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“Después del ‘todo vale’ de hace unos años la tendencia pasa por plataformas logísticas de mayor calidad”

Entrevista a Alberto Larrazábal, director del área de Industrial y Logística de BNP Paribas Real Estate

Esther Güell18/11/2011

18 de noviembre de 2011

A poco de cerrar el año parece más que conveniente hacer un repaso de lo sucedido hasta este momento en el mercado logístico e industrial español. Conocer por qué derroteros andará el futuro y qué podemos esperar para los próximos meses es quizá trabajo de adivinos, videntes e incluso brujos. Los simples mortales podemos aspirar, como mucho, a vislumbrar mínimamente las tendencias del sector. Para ello contamos con la inestimable ayuda de las consultoras y sus analistas. Es el caso de Alberto Larrazábal, director del área de industrial y logística de BNP Paribas Real Estate, quien nos da algunas claves sobre este incierto pero ya próximo 2012.

Para empezar, el mercado logístico e industrial ¿se encuentra según las previsiones o peor aún de lo esperado?

Es cierto que la situación en el ámbito nacional está resultando algo peor de lo previsto, y lleva mal desde hace años. Por áreas geográficas, se han dado registros menos positivos en la zona centro (Madrid, Guadalajara y Toledo) que en Cataluña, donde los números han sido mejores. El volumen total de contratación está siendo similar al del año 2010 aunque hay que considerar la participación en las cifras totales de importantes proyectos ‘llave en mano’, como Decathlon (40.000 metros cuadrados) y H&M (35.000 metros cuadrados) en Madrid. Por tanto, la contratación no corresponde sólo a absorción real de superficie desocupada.

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Alberto Larrazábal muestra, con todo, cierto optimismo, “las rentas de mercado han tocado suelo, lo que incrementa las posibilidades de que operadores y usuarios finales firmen operaciones que anteriormente parecían imposibles”.

Hablando de previsiones... En los últimos años se han hecho muchas, ¿alguna se ha cumplido?

En momentos de elevada incertidumbre, como el actual, es muy difícil hacer previsiones sobre cualquier aspecto inmobiliario. No es de extrañar que la totalidad de las perspectivas para algunos ejercicios no se hayan cumplido, como en el caso de este año, para el que se esperaba una recuperación mayor que la registrada en 2010. Sin embargo, las circunstancias económicas han arrojado unas cifras de contratación y absorción inferiores a las esperadas en tanto que la desocupación sigue en niveles muy elevados.

Se ha dicho que quien hiciera bien los deberes, saldría reforzado. ¿Será así? ¿Y quién ha hecho estos deberes?

Los deberes los han hecho bien aquéllos que, en general, han tenido una política más conservadora. Los promotores que no compraron grandes volúmenes de suelo y que no desarrollaron a riesgo, los inversores que no compraron productos logísticos en demasía en los años de bonanza, los operadores logísticos que no se endeudaron elevadamente y también las consultoras inmobiliarias que no aumentaron en exceso su personal. En general, todos aquellos que supieron controlar sus costes no están pasándolo tan mal como los que lo hicieron. Evidentemente quien haya desarrollado estas políticas saldrá reforzado y podrá antes volver a ser operativo.

BNP Paribas trabaja en el ámbito internacional. ¿Qué diferencias se han producido entre estos mercados para que unos avancen y otros no?

Los mercados de otros países en los que tenemos representación han sufrido menos por diferentes motivos. En muchos casos, por el referente fundamental del precio del suelo, que facilita las operaciones de inversores y promotores y tiene su correlato en las rentas que pagan los operadores logísticos. Otro punto importante es que sus mercados logísticos están mucho más consolidados, mientras que en España nos faltan todavía algunos años de desarrollo. A esto hay que añadir que la situación económica de España es peor en algunos aspectos, como el consumo y la producción, cuyo comportamiento ha permitido que hayamos tenido hasta 2008 un mayor aumento en la actividad logística pero que desde entonces estemos mucho más penalizados.

Por ejemplo, el mercado de inversión alemán sigue creciendo... ¿Ello tendrá alguna influencia en el mercado español?

En algún caso en concreto podría haber inversores que estudiaran el cierre de operaciones en España y, de hecho, alguna se encuentra en curso. A día de hoy los fondos internacionales muestran menos interés en comprar activos logísticos en España ya que las rentabilidades son parecidas a países como Francia o Alemania, donde los contratos de arrendamiento son de mayor duración. Aun así, en España se dan oportunidades muy interesantes para la compra de activos logísticos con rentabilidades incluso superiores al 8% en zonas relevantes desde la corona 1 hasta la 4, que podrían hacer que los inversores nacionales e internacionales vuelvan a fijar su atención en España. Y para retener su interés por España deberíamos tener productos con calidad de construcción y de inquilinos, con una rentabilidad atractiva y contratos de duración media-larga.

Según su experiencia, ¿hacia qué tipo de inmuebles logísticos e industriales tenderemos en un futuro? ¿Y en qué zonas, principalmente?

Después del efecto de muchas construcciones de calidad media-baja entre 2004 y 2008, adquiridas por fondos de inversión en ‘el todo vale’ de hace unos años, se tenderá cada día mas al desarrollo de plataformas logísticas de mayor calidad. Por razones tan obvias como que los fondos de inversión sólo comprarán productos bien ubicados y triple A, añadiendo el punto de sostenibilidad y adaptación a las normativas de medio ambiente. Por su parte, los operadores exigirán no sólo rentas acordes a mercado sino también plataformas adaptadas a sus necesidades y con calidades de primer orden, ya que el cliente final también le demandará este tipo de instalaciones.

Las áreas más relevantes serán fundamentalmente la zona centro (Madrid, Toledo y Guadalajara) y Cataluña. Pensamos que incrementará su importancia (ya desde hace unos años viene siendo así) la zona de Valencia, debido a la actividad del puerto y sus conexiones con Asia.

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Imagen de la nave de Decathlon en Zaragoza, de 40.000 m2 de superficie.

No volveremos a estar a niveles de 2008, eso parece claro... ¿Puede hacernos una previsión de la evolución que vivirá este mercado?

Pensamos que volver a los niveles 2007 y 2008 llevará su tiempo. A nivel de promoción, es complicado, casi imposible, que se levanten proyectos a riesgo debido al abundante stock de naves. La oferta disponible disminuirá pero en menor medida de lo esperado, alimentada por la desocupación de operadores que seguirá en aumento en algunas zonas, especialmente las más alejadas de las grandes ciudades. En cuanto a los operadores logísticos, seguirá la concentración de empresas. En cuanto a consultoras inmobiliarias, ya hay menos agencias de relevancia que se dediquen a esta actividad.

Para finalizar, en breve entraremos en el año 2012. ¿Algún dato para ser optimistas?

El dato optimista es que pensamos que las rentas de mercado han tocado suelo y se encuentran en niveles muy bajos, lo que incrementa las posibilidades de que operadores y usuarios finales firmen operaciones que anteriormente parecían imposibles. Sirvan de ejemplo las de Decatlon y H&M en Madrid. Ambos operadores han encontrado finalmente una alternativa después de más de dos años de búsqueda en el mercado. Las zonas más próximas a las grandes ciudades se verán beneficiadas porque las rentas se han situado en niveles muy atractivos y el stock en porcentajes reducidos. También nos podemos mostrar optimistas con el mercado de inversión, con unas rentabilidades actualmente muy atractivas que invitan a entrar en este sector. Aunque pensamos que el arranque de 2012 será complicado a nivel político y económico, en la segunda parte del año se empezará a percibir una mejoría que se consolidará aún más en 2013.

“Las zonas más próximas a las grandes ciudades se verán beneficiadas por que las rentas se han situado en niveles muy atractivos”
“Los deberes los han hecho bien aquéllos que, en general, han tenido una política más conservadora”

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