de espacios logísticos que en el caso de Madrid el año pasado disminuyeron un 35% respecto al año anterior en concreto fueron 295.000 metros cuadrados respecto a 460.000 en 2010. De esta contratación, sólo cuatro operaciones supusieron 137.000 metros cuadrados.

En Barcelona, la situación fue algo mejor, alrededor de 390.000 metros cuadrados. El mercado de suelo en Barcelona mostró en los últimos meses de 2011 cierta reactivación de la demanda. La tradicional gran diferencia de precios entre lo que estaba dispuesto a pagar un comprador y las altas expectativas de los vendedores se ha reducido. Muchos vendedores han aceptado la realidad económica y se han materializado transacciones en su mayoría a precios por debajo de los 200 euros/m2 en zonas como Castellbisbal y Olesa de Montserrat.

La paradoja es que mayor es el precio cuanto más grande son los tamaños de las parcelas, superando los 200 euros/m2 como se observa en parcelas superiores a 50.000 metros cuadrados. Los compradores suelen ser empresas del sector de la distribución, automoción y logística, pero se trata de una demanda por regla general de carácter muy patrimonialista y normalmente nacional o familiar.

Ante este panorama las multinacionales no se han mostrado muy activas dado que generalmente optan por activos en alquiler.

Creo que el precio del suelo seguirá cayendo en España en 2012

Esta situación ha provocado una polarización del mercado entre Barcelona, Madrid y el resto de España. La demanda media de las empresas logísticas fuera de Madrid y Barcelona ha disminuido mucho y se trata de demandas menores de 5.000 metros cuadrados, de unidades satélites normalmente de parte de las empresas de transporte.

A nivel de rentas se ha producido un descenso que afecta tanto a Madrid donde la renta media que está dispuesta a pagar una empresa para un proyecto nuevo Llave en Mano es de 4,5 euros/m2 mientras que en Barcelona esta renta se sitúa alrededor de 5,5 euros, en Valencia no excede de 3,5 euros/m2 y en el resto de España la renta media para naves logísticas es de 3 euros, habiendo muchas ubicaciones consolidadas y hablamos de ciudades medianas donde la renta está por debajo de 3 euros.

En estos momentos nos encontramos con proyectos de promoción logística que resultan inviables. En Madrid un promotor no puede pagar más de 150-200 euros de suelo para estos proyectos, algo más en Barcelona y casi nada en el resto de España. A esto además se une un problema de falta de financiación ya que las entidades bancarias no financian suelo ni quieren acometer proyectos que impliquen compra de suelo.

En las regiones que ofrezcan suelo alejado a más de 50 km de las grandes ciudades, la única salida será que los ayuntamientos den el suelo gratis a cambio de que se instalen empresas

A todo esto se suma la nueva normativa de reordenación del sector financiero que va a provocar que las entidades bancarias pongan suelo muy barato en el mercado y puede que hasta financiado en algunos casos. El propietario de suelo que compita con los bancos tendrá todas las de perder y se encontrará en una situación de clara desventaja.

En definitiva, creo que el precio del suelo seguirá cayendo en España en 2012. Hasta ahora el problema era sobre todo de liquidez, escasez de transacciones, dificultad de fijar precios de mercado, pero ahora estamos entrando en un problema claro de descenso de precios hasta niveles irrisorios. En las regiones que ofrezcan suelo alejado a más de 50 kilómetros de las grandes ciudades, la única salida será que los ayuntamientos den el suelo gratis a cambio de que se instalen empresas y creen riqueza y empleo.