Las principales consultoras inmobiliarias analizan el estado del arte del mercado logístico e industrial
¿Pasamos de largo este 2012?
Laia Banús25/01/2012
25 de enero de 2012
Ante el inicio de un nuevo año, los optimistas suelen pensar que ese curso que empieza será sin duda mejor que el anterior. En el caso del 2012, esta tendencia se ha roto. Será la incertidumbre reinante en la zona euro, el debate de cómo crecer si por otro lado se recorta… un sinfín de circunstancias que no permite esperar que este nuevo año sea mejor ni que el anterior ni mucho menos los últimos tres. El mercado inmobiliario y el de inversión fueron de los primeros en notar la recesión y de momento no es el primero en notar signos de mejora, aunque, como toda cruz tiene su cara, parece que la conjetura económica está regulando algunas rentas ‘prime’ que en momentos de bonanza se desorbitaron hasta puntos insostenibles. A continuación, los responsables del mercado industrial y logístico de las principales consultoras del país nos ayudan a entender la situación que vivimos y la que probablemente viviremos este año que se inicia sin mucho optimismo.
- Una vez finalizado el 2011, ¿el año ha resultado como se esperaban?
- A principios de 2011, muchas opiniones apuntaban a una mejora de cara a 2012. ¿Todavía se piensa así?
- ¿Qué se puede esperar de este 2012 en cuanto a mercado inmobiliario terciario?
- Estrenamos año pero también nueva legislatura y nuevo color en el Gobierno. En su opinión, ¿qué políticas económicas se podrían adoptar para dar un empuje al sector inmobiliario?
- Para finalizar, ¿qué le diría a los que se están planteando invertir en inmuebles industriales y logísticos y no se deciden?
Alberto Larrazábal, director nacional de Industrial y Logística de BNP Paribas Real Estate
1.- El resultado, desde el punto de vista de nuestra empresa, ha sido muy satisfactorio ya que la facturación de nuestros equipos Industrial y Logístico se ha incrementado un 35% a nivel nacional. En cuanto a contratación, seguimos siendo líderes y hemos mantenido cuota de mercado. Aun con estos datos, considerábamos que el año 2011 podría ser el de la recuperación para el sector y, según vemos, la absorción real ha disminuido en Madrid y Valencia, aunque en ciudades como Barcelona ha sido superior.
2.- Consideramos que hasta por lo menos la segunda parte del año el mercado logístico se verá totalmente afectado por la situación económica y de consumo. Posteriormente podremos asistir a una reactivación, pero de manera moderada hasta 2013, año que esperemos sea el del repunte definitivo del mercado logístico.
3.- [En respuesta anterior]
Alberto Larrazábal: “Esperamos que 2013 sea el del repunte definitivo del mercado logístico”
4.- Aquellas que permitan que el crédito vuelva al sector inmobiliario, aunque no se producirá hasta que los bancos saneen sus balances. Mientras no haya financiación para proyectos será muy complicado que la actividad pueda desarrollarse. También pensamos que, de cara al factor del suelo logístico e industrial, se hará un tratamiento más real del que se ha dado hasta el momento y que se proceda a su regulación de manera más efectiva. En cuanto al tema del transporte, consideramos que el Corredor Mediterráneo se irá desarrollando por lo que esta vía de comunicación tendrá una mayor repercusión en el tráfico de mercancías.
5.- Bajo nuestro punto de vista, invertir en el sector logístico, siempre que se den unos requisitos interesantes y acordes al mercado (inquilinos solventes, contratos de larga duración…) y la situación actual, es más interesante que invertir en otro tipo de activos, ya que a día de hoy es difícil encontrar activos inmobiliarios con una rentabilidad tan interesante (entre 8%, en Madrid, y 12%, fuera de la capital) y cuya gestión sea tan simple y poco costosa. Las plataformas logísticas que se encuentran en zona ‘prime’ (1ª corona de Madrid y Barcelona) son activos muy seguros y que en un futuro no muy lejano tenderán a bajar las rentabilidades por lo que es bueno situarse lo más rápidamente posible en la compra de este tipo de activos.
Alberto Larrazábal: “En un futuro no muy lejano, los activos ‘prime’ bajarán rentabilidades, por lo que es bueno situarse lo más rápidamente posible en su compra”
Gustavo Rodríguez, director de Industrial de Jones Lang LaSalle
1.- Lo cierto es que el año ha sido más negativo de lo que esperábamos. En términos de contratación destaca la diferencia entre Madrid y Barcelona. Si bien esta ciudad ha superado los niveles del año precedente llegando en 2011 a los 400.000 metros cuadrados, en Madrid ha estado en apenas 250.000 metros cuadrados mientras que en 2010 fue de 450.000. La caída ha sido notable debido a que la demanda de espacio está muy estancada y hay pocos proyectos nuevos. En cuanto al mercado de inversión, sí ha mejorado respecto a años precedentes puesto que ha habido transacciones de fondos internacionales pero sigue siendo un volumen muy escaso y una actividad de crisis.
2.- No vemos signos de mejora en absoluto. Tan sólo hemos notado un incremento de la demanda de las empresas en las mejores zonas, aprovechando las rentas mas bajas. Se trata de superficies pequeñas que no exceden de 5.000 metros cuadrados. Pero la demanda recurrente de espacios logísticos entre 10 y 20.000 metros cuadrados a la que estábamos acostumbrados está en mínimos. Mientras que la situación económica siga sin darnos buenas noticias, el consumo siga disminuyendo y el entorno euro no despeje sus dudas en cuanto a los problemas de deuda y financiación, no vemos razones objetivas para pensar que haya una mejora del mercado. Seguimos sin financiación en el sector, las incertidumbres sobre la economía afectan a las empresas que no buscan ampliar espacio ni acometer nuevos proyectos.
3.- No soy la persona indicada para comentar el mercado terciario en sentido estricto (mercado de oficinas) aunque las perspectivas no son tampoco muy halagüeñas. En cuanto al terciario entendido como contraposición al sector residencial y englobando los sectores de oficinas, retail e industrial, se encuentra como he dicho, muy estancado debido a las incertidumbres económicas que afectan a nuestro país y al entorno.
Gustavo Rodríguez: “Es increíble que, pese a la crisis que padecemos, si una empresa quiere instalarse en nuestro país no encuentre suelo finalista adecuado y a un precio razonable”
4.- Esperábamos que el cambio de Gobierno supusiera una reactivación en el sentido de que haya un nuevo programa, nuevas medidas y un equipo nuevo intentando tomar las decisiones correctas. Lo que pedimos al Gobierno desde el sector es que aporte luz y claridad sobre temas que hay en el aire, que establezca marcos regulatorios claros y que den confianza a los actores del sector y afronte con urgencia y decisión los grandes problemas que nos afectan. Sin duda las grandes medidas son de tipo económico y deben tender a solucionar sobre todo la falta de financiación y el descenso del consumo. Pero también deberían adoptarse medidas legislativas a reducir la burocracia en el urbanismo, a facilitar incentivos a las empresas que quieren instalarse en nuestro país, a promocionar y facilitar el acceso al suelo y limitar su precio. El suelo sigue siendo un grave problema. Es increíble que, pese a la crisis que padecemos, si una empresa quiere instalarse en nuestro país no encuentre suelo finalista adecuado y a un precio razonable.
5.- Las grandes empresas necesitan almacenar y distribuir sus bienes. El parque logístico en España es aún reducido y existe una demanda recurrente para activos de calidad bien ubicados. Las rentas están en mínimos y habrá revalorización futura, las rentabilidades son altas (entorno al 8%) y hay oportunidades a precios prácticamente de reposición tratándose de activos de calidad. Pensamos que ahora es un buen momento y lo demuestra el hecho de que hay muchos fondos activos buscando pero su principal problema es la financiación.
Gustavo Rodríguez: “Ahora es un buen momento; hay muchos fondos activos buscando, pero su principal problema es la financiación”
Carles Torres Santidrián, administrador de NCI, S.L.
1.- Finalizado el año 2011, podemos afirmar que se cumplen las previsiones. El año ha sido menos malo que el 2009 y el 2010. NCI ha sorteado la crisis formalizando un buen número de operaciones de arrendamiento, y aunque los honorarios hayan sido inferiores por el hecho de la bajada de las rentas, se ha igualado el haber realizado más operaciones que en años anteriores. NCI inició el año firmando una venta, y lo acaba del mismo modo, ambas operaciones en el Baix Llobregat (Barcelona).
2.- Creo que nos vamos a mantener en la línea de los últimos tiempos. Muy optimista se ha de ser para creer que en el 2012 se recuperará el mercado. Los mercados financieros están mal, y también están los que piensan que todavía no se ha tocado fondo.
3.- En cuanto al mercado terciario, tendremos la misma tendencia que en el 2011. Los precios irán a la baja, aunque ligeramente. Habrá nuevas oportunidades de inversión dado que todavía existen empresas que tendrán que malvender su patrimonio. Esto representará oportunidades para los inversores, sobre todo para los locales del país, que son lo que apuestan más fuerte. El crecimiento de las carteras se va a mantener, y los precios descenderán, aunque también ligeramente.
Carles Torres: “Habrá nuevas oportunidades de inversión dado que todavía existen empresas que tendrán que malvender su patrimonio”
4.- Pienso que las políticas económicas nuevas deberán venir desde el centro de Europa. En España la principal preocupación es el paro y el desempleo. El país está en deuda con el exterior, y si no nos ayudan a que dicha deuda sea menos costosa, no saldremos de una espiral negativa. Se avecina un incremento del IVA y unos recortes importantes a nivel estatal. Sin embargo, si por otro lado se amplían los créditos ICO es posible que algo ayude a algunas nuevas iniciativas que compensen la mala coyuntura que se vive en la actualidad.
5.- Sin ánimo de ser negativo, creo que hay muy poca gente que se esté planteando invertir en inmuebles logísticos e industriales. Las empresas tienen miedo y lo primero que hay que recuperar es la confianza. En segundo lugar, pienso que hay que trabajar más y suprimir privilegios innecesarios. Por último, es evidente que si no se tiene voluntad, iniciativa, seguridad, y dinero, además de ayudas por parte de los organismos, no podremos creer en una pronta recuperación. Los inmuebles logísticos se rentabilizarán en función de la ocupación de sus espacios, y esto depende en gran medida del consumo. Si incrementa el consumo, incrementa la producción, y esto hace llenar los grandes almacenes distribuidores, y nos llevan a una dirección, la creación de empleo. Por consiguiente, hay que consumir.
Carles Torres: “Muy optimista se ha de ser para creer que en el 2012 se recuperará el mercado”
Jean Bernard Gaudin, director nacional Industrial y Logística de CBRE
1.- El cierre de año en cuanto a actividad logística en Madrid ha sido mejor que en 2010 por volumen de operaciones. En Cataluña, a pesar de haber experimentado cierto movimiento, hemos notado menos operaciones (tanto en número como en volumen). Esto puede significar que a pesar del reajuste en rentas, las empresas ya están dispuestas a cambiar de ubicación para mejorar la localización y las condiciones económicas.
Jean Bernard Gaudin:“A pesar del reajuste en rentas, las empresas ya están dispuestas a cambiar de ubicación para mejorar la localización y las condiciones económicas”
2.- Según los indicadores económicos, 2012 no va a ser mejor que 2011, pero aún con la prudencia que debemos tener, sí creemos que el mercado verá aparecer una serie de oportunidades que forzarán a algunas empresas a lanzar inversiones y a posicionarse sobre cierto tipo de activos. Ya en 2011 vimos aparecer esta tendencia con la compra de algún suelo o de algún activo que había llegado a valores muy competitivos.
5.- Durante el año 2011 hemos visto algunas transacciones de industrial y logística en inversión y sabemos que durante 2012 aparecerán más oportunidades debido a las dificultades de los vendedores para conseguir financiación por parte de los bancos. La modalidad de sale & leaseback va a ser importante de cara a 2012, permitiendo a las empresas obtener capital que podrán reinvertir en su core business.
Gaudin: “La modalidad de sale & leaseback va a ser importante de cara a 2012, permitiendo a las empresas obtener capital que podrán reinvertir en su core business”
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