En un contexto de elevada disponibilidad que sigue presionando los precios a la baja

Mejora la absorción de espacios logísticos en Barcelona en contraste con el ajuste de Madrid

Redacción Interempresas24/01/2012

24 de enero de 2012

Según el Informe del Mercado Industrial-Logístico elaborado por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman, en los últimos 12 meses se ha producido un comportamiento diferenciado de la demanda en los dos principales mercados logísticos de España. Mientras que en el mercado de Barcelona la contratación de espacios logísticos ha crecido en un 46%, en el mercado de Madrid la contratación de espacios logísticos ha mostrado una contracción del 10,5%. En todo caso, la consultora estima que la mejora en la contratación de espacios industriales y logísticos dependerá de la reactivación del consumo y de la solución a la situación de incertidumbre económica e inseguridad laboral.

Así, la contratación bruta de producto logístico crece en 2011 en el mercado de Barcelona hasta los 355.053 metros cuadrados frente a los 242.248 de 2010. Mientras, en el mercado de Madrid la contratación se ha reducido ligeramente desde los 265.108 metros cuadrados absorbidos en 2010, a los 237.160 de 2011.

El volumen de la oferta en el mercado industrial y logístico de Madrid y Barcelona sigue siendo muy alto, lo que mantiene el precio medio del alquiler y la venta de ambos mercados a la baja. Los datos más destacables en este sentido son, por un lado, el descenso en los precios de salida de un 5,3% en el precio medio del alquiler logístico en Madrid, mientras que en Barcelona, ha sido de un 13,6%. Los descensos están muy condicionados por la evolución negativa de los precios de alquiler en la tercera corona. Sin embargo, los precios de alquiler en los mercados de la primera corona muestran ajustes cada vez más suaves. Por otro lado, es preciso destacar que sobre los precios de salida se dan márgenes de negociación en ocasiones muy amplios, que sitúan los precios de cierre en niveles sustancialmente inferiores a los precio de salida.

El comportamiento en el mercado de inversión sobre inmuebles logísticos ha mostrado un comportamiento más activo en 2011 respecto a 2010, con un crecimiento del volumen de inversión del 31% desde los 146 millones de euros de 2010 a los 192 millones de 2011.

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Proyecto Puerta Centro-Ciudad del Transporte (Guadalajara).

Comunidad de Madrid: 1 millón de m² disponibles

El informe destaca como la disponibilidad de producto logístico ha mantenido una tendencia ligeramente creciente en los últimos 12 meses. De las tasas prácticamente nulas que se apreciaban en el año 2007 se ha pasado a una situación de disponibilidad muy alta, con un ratio en el entorno del 16%, sobre un stock total de producto logístico de aproximadamente 5.850.000 metros cuadrados. Por tanto, la disponibilidad total de espacio listo para ser ocupado en el mercado logístico de Madrid y su área de influencia se sitúa en 1.016.929 metros cuadrados.

Aguirre Newman establece en el informe que la demanda de producto logístico durante los últimos 12 meses en el mercado de Madrid ha mostrado una menor actividad en comparación con el año 2010. Frente a los 265.108 metros cuadrados de producto logístico que se contrataron en 2010, la absorción durante 2011 se ha situado en 237.160. Lo que supone un ajuste del 10,50%.

Por otro lado, la evolución de los precios de alquiler (precios de salida) de producto industrial en el periodo analizado ha mostrado en términos generales un descenso del 7,8%. Los precios de alquiler (precios de salida) de naves logísticas han descendido un 5,3% respecto al 2010. Finalmente, los precios de salida en lo que se refiere a producto en venta han descendido en un 7,1% respecto al 2010. Se observa respecto al año anterior, una ralentización en el ajuste de los precios medios tanto de alquiler como de venta.

El informe subraya que al igual que durante 2011, no se prevé para 2012 el desarrollo de nuevos proyectos logísticos de carácter especulativo debido a la incertidumbre que provoca la situación actual del mercado y a la alta disponibilidad existente. Los desarrollos que se lleven a cabo serán en todo caso proyectos llave en mano en los que el promotor y la entidad financiadora de los mismos se garanticen un inquilino para la nave desde el mismo momento de su finalización o proyectos desarrollados directamente por sus futuros usuarios.

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Logispark Meco, Madrid.

Cataluña: poca disponibilidad en la 1ª corona

El informe ha detectado un ligero descenso en los niveles de disponibilidad de producto logístico respecto a 2010 que se sitúa en 2011 en 501.996 metros cuadrados frente a los 564.781 del año anterior. El stock logístico disponible se concentra principalmente en el Camp de Tarragona y en las áreas logísticas de la primera corona. No obstante, se observa en la primera corona un déficit de superficie que pueda satisfacer grandes demandas, viéndose expulsados los demandantes de grandes superficies a mercados situados a más de 40 kilómetros de Barcelona. Por otro lado, dentro de la primera corona, el Barcelonès ha mostrado un fuerte ajuste en su superficie logística disponible. La tasa de disponibilidad del conjunto del mercado de Barcelona y área de influencia, se sitúa aproximadamente en el 16%, teniendo en cuenta que el stock de producto logístico es de aproximadamente 3.100.000 metros cuadrados. En cuanto al producto industrial y especialmente en el segmento de la mininave, existe disponibilidad en todas las zonas analizadas.

La absorción de los espacios logísticos ha registrado un incremento importante situándose durante 2011 en 355.053 metros cuadrados frente a los 242.248 de 2010. Las operaciones de alquiler, como es costumbre en la demanda logística, han supuesto el 84,2% del total de operaciones. El volumen medio de absorción de espacios logísticos en los últimos 12 meses se ha mantenido, como en 2010, en niveles cercanos a los 10.000 metros cuadrados.

La evolución de los precios de alquiler (precios de salida) de producto industrial en el periodo analizado ha mostrado un descenso del 13,4% respecto al año 2010, siendo consecuencia dicho descenso de los ajustes llevados a cabo en los mercados secundarios (segunda y tercera corona). Los precios de alquiler (precios de salida) de naves logísticas han descendido un 13,6% respecto a 2010.Estos descensos están muy condicionados por la evolución negativa de los precios de alquiler en la tercera corona, manteniéndose prácticamente estabilizados los precios en los mercados logísticos de la primera corona. Mientras que los precios de salida en lo que se refiere a producto en venta han disminuido un 8,8% respecto a 2010.

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CIM El Camp de Tarragona, desarrollo de Cimalsa.

Finalmente el informe recoge, al igual que durante 2010, que no se han desarrollado nuevos proyectos logísticos de carácter especulativo ante el importante volumen de espacio logístico disponible en el mercado y las dudas sobre la fortaleza de la demanda. Así mismo en el mercado de Madrid, los nuevos desarrollos que se han proyectado han sido proyectos llave en mano, en los que tanto el promotor como la entidad financiadora se garantizan la existencia de un inquilino para el proyecto y por lo tanto la obtención de rentas aseguradas.

Mercado de inversión

Se incrementa el volumen de inversión respecto a los datos registrados en los años 2009 y 2010. Frente a un volumen total de inversión logística de 102 millones de euros en el año 2009 y de 146 en 2010, el año 2011 ha finalizado con un volumen de inversión superior a los 190 millones de euros. No obstante esta cifra queda muy lejos de las alcanzadas en los años 2007 y 2008 en los que se superaron ampliamente los 400 millones de euros.

El inversor ha centrado su búsqueda en un producto seguro, terminado y ocupado en su totalidad por un inquilino AAA (mejor nivel de solvencia) con contratos de larga duración, con garantías de permanencia y altas rentabilidades, aunque a diferencia de periodos anteriores, no se fija únicamente en producto situado en la primera corona, sino que se observa interés por producto más des localizado.

La disponibilidad de producto logístico e industrial sigue siendo muy elevada aunque se detecta un déficit de grandes superficies logísticas en comercialización en mercados específicos