¿Se firma?

Pasado, presente y futuro del sector inmobiliario industrial

Carlos Torres, Administrador de NCI, S.L.23/11/2011
A poco de terminar un nuevo ejercicio, NCI quiere trasladar a los lectores de esta revista la realidad de los últimos años.

El pasado

2011 no ha sido peor año que los dos anteriores, aunque todas las noticias económicas han sido, y siguen siendo, día a día malas, ya no sólo en nuestro país sino también en Europa, concretamente en el Sur.

Pero la realidad es que NCI acaba el año mejor de lo que hubiera pensado.

El ritmo ha ido cayendo año a año al igual que en muchos otros sectores; sin embargo el número de operaciones ha incrementado. Hoy se recolocan muchas empresas mayormente para pagar menores rentas, aunque también lo hacen para reducir sus espacios.

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Lo primero que intentan es renegociar con el propietario de su inmueble, y si no consiguen sus pretensiones, deciden cambiar de ubicación. Los propietarios, en su mayor parte, ceden, y otros no lo hacen ante ofertas de demandantes exageradamente desproporcionadas. Antes eran los propietarios los que abusaban y exigían el máximo exigible y más, y ahora es el demandante el que se ‘pasa de la raya’.

A pesar de ello, el mercado se sigue moviendo, mucho más lento, pero se mueve. El régimen predominante es el de arrendamiento.

NCI cerrará el ejercicio 2011 no del todo mal. Su trabajo hasta este año se centraba principalmente en los sectores Industrial y de Oficinas, y también aunque en un porcentaje inferior Retail. A pesar de ser tiempos difíciles, este año decidió abrir el servicio de Gestión de Patrimonios, la Administración vertical de una propiedad, con la incorporación a la empresa de una muy buena profesional que se ha dedicado a esta especialidad los últimos 22 años.
Igualmente NCI no ha descartado realizar operaciones de otra índole; se han vendido algunas viviendas.
Destacar también algunas operaciones de venta a inversor, tanto en temas de industrial, oficinas, como en el de residencial.
Por consiguiente, a la pregunta del titular, la respuesta es que sí se firman operaciones.

Por este motivo trasladamos los resultados de los últimos años, en gráficos y ratios, para que se entienda que los que estamos soportando la explosión de la burbuja inmobiliaria, seguimos asistiendo al mercado de la demanda y oferta, concentrados con la máxima profesionalidad y dedicación.

Los datos son los correspondientes a los tres últimos años:

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Se han asesorado cerca de 50.000 metros cuadrados distribuidos de la siguiente forma:

  • El resultado del año 2009 fue el peor de los tres con sólo 8.120 m2 asesorados. Los trimestres 1º y 2º fueron similares; en el 3º cayó considerablemente el número de operaciones y, de nuevo, aunque malo también, se recuperó el 4º trimestre.
  • 2010 fue mejor en cuanto a resultados en todos los trimestres, sobre todo segundo y cuarto. Se concretaron más o menos el mismo número de operaciones que en 2009, pero de más envergadura; consecuentemente, la facturación aumentó. Esto resume que el 2010 fue mejor que el 2009.
  • El año 2011 empieza muy bien, baja en el 2º trimestre, y el 3º y 4º se estiman como buenos, desde su punto de vista económico; además de cerrarse un buen número de operaciones el hecho de haber concretado otra operación de compraventa el último trimestre nos hace dejar el año con un buen sabor de boca, más aún cuando en cuanto a la crisis estamos en la ‘cresta de la ola’. El número de operaciones inmobiliarias ha crecido este último año de forma considerable. Esto es debido a la recolocación comentada anteriormente.

NCI industrial asesora 21.689 m² a lo largo del año 2011

El trienio objeto de análisis es la peor fase vivida en los últimos 30 años de mi profesión, y con todo NCI ha realizado 80 operaciones. Si consideramos la estructura de la empresa llegamos a la conclusión que el ratio es bueno y satisfactorio.

Nuestra cartera de inmuebles ha incrementado durante este periodo en un 100%. Actualmente existe un exceso de oferta que sólo podrá reducirse si, por una parte la oferta baja sus pretensiones, y por otra, la demanda, apoyada por el sector financiero, y la administración, mueve ficha y arriesga e invierte en su propio negocio. La confianza debe aumentar, y de ese modo lo hará también la seguridad.

Un 70% de las operaciones han sido de entre 0-1.000 metros cuadrados y un 16 % de operaciones de 1.000-2.000 metros cuadrados. El 14% restante ha estado en operaciones de más de 2.000 metros cuadrados.

Ha predominado claramente el alquiler frente a la venta.

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Por comarcas diremos que el Baix Llobregat se lleva la palma. El 60 % de las operaciones han ido dirigidas aquí.

Le sigue la comarca del Vallés, y luego el Tarragonés, Maresme, Barcelonés y otras.

Para finalizar, mencionar a qué sectores pertenecían las empresas que han decidido cambiar de ubicación. La verdad es que no ha destacado ninguno en concreto. Quizás esto se ha producido por tratarse de operaciones de poca envergadura en su mayor parte. Accesorios para vehículos, alimentación, tratamientos de aguas, material eléctrico, obras y su mantenimiento, vidrio, maquinaria y su mantenimiento, son algunos de ellos.

Escasa actividad productiva y el 85 % de las operaciones son destinadas al almacenaje, distribución y comercialización de productos.

El presente y las expectativas de futuro

Es evidente que todo el mundo sabe como nos encontramos actualmente en cuanto a la coyuntura del país y su situación económica. España, y al unísono Cataluña, están buscando la solución a la salida de una crisis que comenzó hace años, y que si no lo ha hecho ya, poco falta para tocar fondo. La recuperación dependerá de los mercados financieros y de la política del país, del nivel de confianza que la gente deposite en ambos.

Alemania, el Banco Central Europeo, entre otros, son los que deben ayudarnos a salir del bache en el que nos encontramos.

En relación a nuestro sector, indicar que el mercado industrial está en un ‘stand by’ y que lo seguirá estando el 2012. La creación de empleo hace crecer la productividad, y consecuentemente el consumo y la inversión. Pero además del empleo, es básico que los bancos y cajas ayuden también mediante la concesión de crédito.

Es evidente que noticias como las que cada día se emiten en los canales de comunicación hagan que las empresas (grandes, pymes y autónomos) pierdan la fe y la confianza. Por ello es básica la creación de empleo.