La demanda de espacios industriales continúa en mínimos en el tercer trimestre del año

A comienzos del año se podía pensar en una cierta reactivación económica pero quedó claro enseguida que fue sólo un espejismo. Los continuos malos datos de consumo y desempleo son lastres para la expansión de las empresas.

La demanda de espacios industriales continúa muy débil y siguen siendo las empresas de servicios logísticos los principales demandantes de espacio. El ahorro de costes o consolidación de espacio, normalmente para reducir, sigue siendo el principal motivo de cambio.

La demanda es principalmente en régimen de alquiler o de alquiler con opción a compra. La falta de crecimiento de las empresas, así como las dificultades para acceder a la financiación, han acabado con la demanda en compra. Sólo algunas empresas de gran tamaño y líderes en sus sectores ven un buen momento para aprovechar los precios bajos y conseguir nuevas instalaciones para su negocio.

Los espacios de naves pequeñas o mini polígonos, un producto que ha dejado de promoverse, han corregido los precios en algunos casos hasta un 35%.

Suelo

El suelo industrial mantiene la misma tónica que durante todo el año 2010, se ha convertido en un producto difícil de comercializar por su escasa liquidez. Solo aquellas parcelas que se ofrecen a un precio muy por debajo de su mercado, tienen interés para los usuarios finales. La falta de demanda ha llevado aparejada la inactividad por parte de los promotores.

La oferta de suelo es muy elevada en todas las zonas de la Comunidad de Madrid y sobre todo en la tercera corona, donde se han detenido los grandes desarrollos que estaban planificados, por lo que paradójicamente la disponibilidad de suelo finalista como consecuencia de nuevos proyectos es baja.

En cuanto a los precios del suelo industrial en Madrid, desde Jones Lang LaSalle se estima que han tocado mínimos o que se encuentran muy próximo a ello.

En el mercado de suelo de Barcelona, se ha notado cierta reactivación de la demanda en zonas como Abrera y Martorell, básicamente por parte de empresas de los sectores de la distribución y la automoción. La falta crónica de suelo cercano a la ciudad de Barcelona, especialmente de parcelas de gran tamaño hace que los precios de cierre de las transacciones se sitúen por encima de los 200 /m² de suelo.

Con respecto a los precios de alquiler de las naves logísticas, estos han empezado a estabilizarse durante los tres primeros trimestres del año 2011. Las zonas Prime son las que mejor se están comportando, existiendo todavía empresas que están dispuestas a pagar un plus si esto se ve reflejado en una mejor instalación en una buena ubicación. Las zonas más alejadas continúan con altas tasas de disponibilidad encontrándose los activos que llevan mucho tiempo vacíos, en condiciones cada vez peores.

Los propietarios siguen siendo muy flexibles a la hora de negociar, dando todo tipo de facilidades e incentivos a las empresas que demuestran un interés real.

La oferta disponible de espacio logístico es de aproximadamente 884.000 metros cuadrados, lo que representa una tasa de disponibilidad de un 14,36%. La oferta de llave en mano es notable y aunque a un ritmo muy lento las empresas que demandan una nave de calidad están instalándose en parques modernos, como Gavilanes en el Sur de Madrid (Getafe), Puerta de Madrid en San Fernando o Torrejón en la zona norte.

La demanda de producto logístico continua buscando zonas Prime a una renta muy competitiva o en el caso contrario busca alejarse a la tercera corona, pero en este caso la renta que solicita es muy baja, es una operativa de ahorro de costes.

A cierre del tercer trimestre del 2011, la superficie contratada ha estado en torno a los 190.000 metros cuadrados, “cifra que nos aleja considerablemente de los 454.000 metros cuadrados que se registraron en 2010”.

Los precios de alquiler de las naves logísticas en Barcelona han empezado a estabilizarse durante el último trimestre de 2011 tras un ligero descenso durante los dos primeros trimestres del 2011. En la zona Prime, los precios en la parte baja del rango tocaron fondo a finales del 2010 y ningún propietario está dispuesto a cerrar por debajo de 5,25 /m².

La oferta disponible de espacios logísticos asciende a 500.000 m², que representa un 8,36% de tasa de disponibilidad. En las zona Prime ya no existen plataformas logísticas disponibles superiores a 15.000 m² de superficie, la falta de suelo industrial adaptado para logística hace inviable el crecimiento del stock futuro, a menos que no sea en régimen de concesión pública, factor que no atrae a la mayor parte de los inversores. La escasez de naves de gran tamaño en Prime se agudizará en el 2012, año en el que está prevista la entrada en funcionamiento de la nueva terminal de mercancías del puerto de Barcelona, que doblará su capacidad de tráfico de contenedores. Dicha ampliación tendrá un impacto positivo en la demanda de espacios logísticos, especialmente en las áreas cercanas al puerto, la zona prime.

Al no existir disponibilidad de gran superficie en prime, dicha demanda será expulsada a las coronas exteriores, que se verán beneficiadas y que a su vez, expulsaran demanda a las 3ª y 4ª coronas debido a la falta previsible de espacio.

Durante los 3 primeros trimestres del 2011 la absorción de espacio logístico en Barcelona se ha situado en 320.000 m². Es el mayor dato de absorción desde el inicio de la crisis y ha superado los mejores pronósticos.

El único sector que permanece con una demanda estable en Valencia es el de la logística y el transporte, si bien este año 2011 la demanda ha sufrido un leve descenso respecto al año pasado.

La competencia de los operadores sigue siendo muy agresiva y están bajando los precios de los servicios que prestan, lo que repercute directamente en las rentas que pagan.

La demanda media se sitúa entre los 3.000 y los 5.000 m², búsquedas que se realizan con escaso plazo de tiempo, por lo que se demandan naves donde se pueda entrar de inmediato y que cuenten con las características necesarias para la actividad del operador concreto.

La ubicación estratégica de Ribarroja junto a la calidad de las naves disponibles, convierte esta zona en Prime claramente diferenciada respecto al resto. Según datos de Jones Lang LaSalle, Ribarroja ha concentrado el 83% de las operaciones cerradas en 2010 y lo que va de 2011.

Mercado de inversión: el mercado empieza a presentar oportunidades atractivas

Los inversores privados españoles han dejado de ser los mayores protagonistas del mercado de demanda y hay nuevos fondos internacionales activos que ven nuestro país como una oportunidad dado el bajo nivel de rentas.

La consultora inmobiliaria internacional constata que la oferta destaca por mostrar oportunidades de inversión muy limitadas pero más atractivas y sobre todo con una mayor liquidez que en años anteriores.

En cuanto a las rentabilidades, para la zona Prime sigue en los entornos del 8-8,50% y el 9% para los activos secundarios.

Pese a las incertidumbres que presenta la situación económica y financiera actual, este podría ser un año bastante mejor de lo que cabría esperar para la inversión inmobiliaria en activos logísticos. Pero más importante que el volumen del sector es la presencia de fondos internacionales y nacionales que están activos nuevamente. Mientras que en 2010 no se han superado los 100 millones de euros en inversión, a tenor de los procesos ya en marcha se estima que 2011 duplique dicha cifra.